Affitti brevi: nuove regole con la bozza del decreto legge

• In arrivo una nuova stretta sugli affitti brevi con la proposta di legge, che diventa un vero e proprio decreto, che si propone di contrastare il fenomeno dell’abusivismo nel settore.
• Il decreto legge prevede che il contratto di locazione con finalità turistiche su immobili di tipo abitativo non potrà durare per meno di 2 notti consecutive, ad eccezione delle famiglie con almeno 3 figli.
• Gli appartamenti in affitto per scopi turistici avranno un codice identificativo nazionale esposto, e dovranno rispettare le normative antincendio e dotarsi delle strumentazioni già obbligatorie per gli hotel.

Dopo le novità introdotte a New York in tema affitti brevi, anche in Italia arrivano nuove strette con la proposta di legge dal Ministero del Turismo. A partire dal 5 settembre, infatti, a New York è entrata in vigore una nuova legge, che permette agli host di affittare gli appartamenti solamente se questi vi risiedono in prima persona e sono effettivamente presenti.

In Italia si stanno discutendo negli ultimi mesi dei nuovi limiti da imporre a chi affitta i propri appartamenti per brevi soggiorni, che riguardano soprattutto l’abusivismo, e le regole nell’utilizzo di piattaforme online come Airbnb, per cui si era già parlato di una stretta.

Il Ministro del Turismo, Daniela Santanché, ha dichiarato sui suoi canali social che la nuova proposta di legge è frutto di tavoli di confronto con associazioni di categoria e degli inquilini, con le regioni ed i sindaci delle città metropolitane. La proposta al vaglio è diventata decreto legge, per cui la bozza è in fase di revisione. Ma vediamo quali sono i punti chiave del prossimo decreto.

Affitti brevi: gli obiettivi delle nuove regole

Il Ministero del Turismo ha depositato una nuova proposta di legge sul tema degli affitti brevi, che diventerà un vero e proprio decreto. L’obiettivo della proposta di legge è quello di limitare il proliferare degli appartamenti destinati ad affitti turistici brevi nelle principali località turistiche e nelle grandi città.

Ad essere coinvolte dal disegno di legge sono le grandi città italiane, ovvero i 14 comuni metropolitani seguenti: Bari, Bologna, Cagliari, Catania, Firenze, Genova, Messina, Milano, Napoli, Palermo, Reggio Calabria, Roma, Torino e Venezia.

Tuttavia, rispetto ai precedenti disegni di legge, il nuovo testo riporta importanti cambiamenti, a partire dalle finalità. Infatti, se prima la bozza di maggio era volta a contrastare il “rischio di un turismo sovradimensionato rispetto alle potenzialità ricettive locali” e a “salvaguardare la residenzialità dei centri storici ed impedirne lo spopolamento”, oggi l’obiettivo del provvedimento sembrerebbe essere mutato.

Il nuovo testo si propone di dare una disciplina uniforme a livello nazionale con l’obiettivo di contrastare il fenomeno dell’abusivismo. Non si fa più, quindi, leva sull’overtourism o sullo spopolamento dei centri storici, ma sul tema dell’abusivismo.

Tra le principali novità introdotte c’è il limite di notti minime, l’introduzione del CIN, il numero identificativo nazionale e i requisiti che gli immobili devono rispettare. Vediamo le novità della proposta nel dettaglio. Inoltre, si ipotizza che sarà dimezzato da 4 a 2 il numero di appartamenti massimo che lo stesso proprietario può utilizzare con l’affitto breve tramite cedolare secca al 21%.

1. Numero minimo di notti

Secondo la proposta, gli affitti brevi dovranno durare almeno due notti, e sono previste sanzioni salate per chi affitta per una sola notte. Il minimum stay è stato fortemente richiesto da Federalberghi per i 14 comuni metropolitani e i Comuni a densità turistica alta e molto alta.

Questo vuol dire che per i pernottamenti di una notte, i turisti si rivolgeranno prevalentemente agli alberghi. Le sanzioni per chi ha un appartamento e lo utilizzerà senza seguire queste regole potranno arrivare anche a 5mila euro.

Questo numero minimo di due notti tuttavia non verrà applicato alle famiglie con almeno tre figli a carico, per cui questa sarà l’unica eccezione alla regola.

2. Numero identificativo nazionale

Come anticipato, è prevista l’introduzione di un numero identificativo nazionale, o CIN, che andrebbe così a sostituire quello regionale. Tuttavia, a differenza della versione precedente, il CIN sarebbe collegato all’immobile, e le norme non vanno a specificare se può essere chiesto dal proprietario o da un gestore.

La nuova proposta di legge punta, quindi, ad una centralizzazione della raccolta di informazioni da parte del Ministero del Turismo mediante il ricorso alla banca dati relativa a affitti brevi, B&B, hotel, ma anche agriturismi, rifugi alpini, campeggi, dimore storiche, affittacamere, residence e cabine delle navi da crociera. La banca dati è stata già istituita nel 2019.

A concedere i nuovi CIN rimangono le Regioni, mentre i Comuni avranno il compito di controllare l’applicazione del numero identificativo sulle piattaforme online e sui canali di promozione, oltre che all’entrata dello stesso immobile.

3. Requisiti degli immobili

Le case messe in affitto per affitti brevi devono rispettare dei requisiti. La proposta di legge ha, infatti, accolto la richiesta di Federalberghi di applicare agli appartamenti la medesima disciplina degli alberghi.

Questo riguarda, ad esempio, la normativa antincendi, oltre che le strumentazione per la rilevazione del monossido di carbonio, che ad oggi non sono obbligatori nelle case ad uso abitativo privato. Va considerato che altre normative regionali avevano già imposto che gli impianti fossero a norma.

Affitti brevi: le sanzioni

Tra le novità più importanti previste dal disegno di legge proposto dal Ministero del Turismo ci sono le nuove sanzioni sugli affitti brevi. Infatti, la proposta prevede sanzioni fino a 5 mila euro per chi affitta una casa per una sola notte.

La mancata esposizione del CIN per ogni annuncio, invece, prevede una sanzione che va dai 500 ai 5 mila euro. Tuttavia, la proposta non specifica se tale sanzione è rivolta all’host, al gestore o alla piattaforma.

Oltre alla sanzione è prevista anche l’immediata rimozione dell’annuncio dalla piattaforma online. Invece, la mancata richiesta del CIN comporterà una sanzione fino a 8 mila euro.

Inoltre, superati i due appartamenti in affitto breve, il locatore dovrà necessariamente aprire una Partita Iva e ottenere la Scia. Si attende che il testo del decreto diventi definitivo dal 28 settembre 2023.

Le criticità della nuova proposta di legge

Se da una parte la nuova proposta avanzata dal Ministro del Turismo dovrebbe essere il frutto di un dialogo tra le parti e le associazioni interessate, dall’altra la stessa proposta ha evidenziato alcune criticità.

Infatti, la nuova proposta sembrerebbe accogliere le richieste del mondo alberghiero, che avevano l’obiettivo di introdurre limitazioni al settore degli affitti brevi. Questo mediante l’applicazione di specifici limiti e requisiti.

Tuttavia, secondo l’Associazione italiana gestori affitti brevi, l’Aigab, questa nuova proposta sarebbe in realtà volta a rendere meno conveniente il ricorso all’affitto breve e a complicare la vita dei locatori, che sarebbero così costretti a ricorrere ad agenzie immobiliari o a diventare imprenditore nel caso di tre immobili.

Marco Celani, presidente dell’Aigab, fa anche presente che dalla nuova proposta di legge non si fa più menzione alla figura dei gestori professionali, categoria di imprenditori oggi composta da circa 30mila professionisti. Questa figura, presente nel precedente disegno di legge, prevedeva persino la richiesta all’Istat di un codice Ateco specifico.

Affitti brevi – Domande frequenti