Come aprire un bed and breakfast? Requisiti, quanti soldi ci vogliono e quante tasse si pagano

In un Paese come l’Italia che ha fatto del turismo il fiore all’occhiello della propria economia e dell’ospitalità una vera e propria cultura, aprire un bed and breakfast può diventare una ghiotta opportunità di realizzazione professionale ma anche di guadagno che può raggiungere i 50.000 euro l’anno.

Che si disponga di un immobile o che si voglia trasformare la propria casa in un Bed and Breakfast a tutti gli effetti, ecco quali sono tutti gli aspetti da considerare, dagli adempimenti burocratici ai costi da sostenere mensilmente fino agli oneri fiscali e previdenziali.

Che cos’è un B&B e qual è la differenza con l’hotel

Un B&B è, fondamentalmente, una piccola impresa alberghiera che offre pernottamento e prima colazione ai viaggiatori di passaggio. La differenza principale tra un hotel e un B&B riguarda le dimensioni, i servizi offerti e il tipo di gestione: gli hotel sono grandi strutture commerciali con servizi completi, i B&B sono case private a conduzione familiare, e la colazione è sempre inclusa nei B&B ma non sempre negli hotel. La differenza è anche di carattere economico: nel primo caso l’ambiente più familiare, anche se non toglie nulla alla qualità del servizio, si traduce in costi più contenuti per i turisti che tendono, dunque, a preferire questa modalità di pernottamento. La nuova normativa UE sulle false recensioni, tra l’altro, si pone nell’ottica di una maggiore tutela sia dei viaggiatori sia di chi gestisce l’accoglienza turistica.

Perché conviene investire in un B&B e quanto costa aprirlo

È soprattutto nelle città d’arte, nelle località balneari e nelle zone di interesse naturalistico che aprire un bed and breakfast può diventare un investimento redditizio anche nel medio e lungo periodo.

A fare la differenza è sicuramente la possibilità di disporre già in partenza di un immobile di proprietà: se si ha già una casa pronta, aprire un B&B conviene e 10.000-20.000 euro possono essere sufficienti per arredare le camere, acquistare la biancheria e completare gli adempimenti necessari.

Se la casa necessita di lavori, l’investimento potrebbe oscillare tra 20.000 e 50.000 euro. Se, invece, si deve acquistare anche l’immobile, allora per aprire un bed and breakfast da zero ci vogliono molti più soldi: il capitale necessario può facilmente superare i 150.000-300.000 euro, a seconda della città e delle condizioni dell’immobile.

A fronte di un investimento che, dunque, può variare da poche migliaia a centinaia di migliaia di euro, anche i guadagni possono variare. In media, un piccolo bed & breakfast in Italia, specialmente se ubicato in zone turistiche molto richieste, può generare un fatturato annuo compreso tra 25.000 e 80.000 euro, mentre il guadagno effettivo, dopo aver sottratto i principali costi di gestione, può generalmente oscillare tra 10.000 e 50.000 euro all’anno.

Aprire un B&B: quali documenti servono

Gli adempimenti burocratici necessari per l’avvio di questo business variano da Regione a Regione. Il primo step è la verifica dei requisiti specifici presso il Comune competente e gli uffici regionali del turismo, generalmente tramite lo Sportello Unico per le Attività Produttive (SUAP), dove si ritira la modulistica per dichiarare l’inizio dell’attività.

Tra i principali adempimenti rientrano:

• presentazione della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), a cui vanno allegati, a seconda del Comune, documenti come fotocopia della carta d’identità, planimetria dell’abitazione, contratto d’affitto o di proprietà e assicurazione;
• richiesta del CIN (Codice Identificativo Nazionale), obbligatorio dal gennaio 2025 per ogni immobile destinato a locazione turistica o breve, compresi i B&B: si ottiene gratuitamente online sulla banca dati delle strutture ricettive del ministero del Turismo con SPID o CIE, va esposto all’esterno della struttura e indicato in ogni annuncio. Le sanzioni vanno da 800 a 8.000 euro se il CIN manca, da 500 a 5.000 euro se non viene esposto o indicato correttamente. Dove esiste già un codice identificativo regionale, questo non viene sostituito ma resta valido accanto al CIN;
• iscrizione al portale Alloggiati web della Polizia di Stato, indispensabile per comunicare i dati degli ospiti entro i termini previsti dalla normativa sulla pubblica sicurezza;
• comunicazione dei flussi turistici alla Regione o agli enti statistici competenti, secondo le modalità stabilite a livello territoriale;
• gestione dell’imposta di soggiorno, nei Comuni in cui è prevista. Il gestore riscuote l’imposta dagli ospiti, effettua i versamenti e presenta le dichiarazioni richieste;
• rispetto delle norme in materia di sicurezza e igiene, comprese quelle relative agli impianti elettrici e del gas, alla prevenzione incendi (quando applicabile) e ai requisiti igienico-sanitari degli ambienti;
• stipula di un’assicurazione per la responsabilità civile, che, pur non essendo sempre obbligatoria, è fortemente consigliata per tutelarsi da eventuali danni arrecati agli ospiti o ai loro beni;
• apertura della partita IVA, qualora l’attività venga svolta in forma imprenditoriale, con eventuale iscrizione al Registro delle imprese presso la Camera di commercio.

I requisiti della struttura

Un B&B a norma deve rispettare requisiti igienico-sanitari, di sicurezza e urbanistico-edilizi. In generale, come minimo, servono 14 metri quadri per una camera doppia e 8 per la camera singola. In base alla Regione, il B&B deve avere un massimo di 3-5 camere e può essere richiesto l’inserimento di alcuni arredi obbligatori (letti, comodini, armadi, sedie).

I locali devono essere puliti quotidianamente e la biancheria sostituita regolarmente. Gli ospiti devono poter accedere alla loro stanza senza passare per le stanze private della famiglia o del gestore,e almeno un bagno deve essere di uso esclusivo degli ospiti, dotato di doccia o vasca, water, lavandino, presa elettrica e specchio. In molte Regioni è inoltre richiesto che il titolare risieda presso la struttura, o comunque nelle vicinanze, per essere reperibile.

Qual è il codice ATECO per aprire un B&B

Con l’entrata in vigore della nuova classificazione ATECO, in vigore dal 1° aprile 2025, il codice specifico per i bed & breakfast è diventato più dettagliato rispetto al passato: prima tutte le attività ricettive extralberghiere erano ricondotte al generico 55.20.51 (“Affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti per vacanze, bed and breakfast, residence”), oggi il B&B ha un codice dedicato.

Per aprire un bed and breakfast non è sempre necessario aprire la partita IVA. È possibile svolgere l’attività in forma non imprenditoriale, purché siano rispettati i requisiti previsti dalla legge e l’attività non abbia carattere continuativo né la struttura sia organizzata come una vera e propria impresa; anche in questo caso le condizioni variano da Regione a Regione. Quando invece il bed & breakfast viene gestito in modo professionale e stabile nel tempo, l’apertura della partita IVA diventa generalmente obbligatoria.

Nel primo caso non è necessario scegliere un codice ATECO: l’attività è disciplinata dalla normativa regionale e richiede gli adempimenti previsti (SCIA, CIN, comunicazioni agli enti competenti), ma non l’attribuzione di un codice.

55.20.41 – Bed and breakfast – servizi di alloggio in bed and breakfast: è questo il codice ATECO che identifica l’attività di ospitalità svolta in forma imprenditoriale ed è quello da indicare in fase di apertura della partita IVA e negli adempimenti fiscali e amministrativi.

Quante tasse si pagano per un B&B, con o senza partita IVA

Oltre all’investimento iniziale, vi sono i costi mensili da considerare: bollette, pulizie, prodotti per la colazione, manutenzione, commissioni delle piattaforme di prenotazione (ad esempio Booking o Airbnb) e, se l’attività è svolta in forma imprenditoriale, imposte e contributi. A questi si aggiungono, se pertinenti, l’accisa sul canone RAI in caso di predisposizione di una televisione, la SIAE e una maggiorazione sulla tassa sui rifiuti (TARI).

La gestione in forma occasionale della struttura, nei limiti previsti dalla normativa regionale, in genere non comporta nessun obbligo verso l’INPS proprio perché non si esercita un’attività d’impresa vera e propria: ci si limita a dichiarare al Fisco i redditi, senza sostenere il costo della contribuzione previdenziale tipico delle attività imprenditoriali.

Se, invece, il bed & breakfast è gestito come impresa individuale con partita IVA, il titolare deve pagare sia le imposte sia i contributi INPS. Sul fronte imposte, in caso di regime forfettario (con fatturato non superiore agli 85.000 euro) si applica un’imposta sostitutiva del 15% sul reddito imponibile, ridotta al 5% nei primi anni se si rispettano i requisiti previsti dalla legge. Se si opta per il regime ordinario, si pagano IRPEF, addizionali regionali e comunali, oltre all’eventuale IVA e agli altri adempimenti fiscali.

Sul fronte della contribuzione previdenziale, va considerato in media un costo di almeno 4.500-5.500 euro all’anno, anche con redditi contenuti. Chi aderisce al regime forfettario e possiede i requisiti può richiedere una riduzione del 35% dei contributi INPS, abbassando sensibilmente questo importo.

In caso di redditi medi, complessivamente, tra imposte e contributi il costo può oscillare intorno ai 5.000-10.000 euro all’anno, ma più crescono gli utili più il costo aumenta in proporzione al reddito. Ipotizzando di gestire un B&B con un reddito imponibile di 30.000 euro in regime forfettario, il costo complessivo tra imposta sostitutiva e contributi previdenziali sarebbe di circa 7.000-9.000 euro, a seconda dell’aliquota applicabile, delle agevolazioni spettanti e dell’eventuale riduzione contributiva INPS. L’importo effettivo tiene sempre conto della situazione personale del titolare.

Il caso de “La Quercia e l’Asino”: ospitalità e mobilità lenta per riscoprire e valorizzare il territorio

Salvatore Zuccarello è il proprietario de “La Quercia e l’Asino”, un B&B nel cuore della Sicilia, a Piazza Armerina, in provincia di Enna. A Partitaiva.it racconta come ha trasformato il suo sogno di bambino in realtà. “Sono stati i miei genitori – esordisce – a trasmettermi l’amore per la natura e la condivisione. Da ragazzino giocavo spesso all’aria aperta e raccoglievo i cosiddetti minicucchi, i frutti del bagolaro da cui ricavavo i semini da sparare con la cerbottana. Un giorno mi sono imbattuto in una casa che sembrava quella del Mulino Bianco”.

Zuccarello prosegue: “Me ne sono subito innamorato, ho atteso alcuni anni, poi i vecchi proprietari hanno messo in vendita la struttura e l’ho acquistata nel 2010 con un obiettivo preciso: realizzare il mio sogno di fare ospitalità e allevare gli animali”.

La Quercia e l’Asino è una struttura arredata con materiale totalmente riciclato. L’arredamento racconta la vita di Salvatore, mentre le camere hanno i nomi delle quattro asine che Zuccarello ha comprato per portare avanti il suo progetto di mobilità lenta: Marisa, Fulvia, Luna e Fiamma. “Sono stato tra i primi – spiega Zuccarello, laureato in Allevamento e benessere degli animali all’università di Milano – a promuovere il trekking someggiato per far conoscere il nostro patrimonio storico e paesaggistico”.

“L’asino – spiega – è un animale molto intelligente che è anche simbolo della nostra cultura e del nostro territorio. In un secondo momento ho collegato la mia struttura a questa attività ed ho iniziato a proporla ai miei ospiti. Si chiama turismo esperienziale. Ma io sono andato oltre inventandomi l’asino shopping, cioè fare la spesa con l’asino che diventa un compagno di viaggio col quale scoprire lui e la natura che ci circonda”.

Aprire un B&B: consigli ed errori da non commettere

La Quercia e l’Asino si trova nell’entroterra siciliano e sconta le carenze infrastrutturali che pesano sullo sviluppo dell’Isola, nonostante un patrimonio storico, architettonico e naturalistico senza eguali: la Villa Romana del Casale, il Museo archeologico di Aidone, la Riserva di Rossomanno Grottascura Bellia, tanto per fare alcuni esempi. “Altre criticità del nostro settore – spiega Zuccarello – sono quelle legate principalmente a un turismo stagionale che va da marzo a novembre. C’è poi molta concorrenza e, in generale, la Sicilia non ha la visibilità che meriterebbe ed è penalizzata dalla scarsa capacità da parte degli attori di fare rete”.

“Anche la burocrazia non scherza e ci mette del suo – aggiunge – creando non pochi problemi a chi vuole aprire un bed and breakfast”.

Quali a chi volesse seguire lo stesso percorso? “La prima cosa che gli direi – risponde – è di fare qualcosa di diverso, di originale, che possa essere differente rispetto a ciò che esiste già. Dare voce alle sue passioni potrebbe essere la strada giusta da intraprendere per offrire esperienze autentiche”.

Che poi è esattamente quello che il proprietario de La Quercia e l’Asino ha fatto: “Sono l’unico al mondo a proporre la spesa con l’asino – dice con soddisfazione – che mi permette di far vivere ai miei ospiti un’esperienza assolutamente nuova, inedita, diversa rispetto a quelle proposte da tantissime altre realtà che si occupano di ospitalità”. E gli errori da non fare? “Due principalmente: copiare gli altri e affidarsi a persone non competenti“, conclude Zuccarello.

Agevolazioni per aprire un B&B: da ON a Resto al Sud 2.0

Agevolazioni e misure a sostegno di chi vuole aprire un bed and breakfast non mancano. Esistono diversi bandi pubblici, nazionali e regionali, che possono aiutare chi intende avviare questo business, anche se nella maggior parte dei casi i contributi sono destinati alle attività gestite in forma imprenditoriale, con partita IVA, e non ai B&B non imprenditoriali.

Tra gli incentivi nazionali più interessanti troviamo ON – Oltre Nuove Imprese a Tasso Zero, misura a sportello senza scadenza fissa: le domande si presentano online fino a esaurimento fondi. Dal 1° luglio 2026, a causa dell’esaurimento delle risorse per il fondo perduto, le agevolazioni sono concesse esclusivamente sotto forma di finanziamento a tasso zero fino al 90% delle spese, rimborsabile in dieci anni. È rivolto ai giovani tra i 18 e i 35 anni e alle imprese femminili che intendono avviare una nuova attività, compresa quella nel settore turistico: sono finanziabili lavori di ristrutturazione, acquisto di arredi e attrezzature, impianti, software e strumenti digitali, spese per l’avvio dell’attività.

Per chi vuole aprire un B&B nel Mezzogiorno (Abruzzo, Basilicata, Calabria, Campania, Molise, Puglia, Sardegna e Sicilia, oltre ad alcune aree agevolate del Centro Italia), Resto al Sud 2.0, gestito da Invitalia, resta uno dei principali incentivi per i giovani under 35. Prevede due strumenti alternativi: un voucher a fondo perduto fino a 40.000 euro (elevabile a 50.000 se almeno il 20% delle spese riguarda innovazione, digitale o sostenibilità), oppure, per programmi di investimento più ampi, un contributo fino a 200.000 euro complessivi, finanziato al 75% sui primi 120.000 euro e al 70% sulla parte tra 120.000 e 200.000 euro, con la quota restante a carico del richiedente. Lo sportello è aperto dal 15 ottobre 2025 e non ha una scadenza prefissata: le domande si valutano in ordine cronologico fino a esaurimento dei 356,4 milioni di euro stanziati.

Agevolazioni, a seconda della Regione di riferimento, possono essere erogate anche dalle Camere di Commercio, impegnate nel sostenere la nascita di nuove imprese nel settore turistico attraverso contributi destinati agli investimenti iniziali.

Aprire un B&B con Airbnb

Oggi è possibile utilizzare diversi strumenti digitali per proporre in affitto i propri appartamenti o per pubblicizzarsi come B&B. In particolare si può affittare casa con Airbnb, oppure utilizzare questa piattaforma per la propria attività di impresa, trovando così nuovi clienti.

La piattaforma facilita l’incontro tra domanda e offerta, proponendosi come intermediario tra il proprietario dell’attività e il turista, e può prelevare in termini di commissioni fino al 25% del costo del pernottamento, in parte dal cliente e in parte dall’host.

Anche su Airbnb resta obbligatorio apporre il CIN e rispettare le regole sulla sicurezza dei locali: il portale spiega agli host come procedere e, con il servizio Airbnb Start, un nuovo host può ricevere il supporto diretto di un esperto per iniziare a pubblicare gli annunci rispettando i regolamenti e le norme fiscali italiane.

Domande frequenti su come aprire un B&B