Bed & breakfast occasionale: come funziona, requisiti e tassazione

• Un’attività di bed & breakfast è definita occasionale se viene svolta in maniera discontinua, a conduzione familiare e non organizzata.
• Per aprire un B&B non professionale non è richiesta la partita IVA. Tuttavia, devi rientrare in specifici requisiti previsti dalla legge.
• I guadagni derivanti dall’attività di un bed and breakfast professionale devono essere inseriti nella dichiarazione dei redditi e concorrono a determinare la tassazione IRPEF. Se utilizzi Airbnb o Booking hai l’opzione della cedolare secca.

Un bed and breakfast occasionale rientra tra le attività sporadiche e non strutturate, non considerate come forma di impresa. Quindi in questo preciso caso non sei tenuto ad aprire partita IVA. Inoltre avrai accesso a una serie di agevolazioni dal punto di vista della gestione contabile.

Come fare a valutare se il tuo B&B può essere definito occasionale, distinguendolo da un’attività organizzata che richiede invece, l’apertura di una partita IVA? Questo confine è regolato dalla presenza di una serie di requisiti e normative di legge, oltre all’obbligo fiscale di dichiarare il reddito ottenuto all’interno del Modello Unico o del 730.

In questa guida troverai tutte le informazioni su quando un bed and breakfast è definito occasionale, i limiti e come gestire fiscalmente la registrazione a piattaforme come Booking e Airbnb.

Bed and Breakfast occasionale: la normativa

Una definizione di bed & breakfast occasionale è estrapolabile dalle diverse definizioni di legge. Si considera come B&B il servizio di alloggio e prima colazione offerto nella casa di abitazione, con carattere saltuario o per periodi ricorrenti stagionali. Inoltre, il servizio deve essere reso avvelandosi della normale organizzazione familiare.

Quindi l’attività di bed and breakfast non ha carattere imprenditoriale, soggetta ad apertura di partita IVA, ma viene definita come non professionale e quindi occasionale se:

• è svolta a carattere familiare;
• non è continuata, ma le prestazioni avvengono in modo saltuario;
• non vi è un’attività organizzata.

In base a una circolare dell’amministrazione finanziaria, la 155/E/2000, si è evidenziato come la saltuarietà delle prestazioni e la mancanza di organizzazione, prevalgono su eventuali leggi regionali in cui l’attività di B&B occasionale viene distinta da quelle con partita IVA, se si rientra in un certo numero di camere e di posti letto. Tuttavia, questi sono solo alcuni parametri che definiscono un un B&B come occasionale.

Quali sono i requisiti per aprire un B&B occasionale

Ecco quali sono i requisiti per rientrare nell’attività di bed and breakfast non professionale:

• l’affitto delle stanze deve avvenire con discontinuità;
• le stanze devono essere presenti all’interno della tua abitazione;
• l’immobile non deve essere organizzato in modo da rispondere unicamente alle esigenze degli ospiti, ma la destinazione d’uso deve essere quella di abitazione;
• devi avere la residenza;
• il numero di stanze deve rispettare quello previsto dalle leggi regionali, in cui ha sede l’attività ricettiva;
• le entrate economiche del bed and breakfast non devono essere l’unica fonte di reddito o quella principale;
• la pulizia delle stanze deve avvenire ad opera di familiari;
• non deve essere presente un servizio di ristorazione o altre tipologie di attività;
• non puoi avvalerti dell’aiuto di lavoratori anche se in maniera occasionale.

Se rientri in questi parametri, puoi utilizzare come B&B qualunque tipologia di struttura in cui hai la residenza, da un casale a una villa storica, fino a un appartamento in città o una location ad alta attrazione turistica.

Come avviare un B&B occasionale: serve la partita IVA?

Se il bed and breakfast rientra tra i requisiti indicati prima, in quanto attività occasionale, non devi aprire la partita IVA. Ciò comporta una serie di conseguenze dal punto di vista burocratico, contabile e fiscale.

Ad esempio, rispetto a un bed and breakfast organizzato come attività vera e propria, non sarai tenuto ad affrontare l’iter burocratico standard: apertura partita IVA, iscrizione presso il Registro della Camera di Commercio, dichiarazione di inizio attività allo sportello telematico SUAP e richieste autorizzazioni Asl.

Basta che vengano rispettati i requisiti previsti per l’abitabilità e la presenza di un certo mobilio, come indicato dalle singole normative regionali. Inoltre, cambia anche l’organizzazione contabile, dato che puoi emettere ricevuta non fiscale e non sei tenuto al mantenimento dei registri di cassa, IVA ecc., previsti per le attività commerciali e turistico-alberghiere.

Ovviamente anche in caso di B&B occasionale è necessario rispettare tutte le norme relative alla sicurezza per gli ospiti e tutti i requisiti igienico-sanitari stabiliti dalla legge.

Contabilità nel B&B occasionale

La semplificazione contabile implica comunque l’obbligo di documentare le entrate e le uscite. Infatti, ai fini di un controllo fiscale, dovrai rilasciare al cliente una ricevuta non fiscale con riferimento all’incasso di ogni singolo corrispettivo.

Nel caso in cui la prenotazione è avvenuta tramite siti come Booking o Airbnb, non sei obbligato ad emetterla, salvo richiesta da parte dell’ospite. All’interno della ricevuta deve essere presente:

• numero progressivo;
• nome e cognome dell’ospite;
• dati del gestore e nome del B&B;
• data del rilascio.

Inoltre, per gli importi superiori ai 77,47€ è necessario applicare anche la marca da bollo di 2€. Ai fini reddituali, dovrai tenere un registro con tutte le entrate e conservare le ricevute per le spese sostenute per l’attività, alcune delle quali, come vedrai più avanti sono deducibili ai fini IRPEF.

Quando l’attività di Bed and Breakfast richiede partita IVA

Prima di analizzare gli aspetti fiscali è utile precisare quando il bed and breakfast richiede la presenza di una partita IVA. In primo luogo, sei obbligato ad avere un codice IVA se l’attività viene svolta in maniera continuativa, riscontrabile anche dalle prenotazioni che si verificano con frequenza e non a carattere stagionale.

Inoltre, l’occasionalità viene meno se il B&B è la tua unica fonte di reddito e la principale. Altra situazione è se utilizzi una struttura in cui non hai la residenza o che impieghi come abitazione. La professionalità e l’organizzazione dell’attività si evince anche da:

• presenza di una reception per accogliere i clienti;
• offerta di servizi aggiuntivi come quelli di ristorazione o di altra tipologia;
• utilizzo di un’impresa di pulizia o di un servizio di lavaggio industriale;
• struttura dell’immobile creata per le esigenze dei clienti;
• presenza di dipendenti o soggetti estranei al nucleo familiare;
• possedere un numero di camere da letto e posti letto superiore a quello previsto dalle leggi regionali.

Tassazione Bed and Breakfast non professionale

Dal punto di vista fiscale devi inserire il reddito generato dall’attività occasionale di B&B nella dichiarazione dei redditi. Se compili il Modello Unico, i proventi rientreranno nei redditi diversi e quindi dovrai compilare il Quadro RL. Invece, se presenti il 730, devi aggiungerli nel Quadro D5.

L’importo tassato viene calcolato sommando le entrate, riscontrabili dalle ricevute effettuate, i bonifici o i pagamenti con carta online o tramite Pos. Al totale vengono sottratte le spese inerenti allo svolgimento dell’attività.

Canone RAI

Una delle domande più comuni è se per l’attività di bed and breakfast occasionale è previsto il pagamento del Canone RAI speciale o di quello tradizionale. Infatti, il primo fa riferimento alle attività imprenditoriali che prevedono la presenza di un televisore in un luogo pubblico.

Come chiarito da una circolare del Ministero delle Comunicazioni, i B&B indipendentemente dalla presenza o meno di partita IVA, sono tenuti al pagamento del Canone RAI solo se:

• è presente un televisore in zone accessibili agli ospiti (ad esempio dove si fa colazione);
• la TV è installata all’interno delle camere.

Invece, se possiedi un televisore in casa, ma non è accessibile al pubblico, sarai tenuto a pagare il Canone RAI tradizionale.

Bed and breakfast occasionale e cedolare secca

La cedolare secca prevede un’imposta sostitutiva, normalmente pari al 21%, ma che scende al 10% per i comuni a bassa disponibilità abitativa, applicata sui redditi derivanti dagli affitti degli immobili, compresi quelli brevi.

Può essere utilizzata anche se l’abitazione viene adibita come bed and breakfast occasionale? La risposta è stata data dalla Faq dell’Agenzia delle Entrate, pubblicata in data 28 ottobre 2022. Al suo interno viene preso come riferimento l’art 3 del decreto legislativo 23/2011 nel quale si indicano i requisiti, soggettivi e del locale, che prevedono l’applicazione dell’imposta sostitutiva. Si specifica che la cedolare secca può essere applicata solo:

• tra persone fisiche;
• per immobili che hanno finalità abitative con categoria catastale A, esclusa l’A10 (utilizzata per gli uffici);
• locazioni di immobili ad uso abitativo.

Si escludono tutti i casi in cui l’utilizzo dell’immobile è a fini professionali e commerciali, oltre ad essere stato affittato da una partita IVA. Quindi, per i bed and breakfast occasionali, in quanto considerati attività non imprenditoriali svolte da persone fisiche, il regime della cedolare secca è applicabile.

Come inserire un B&B occasionale su Airbnb e Booking

Airbnb e Booking sono tra le piattaforme più utilizzate per sponsorizzare una struttura ricettiva. Puoi utilizzarle se hai un B&B occasionale? Ambedue prevedono questa opportunità.

Nel caso di Booking per registrati dovrai inserire il nome e cognome e allegare le foto dell’immobile da inserire sul sito. La piattaforma potrebbe richiedere una verifica inviando all’indirizzo della tua abitazione un codice da inserire nel tuo account. Il procedimento è simile per Airbnb.

Dal punto di vista fiscale le tasse su Booking e quelle su Airbnb prevedono una doppia opzione:

• applicazione della cedolare secca al 21% in quanto rientri nella legge Gentiloni sugli affitti brevi;
• rientrare nella tassazione ordinaria con differenza tra gli incassi e i costi per l’esercizio dell’attività.

Per quanto riguarda le commissioni previste per l’utilizzo delle piattaforme, con la cedolare secca il calcolo verrà effettuato sul compenso lordo, quindi, senza la commissione. Invece, per la tassazione ordinaria, il reddito imponibile è al 95%, andando a sottrarre un 5% equivalente alle spese previste per l’utilizzo di Booking e di Airbnb.

Prima di scegliere tra le due opzioni, è quindi essenziale considerare, in base alle proprie necessità, gli effetti sulla dichiarazione dei redditi. In questo contesto ti consigliamo di rivolgerti a un commercialista di fiducia al fine di valutare quale soluzione può essere più adatta alla tua attività di bed and breakfast occasionale.

Bed and breakfast occasionale – Domande frequenti