Cedolare secca: cos’è, quando si applica e casi particolari

La cedolare secca è un regime tributario opzionale che agisce come sostituto dell'Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche (IRPEF) e delle addizionali connesse. Ecco come funziona e quando si applica.

di Francesca Di Feo

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  • La cedolare secca è un regime fiscale opzionale che permette una tassazione semplificata sugli affitti, sostituendo l’IRPEF e le relative addizionali con un’aliquota fissa, solitamente al 21%.
  • Questo strumento è applicabile principalmente ai contratti di affitto residenziali e, in alcune circostanze, offre un’aliquota ridotta del 10%, come nel caso dei contratti a canone concordato o nelle aree colpite da calamità naturali.
  • Per usufruire della cedolare secca, è necessario seguire procedure specifiche durante la registrazione del contratto di locazione, e il pagamento avviene attraverso la dichiarazione dei redditi.

La cedolare secca rappresenta un regime fiscale opzionale che permette una tassazione semplificata sugli affitti, sostituendo l’IRPEF e le relative addizionali. Questo è uno strumento introdotto con l’obiettivo di rendere più trasparente e meno oneroso il sistema fiscale relativo agli affitti residenziali e, in alcuni casi, commerciali.

La cedolare secca, infatti, non è solo una tassazione, ma un fattore che può influenzare le decisioni economiche di proprietari e inquilini. In questo articolo, esploreremo in dettaglio cos’è la cedolare secca, quando e come si paga, e le diverse casistiche in cui essa trova applicazione.

Cos’è la cedolare secca sugli affitti

La cedolare secca è un regime tributario opzionale che agisce come sostituto dell’Imposta sul Reddito delle Persone Fisiche (IRPEF) e delle addizionali connesse. Offre un’alternativa più semplice e diretta per tassare i redditi derivanti dalla locazione di unità immobiliari ad uso abitativo.

Il suo funzionamento è basato sull’applicazione di un’aliquota fissa che sostituisce altre tasse, comprese le imposte di registro e di bollo applicabili ai contratti di locazione e alle loro proroghe o risoluzioni. Vediamo le caratteristiche di questa tassazione.

1. Aliquote

L’aliquota standard della cedolare secca è del 21%. Tuttavia, in determinate circostanze, può essere ridotta al 10%, come nel caso dei contratti a canone concordato, ossia quelli stipulati sulla base di accordi tra organizzazioni rappresentative di proprietari e inquilini, che vedremo in seguito.

L’aliquota ridotta si applica anche ai contratti relativi a immobili situati in aree colpite da calamità naturali e ai contratti stipulati per soddisfare le esigenze abitative degli studenti universitari.

2. Chi può applicarla

La cedolare secca può essere scelta da persone fisiche che sono titolari di redditi da locazione di unità immobiliari ad uso abitativo. Tuttavia, non è applicabile, almeno canonicamente, ai soggetti che effettuano la locazione nell’esercizio di un’attività d’impresa o professionale.

Sono esclusi anche gli imprenditori o lavoratori autonomi che concedono in locazione immobili ai propri dipendenti, e coloro che percepiscono redditi da immobili in proprietà condominiale. Tuttavia questo aspetto presto potrebbe cambiare.

3. Come si applica

Per beneficiare della cedolare secca, è necessario esercitare un’opzione specifica durante la registrazione del contratto di locazione, utilizzando il modello RLI. Questa opzione vincola il locatore per l’intera durata del contratto e può essere revocata solo nelle annualità successive, seguendo specifiche procedure e tempistiche.

Il locatore dovrà comunicare la propria intenzione di applicare la cedolare secca al locatario prima di procedere con la registrazione del contratto.

È bene notare che per l’applicazione della cedolare secca sono previste alcune regole aggiuntive. Ad esempio, durante il periodo in cui si opta per questa forma di tassazione, è sospesa la possibilità di aggiornare il canone di locazione.

4. Come si paga

Il pagamento della cedolare secca avviene attraverso la dichiarazione dei redditi. Vi è una scadenza specifica entro la quale è necessario effettuare il pagamento, e l’importo può essere versato:

  • in un’unica soluzione, entro il 30 novembre di ciascun anno, se inferiore a 257,52 euro;
  • in due rate, se l’importo dovuto è pari o superiore a 257,52 euro.

Attenzione anche ai codici tributo specifici per il versamento:

Cedolare secca e canone concordato

Il canone concordato è un tipo di contratto di locazione in cui l’importo dell’affitto è stabilito in collaborazione con associazioni di categoria, sindacati dei proprietari e degli inquilini, con una forma di tassazione agevolata con cedolare secca al 10%, secondo il Decreto Legislativo n. 23 del 14 Marzo 2011.

Per il proprietario, l’aliquota fissa del 10% rappresenta un’opzione più vantaggiosa rispetto alla tassazione IRPEF tradizionale, che ha un’aliquota minima del 23%. Per l’inquilino, il canone concordato spesso porta a canoni di locazione più accessibili.

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Tuttavia, il proprietario è limitato nella determinazione dell’importo dell’affitto, che deve conformarsi alle specifiche legate alla località dell’immobile.

Non tutti gli affitti sono però idonei per la cedolare secca al 10%. Questa tassazione agevolata è applicabile nei contratti a canone concordato 3+2 in determinate città che presentano specifiche problematiche, come carenza di soluzioni abitative e alta densità abitativa.

Alcune delle città interessate sono Milano, Roma, Napoli e altre grandi città italiane. La cedolare secca al 10% può anche essere applicata nei contratti d’affitto a studenti fuori sede e in contratti transitori.

Cedolare secca e locali commerciali

è attualmente in cantiere la proposta di reintrodurre la cedolare secca al 21% per gli immobili commerciali, che riguarderebbe le persone fisiche proprietarie di immobili non residenziali affittati a professionisti, commercianti e artigiani. Si parla di una vera e propria flat tax per la cedolare secca.

Secondo le previsioni, interesserebbe circa 1,3 milioni di persone fisiche, con un’aliquota applicabile esclusivamente ai nuovi contratti o a quelli rinnovati dopo la loro naturale scadenza.

Un ulteriore incentivo è previsto per gli immobili situati in Comuni con meno di 5.000 abitanti. In questi casi, l’aliquota scenderebbe addirittura al 15%, un gesto evidentemente mirato a contrastare l’abbandono delle aree meno densamente popolate.

Se la norma venisse approvata, i proprietari potrebbero beneficiare di un notevole risparmio fiscale. Attualmente, la tassazione degli affitti commerciali segue infatti l’aliquota IRPEF relativa allo scaglione di reddito del proprietario, che può arrivare fino al 43%. Passare al 21% (o al 15% per i piccoli centri) rappresenterebbe dunque una decisa riduzione del carico fiscale.

Sebbene allettante, la proposta ha però alcune limitazioni. È un regime facoltativo e, data la sua natura di imposta sostitutiva, eliminerebbe la possibilità di dedurre alcune spese tipiche di tali immobili. Inoltre, è una misura che ancora deve trovare copertura finanziaria, un aspetto non trascurabile viste le attuali restrizioni di bilancio.

Cedolare secca, affitti brevi e DDL Turismo

La proposta del Decreto Legislativo Turismo (DDL Turismo), predisposto dal Ministro Santanché, introduce alcune modifiche sostanziali per quanto riguarda la cedolare secca sugli affitti brevi, che si inseriscono in un contesto di loro crescente popolarità e sono spesso mediati da piattaforme online.

Prima di tutto, il decreto restringe notevolmente il campo di applicazione della cedolare secca sugli affitti brevi, limitandola a un massimo di due appartamenti per anno fiscale (contro i 4 attuali). Fino a questo limite, si potrà usufruire dell’aliquota del 21% come tassazione sostitutiva dell’IRPEF. Superando questa soglia, l’attività di locazione sarà considerata come esercitata in forma imprenditoriale.

Le nuove regole non saranno limitate solamente agli affitti di breve durata, ma copriranno anche le locazioni fino a 30 giorni e contratti transitori. Quindi, la portata del decreto è piuttosto ampia.

Cedolare secca sul 730

Per inserire la cedolare secca nel modello 730, è necessario prestare attenzione a due sezioni principali del quadro B: la Sezione I, dedicata ai “redditi dei fabbricati”, e la Sezione II, dove sono riportati gli estremi di registrazione del contratto di locazione.

Sezione I: “Redditi dei Fabbricati”

  • colonna 1: inserire la rendita catastale, rivalutata del 5%;
  • colonna 2: indicare il codice che identifica l’uso dell’immobile (ad esempio, “3” per un immobile locato in regime di libero mercato);
  • colonna 3: inserire i giorni di possesso dell’immobile (365 se posseduto per un anno intero);
  • colonna 4: indicare la percentuale di possesso (100 se posseduto per intero);
  • colonna 5: inserire il codice “3”, che è relativo all’opzione in cedolare secca;
  • colonna 6: specificare l’importo del canone annuo (ad esempio, 5000 euro annui).

Le colonne dalla 7 alla 12 sono da compilare solo in casi particolari.

Sezione II: “Estremi di registrazione del contratto di locazione”

  • Colonna 1: inserire il numero del rigo della sezione I del quadro B dove sono riportati i dati dell’immobile;
  • Colonne da 3 a 6: indicare i dati ricavati dal contratto di locazione registrato presso l’Agenzia delle Entrate (data di registrazione, serie, numero e sotto-numero, codice ufficio).

Cedolare secca – Domande frequenti

Quale è la differenza tra canone ordinario e cedolare secca?

Il canone ordinario utilizza le aliquote dell’IRPEF per la tassazione, mentre il sistema della cedolare secca implica una tassazione alternativa che sostituisce sia l’IRPEF che le spese connesse alla registrazione del contratto di affitto.

Cosa si intende per cedolare secca?

La cedolare secca è un’opzione impositiva che prevede l’addebito di un’imposta in luogo dell’IRPEF e delle sue addizionali per la porzione di reddito generato dalla proprietà immobiliare.

Quali sono i vantaggi della cedolare secca?

Optare per il regime di cedolare secca comporta vantaggi fiscali, tra cui l’eliminazione di altri oneri impositivi. In pratica, sul reddito che sfugge all’IRPEF, si evitano anche le addizionali IRPEF a livello regionale e comunale. Inoltre, non sono dovute né l’imposta di registro né quella di bollo relative alla formalizzazione del contratto di locazione.

Come cambierà la cedolare secca?

Con il Decreto Legislativo Turismo (DDL Turismo), predisposto dal Ministro Santanché, si potrà applicare la cedolare secca per un massimo di due immobili sottoposti ad affitti brevi.

Come funziona la cedolare secca per immobili commerciali?

Al momento la cedolare secca è prevista solo per gli immobili abitativi, tuttavia il governo attuale intende apportare delle modifiche alla regola, espandendo questa tassazione anche agli immobili destinati ad impresa. Scopri di più qui.

Autore
Classe 1994, immediatamente dopo gli studi ho scelto di intraprendere una carriera nel Project Management in ambito di progetti Erasmus+ per EPS. Questo mi ha portato ad approfondire in particolare le tematiche inerenti alla fiscalità delle PMI, anche se la mia area di expertise risulta oggi molto più ampia in questo ambito. Oggi sono copywriter freelance appassionata di scrittura e di innovazione per le piccole e medie imprese.

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