Tasse Airbnb: come dichiarare i redditi sugli affitti

• Le tasse su Airbnb vengono applicate su qualunque reddito che si ottiene dalla locazione di un immobile, in quanto proprietario, host o semplicemente intermediario.
• In base al Decreto-legge 50/2017 c’è la possibilità di aderire a un sistema di reddito sostitutivo, la cedolare secca, con un versamento fisso del 21%.
• Il pagamento delle tasse su Airbnb avviene in base al reddito percepito, a cui viene applicata l’aliquota IRPEF corrispondente. L’IVA invece può essere scaricata in base al regime fiscale specifico.

Conoscere come funzionano le tasse su Airbnb ti permette di valutare quali sono i reali introiti che potrai ottenere dall’affittare un appartamento o un Bed & Breakfast. Il servizio di sharing economy è nato a San Francisco nel 2009 al fine di offrire spazi condivisi agli universitari e ha avuto, in poco tempo, un enorme successo.

Oggi sono più di 250 mila gli alloggi disponibili sulla piattaforma, di cui 150.000 solo in Italia. Potrai ottenere piccole somme integrative a uno stipendio, o svolgere questa attività come un lavoro a tempo pieno. In quanto fonte di reddito sarà sottoposto a tassazione. In alcuni casi dovrai calcolare le aliquote per il pagamento dell’IRPEF, in altri potrai impiegare la cedolare secca.

Inoltre, in base alla tipologia di regime fiscale, varia anche l’applicazione dell’IVA sulle fatture. Questi aspetti possono essere fonte di confusione sull’importo da pagare ai fini fiscali, e su come effettuare la dichiarazione dei redditi.

Airbnb Italia: serve la Partita Iva per affittare?

Diventare un host di Airbnb in Italia, ovvero un proprietario che mette a disposizione il suo appartamento, comporta numerosi vantaggi. Se sei interessato a questo argomento leggi la nostra recensione su come affittare casa con Airbnb.

Dal punto di vista economico, puoi ottenere un introito sfruttando uno spazio a tua disposizione e condividendolo, per un tempo determinato (entro i 30 giorni) con altre persone. Questa tipologia di servizio viene definito affitto breve. In quanto attività che genera reddito, sarà sottoposta ad una tassazione in Italia. Quindi se vuoi diventare un host dovrai valutare questi due aspetti:

1. l’apertura della Partita IVA;
2. qual è il guadagno netto.

Chiariamo subito al primo punto. Oggi puoi operare su Airbnb anche senza Partita IVA se svolgi questa attività in modo occasionale. Però se vuoi trasformarla in un lavoro a tempo pieno, gestendo un tuo appartamento oppure altre locazioni, potrai farlo in modo professionale.

In questo caso, data la modalità di lavoro continuativa, dovrai aprire Partita IVA come attività di affittacamere e bed & breakfast per brevi soggiorni, con codice ATECO 55.20.51: “Affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti per vacanze, bed and breakfast, residence”.

Per ciò che riguarda la tassazione sugli introiti che otterrai con Airbnb, devi considerare il Decreto-legge 50 del 2017 che ha istituito la cosiddetta “Tassa Airbnb”.

Come funzionano le tasse con Airbnb

Dal 2018 sono in vigore nuove regole per i versamenti delle tasse per l’attività su Airbnb. Infatti, con la specifica tassa Airbnb si è andato a porre attenzione a tutti quegli introiti derivanti dalle attività che riguardano:

• affitti proposti direttamente dai proprietari;
• gestione camere da parte di servizi professionali di host;
• pagamento gestito da intermediari immobiliari e agenzie.

Quest’ultimo caso va a comprendere proprio quelle attività che prevedono l’utilizzo di Airbnb. Il fine è quello di semplificare gli adempimenti fiscali e al contempo limitare l’evasione fiscale per i pagamenti di piccoli importi riguardanti questo settore. Dovrai considerare:

• tasse predefinite;
• tasse aggiuntive.

Le prime fanno riferimento alle imposte dirette sul guadagno che otterrai su Airbnb con l’affitto di una camera, o di un appartamento. Nel secondo si vanno a inglobare le eventuali tasse ulteriori, che possono essere collegate alla pulizia, all’imposta di soggiorno, o altre tipologie di adempimenti.

Airbnb e dichiarazione dei redditi 2022

Cosa devi dichiarare a fine anno come proprietario che utilizza Airbnb? I guadagni che hai ottenuto dagli affitti vanno a creare reddito, e in questo caso sei obbligato a dichiararli sia in quanto persona fisica, sia se disponi di Partita IVA.

Con l’introduzione della speciale tassa Airbnb, in quanto host o proprietario, avrai la possibilità di scegliere tra due diverse forme di imposizione fiscale:

• tassazione IRPEF;
• cedolare secca.

La scelta deve avvenire con attenzione, valutando quali sono le tue prospettive di business, dato che andranno ad incidere sull’importo finale che dovrai versare. Un calcolo sbagliato potrà ridurre di molto i tuoi profitti  personali o della tua attività d’impresa.

Per questo ti suggeriamo di affidarti a un consulente o a uno studio di commercialisti al fine di non commettere errori e trovarti a versare più soldi rispetto a quanto dovuto o ad affrontare sanzioni per eventuali ritardi.

Tassazione IRPEF Airbnb

La tassazione IRPEF va ad indicare l’Imposta sul reddito delle Persone Fisiche applicata sul guadagno percepito da un singolo soggetto nel corso dell’anno. Al suo interno verranno inseriti tutti i redditi che avrai concretizzato.

Sono soggetti a questa imposta i redditi di lavoratori dipendenti, alcuni autonomi e pensionati. La locazione tramite Airbnb rientra tra le fonti di reddito, e come tale dovrà essere inglobata all’interno dell’IRPEF.

Il reddito imponibile è pari al 95% calcolato sul canone di locazione percepito, andando ad eliminare un 5% per quanto riguarda le eventuali spese sostenute all’utilizzo del servizio Airbnb. Inoltre, il guadagno ottenuto si andrà a cumulare con quello di altre entrate, come stipendi o altri redditi.

Cedolare secca con Airbnb

La cedolare secca è un regime facoltativo che ti consente, in quanto host, di non pagare singolarmente le seguenti tasse:

• imposta di registro;
• IRPEF e addizionali;
• imposta di bollo.

Queste voci saranno inglobate in un’imposta sostitutiva fissa, ovvero la cedolare secca, che sarà pari al 21%, calcolata sugli introiti complessivi ottenuti dalla tua attività di affittacamere con Airbnb. Potrai accedere a questa tipologia di tassazione nei seguenti casi:

• il canone è percepito da un intermediario immobiliare, come Airbnb;
• il cliente effettua un pagamento a un servizio di host terzo che poi lo verserà al proprietario, previa commissione;
• ottieni il pagamento in maniera diretta.

Rispetto alla tassazione IRPEF, in cui vi è una 5% di deduzione forfettaria dei costi, nel caso della cedolare secca non sono previste detrazioni. L’unica alternativa è quella di aprire Partita IVA e scegliere un regime fiscale che ti permetterà di avere una deduzione dei costi e dell’IVA.

Spese di pulizia e tasse

Quali sono i servizi accessori che concorrono a creare l’imponibile o sono deducibili? Ecco cosa potrai considerare come voci da detrarre nella dichiarazione dei redditi:

• fornitura di biancheria;
• pulizia;
• utenze;
• Wi-Fi;
• area condizionata.

Se offri questi servizi opzionali è applicabile anche la cedolare secca. Mentre non potrai scegliere questa tipologia di tassazione se offri anche altre attività, come la fornitura di pasti, guida turistica o servizio di trasporto.

Tassa di soggiorno

Un discorso a parte deve essere fatto per la tassa di soggiorno. Questa viene considerata tra quelle aggiuntive, dato che può variare in base al Paese in cui offri il servizio di sharing economy con Airbnb. Nel caso dell’Italia il pagamento varia in rapporto al Comune in cui è presente la tua camera o appartamento.

Tieni presente che non tutti i Comuni italiani applicano la stessa tassa di soggiorno, e molti non la applicano affatto. i Comuni con tassa di soggiorno più elevata sono quelli delle principali città turistiche italiane, come Roma, Venezia, Firenze e così via.

Queste cifre, che per il cliente corrispondono a qualche euro sul totale del pagamento al proprietario, vengono raccolte dal proprietario stesso, e poi versate al Comune in un’unica soluzione. Nel caso di Airbnb, le regole stabiliscano che l’host comunichi chiaramente in modo preventivo al cliente qual è l’importo di tale tassa, in base alle disposizioni del Comune, e anche la riscossione può cambiare in base alla zona.

In alcuni casi infatti può essere riscossa con la piattaforma stessa, in altri casi in modo separato, in base anche alla tipologia di account come host che hai creato.

Airbnb è un sostituto di imposta?

Su questa tematica vi è stata fino ad adesso un po’ di confusione. La sentenza del Tar del Lazio nel 2020, ha chiarito alcuni aspetti. Infatti, è stata rigettata l’opposizione da parte di Airbnb alla richiesta di pagamento dell’Agenzia delle Entrate sulla tassa di soggiorno.

In base alla legge 50/2017, tutti gli intermediari immobiliari sono tenuti a svolgere la funzione di sostituto d’imposta per quanto riguarda questa tassa. Prima di questa normativa, il suo adempimento avveniva in maniera differenziata.

Ad esempio, in comuni come Milano, Firenze e Torino, la tassa di soggiorno veniva applicata direttamente da Airbnb andando a versare l’importo all’ente di riferimento, mentre in altre regioni, il pagamento doveva avvenire da parte del proprietario/host, con il versamento dell’importo per F24. Invece, oggi Airbnb è obbligato ad eseguire ovunque questo pagamento.

Quanto si guadagna con Airbnb

Come fare a calcolare quanto si guadagna con Airbnb?  Nella tabella seguente abbiamo riportato quali sono i costi previsti.

Sul singolo pagamento che ottieni da un cliente, dovrai considerare una trattenuta della piattaforma pari al 15% sul totale richiesto, in quanto servizi di intermediazione, da suddividere tra host e cliente. Se utilizzi un regime ordinario, si applicherà una tassazione IRPEF variabile, mentre se decidi di impiegare il sistema sostitutivo di cedolare secca, dovrai considerare il 21%.

Come non pagare le tasse su Airbnb

Non è possibile evitare il pagamento delle imposte con Airbnb. Se vuoi utilizzare il servizio Airbnb devi andare a valutare anche la tassazione annuale. Questa si applicherà sia se effettui questa attività in modo sporadico, sia se decidi di renderla come lavoro primario.

Infatti, dal 2017 il governo italiano ha posto una stretta su questa tipologia di attività al fine di evitare pagamenti in nero in un settore come quello elettronico, in forte espansione. Potrai però adottare soluzioni di risparmio, entro i limiti di legge, ad esempio valutando di scegliere il regime a cedola secca.

Come scaricare l’IVA con Airbnb

Se vuoi scaricare l’IVA sulle fatture, potrai farlo se disponi di un’attività d’impresa di gestione degli affitti brevi. L’applicazione dell’IVA è collegata a due fattori:

• iscrizione al VIES;
• scelta del regime fiscale.

Il VIES (Vat Information Exchange System) è un sistema informatico attraverso cui è possibile ottenere uno scambio di informazioni in ambito comunitario. È obbligatorio se vuoi effettuare attività di vendita e acquisto con IVA in Europa.

Inoltre, dovrai disporre anche di una Partita IVA intracomunitaria. L’altro aspetto da considerare è la tipologia di regime fiscale che andrai ad adottare. In base ad esso sarai tenuto al versamento dell’IVA. Vediamo come funziona.

Nel regime semplificato otterrai una fattura senza applicazione d’IVA, ma con il compenso lordo.  Lo stesso vale se rientri nel regime forfettario. In ambedue i casi, dovrai essere tu ad integrare la rispettiva quota di IVA in base al sistema di reverse charge. Con questo termine si considera un particolare meccanismo  in base al quale si determina lo spostamento degli obblighi fiscali dal soggetto che emette la fattura a chi invece la riceve. Quindi come host o proprietario sarai tenuto ad assolvere all’imposta in nome e per conto di Airbnb.

Per quanto riguarda il sistema ordinario, otterrai una fatturazione con un importo d’IVA che applicherà sempre il sistema reverse charge. Quindi dovrai essere tu a indicare l’importo dell’imposta e inserire l’IVA sia nel registro degli acquisti, sia in quello delle vendite. Infine, in quanto persona fisica, dovrai pagare l’IVA pari al 22%.

In che modo si pagano le tasse su Airbnb

In quanto proprietario di un immobile, dovrai inserire l’importo ottenuto dalla locazione attraverso il 730 precompilato. Le sezioni di riferimento sono:

• quadro B: dovrai indicare il guadagno come reddito fondiario, se sei il proprietario dell’immobile;
• quadro D: se svolgi la funzione di host o di intermediario con Airbnb dovrai inserire l’importo come reddito diverso.

La compilazione potrà essere effettuata ogni anno dal 23 maggio. La piattaforma Airbnb facilita il processo grazie al fatto che disporrai di una scheda fiscale con il guadagno lordo.

Per quanto riguarda la cedolare secca, il versamento dovrà essere eseguito con F24, in un’unica soluzione oppure con un acconto del 95% entro il 30 giugno e saldo del restante, entro il 30 giugno dell’anno successivo, con l’applicazione di una maggiorazione dello 0,40%. Nel caso in cui l’importo superi i 257€, sarà possibile dilazionarlo in tre rate, con un primo versamento del 60% a giugno, un secondo acconto a novembre e un saldo a giugno dell’anno successivo.

I codici da inserire nell’F24 sono i seguenti:

• 1840: acconto prima rata;
• 1841: acconto seconda rata o pagamento unica soluzione;
• 1842: saldo.

Invece, se svolgi la funzione di host con Partita IVA, il versamento delle tasse andrà a variare in base alla tipologia di regime fiscale. Il pagamento dovrà avvenire entro il 16 del mese successivo, attraverso F24 e inserendo il codice tributo 6493.

Airbnb, la nuova stretta sugli affitti brevi

Recentemente il Ministero del Turismo ha ipotizzato una nuova stretta per questo settore, con l’introduzione di regole precise per chi affitta per brevi periodi tramite piattaforme online come Airbnb. La nuova bozza del decreto legge prevede che verrà istituito un Codice Identificativo Nazionale obbligatorio per ogni appartamento, che va a sostituire quelli regionali.

Inoltre si prevede che verrà introdotta una regola di pernottamento di almeno due notti presso le strutture presenti sulla piattaforma. Questi provvedimenti sono presi principalmente per tutelare il turismo nelle più grandi città italiane, in particolare nei centri urbani.

Attualmente si prevede che verranno introdotte anche regole specifiche per cui coloro che gestiscono gli immobili, incluso Airbnb, dovranno agire come veri e propri sostituti di imposta. Si attende ad ogni modo che la bozza della legge venga ancora confermata.

Tasse Airbnb – Domande frequenti