Affittare casa su Airbnb: come funziona, tasse e regolamento

• Per affittare una casa su Airbnb il portale applica una commissione che viene addebitata sia all’host che all’ospite.
• Nella maggior parte dei casi per affittare una casa su Airbnb non è necessario aprire la Partita Iva.
• Per gli host che non aprono la Partita Iva è previsto il pagamento della ritenuta fiscale sui redditi percepiti, pari al 21%.

Affittare una casa è molto semplice grazie a portali come Airbnb. Si tratta di una piattaforma che permette di mettere in contatto i cosiddetti “host” e le persone in cerca di un alloggio.

Ma come ogni attività che porta un guadagno, bisogna rispettare alcuni requisiti e rispondere a determinati adempimenti per essere in regola con il Fisco, oltre a rispettare il regolamento interno della piattaforma online.

In questa guida vedremo come fare per affittare una casa su Airbnb, quali sono i costi e le tasse previste, i requisiti e gli adempimenti da rispettare per guadagnare mettendo in affitto una casa.

Affittare casa su Airbnb: come funziona

Avere una seconda casa di proprietà rappresenta un investimento, sia quando si ha intenzione di venderla che mettendola in affitto. Oltre alle classiche soluzioni d’affitto, con contratti di locazione che possono arrivare fino agli otto anni (contratto a canone libero 4 + 4), ci sono soluzioni che possono portare a guadagni più alti.

Stiamo parlando degli affitti brevi, ideali per turisti e per chi cerca un appoggio temporaneo in una certa località. Uno dei servizi migliori a cui affidarsi è Airbnb, che gestisce le prenotazioni e offre assistenza continua a fronte del pagamento di una commissione.

Airbnb è uno dei maggiori esempi di Sharing economy. Infatti, la piattaforma consente ai clienti di affittare per brevi periodi un appartamento o una singola camera. Le caratteristiche di Airbnb sono:

• prenotazione di camere o appartamenti per brevi periodi;
• prezzi concorrenziali;
• semplicità di utilizzo;
• contatto diretto tra host e ospite con funzioni di messaggistica integrati;
• possibilità di consegnare le chiavi senza contatto.

Differenze tra Airbnb e i tradizionali b&b

Airbnb è anche un’alternativa al classico b&b. Le principali differenze tra Airbnb e il classico b&b sono:

• con Airbnb non è consentito offrire cibo agli ospiti, mentre con il b&b la colazione fa parte del servizio (anche se può essere a pagamento);
• il personale del b&b è più presente, anche solo al momento del check-in, mentre con Airbnb può essere sufficiente la chat di messaggistica della piattaforma con consegna delle chiavi senza contatto;
• con Airbnb viene generalmente affittato tutto l’appartamento, mentre con il b&b spesso si tratta di singole camere e i proprietari si mettono a disposizione degli ospiti.

Affittare casa su Airbnb: come fare

Diventare host di Airbnb è molto semplice e gratuito. Infatti, non è previsto alcun costo di registrazione per diventare host. Sono, invece, applicate le commissioni solamente nel momento in cui la stanza o la camera viene affittata. Per affittare una casa su Airbnb i passaggi da seguire sono:

• registrarsi su Airbnb;
• inserire l’annuncio;
• scegliere il metodo di pagamento;
• iniziare ad affittare la casa;
• gestire le prenotazioni.

Registrarsi su Airbnb

Il primo passo per affittare una casa su Airbnb è la registrazione al portale, che può avvenire con la propria email personale o con il proprio account Facebook, sia dall’app che da web. Bisogna, poi, inserire i dati personali richiesti:

• nome e cognome;
• indirizzo email;
• data di nascita.

Dopo aver impostato la password, la registrazione sarà completata. Creare un account Airbnb è del tutto gratuito, e generalmente i costi prevedono una commissione sul totale della spesa che il cliente paga al proprietario di casa.

Come inserire un annuncio su Airbnb

Per iniziare ad ospitare, sono richieste le informazioni sull’alloggio da inserire nell’annuncio. L’inserimento dell’annuncio richiede pochi minuti e Airbnb offre spunti e consigli per creare una comunicazione efficace che attragga gli ospiti. Airbnb chiede all’host di impostare:

• il titolo del tuo annuncio;
• la descrizione dell’alloggio;
• le regole della casa;
• le foto dell’alloggio;
• la lista degli oggetti e dei servizi messi a disposizione dell’ospite.

Come scegliere il prezzo a cui affittare la casa

Per concludere la pubblicazione dell’annuncio bisogna stabilire il prezzo dell’affitto. Airbnb propone un prezzo consigliato per notte calcolato in base al valore di mercato dell’alloggio descritto, ma l’host potrà scegliere liberamente il prezzo da proporre agli ospiti.  

Si possono anche offrire sconti per soggiorni più lunghi, addebitare costi per gli ospiti aggiuntivi e persino richiedere una caparra. Con il calendario, l’host può anche stabilire dei prezzi differenti in base al periodo del soggiorno.

La scelta del prezzo può variare per periodi brevi, di qualche notte, a periodi più lunghi, e il cliente può contattare facilmente l’host dalla prenotazione.

Serve la Partita Iva per affittare casa su Airbnb?

Per affittare una casa su Airbnb non è obbligatoria l’apertura della Partita IVA, e questo vale anche per i proprietari che affittano in locazione turistica. Tuttavia, per non aprire la Partita Iva è necessario rispettare i seguenti requisiti:

• il numero di appartamenti deve essere inferiore a 4 unità;
• non devono essere previsti servizi aggiuntivi come il transfer o visite guidate;
• le pulizie devono essere effettuate solamente al termine del soggiorno;
• in alcuni comuni bisogna rispettare il periodo di inattività, ossia un periodo di chiusura annuale.

Va tenuto presente che in ogni caso, in ogni zona o Comune d’Italia sono stabilite alcune regole precise, per poter operare senza Partita Iva. Se si desidera affittare casa su Airbnb è necessario anche tenere conto di questi regolamenti.

Per quanto riguarda l’apertura di un’attività vera e propria, ovvero tramite Partita Iva, il codice Ateco da inserire per la posizione fiscale può essere: “55.20.51: attività di affittacamere per brevi soggiorni, case vacanza, bed and breakfast, residence.”

I costi per affittare con Airbnb

In precedenza, Airbnb imponeva una commissione intorno al 3% all’host sul prezzo d’affitto e meno del 14,2% all’ospite. Tuttavia, a partire dal 7 dicembre 2020 Airbnb ha sostituito la commissione condivisa con la commissione semplificata pari al 15% totalmente a carico dell’host.

Con questo tipo di commissione l’host è libero di modificare i prezzi per mantenere il prezzo finale per l’ospite inalterato. Airbnb quindi trattiene una quota fissa del 15% per i costi del servizio dell’host da ogni compenso e senza addebitare alcun prezzo aggiuntivo all’ospite.

Il calcolo della commissione avviene sul subtotale della prenotazione, composto dal prezzo medio per notte più le spese di pulizia e gli eventuali costi per l’ospite aggiuntivo. Sono, quindi, esclusi dal calcolo i costi di Airbnb e le tasse.

Affittare casa su Airbnb: le tasse

Le tasse per gli host sono principalmente:

• tassa locale;
• Iva;
• ritenuta fiscale.

Le tasse di soggiorno vengono versate automaticamente da Airbnb per conto dell’host. Tuttavia, in alcuni casi l’host dovrà riscuotere manualmente la tassa. Il versamento automatico avviene al momento della prenotazione da parte dell’ospite. Airbnb, quindi, si adopera a versare direttamente la tassa agli enti locali che hanno aderito al programma.

Se l’alloggio non si trova nell’area geografica che ha aderito al programma, l’host può impostare le modalità di pagamento della tassa e aggiungere l’importo verificandolo sul sito del Comune di riferimento. Tuttavia, anche nel caso della riscossione da parte di Airbnb, la rendicontazione della tassa di soggiorno spetta sempre all’host.

Per quanto riguarda il pagamento dell’Iva, è previsto solamente in alcuni casi specifici che dipendono da due fattori: l’iscrizione al Vies e il regime fiscale.

Chi apre la Partita Iva ed effettua operazioni intracomunitarie dovrà anche effettuare l’iscrizione al Vies. Le fatture ricevute per le commissioni che vengono addebitate da Airbnb sono considerate operazioni intracomunitarie, per questo è necessario essere iscritti al Vies.

Invece, per gli host che non si iscrivono al Vies, le operazioni intracomunitarie effettuate sono considerate come effettuate in campo “domestico”. Il regime forfettario non prevede l’applicazione dell’Iva in fattura ai clienti, e neanche la possibilità di detrarre l’imposta assolta sugli acquisti.

Ritenuta fiscale e IRPEF

Su quanto guadagnato bisogna calcolare poi il pagamento della Ritenuta fiscale con cedolare secca ad aliquota fissa del 21% sul reddito generato. Questa tassa è applicata sugli host non professionisti, e quindi per le persone fisiche che affittano la casa senza aprire la Partita Iva. Tale ritenuta viene operata dall’intermediario immobiliare (lo stesso Airbnb) secondo quanto sancito dal D.L n. 50/2017.

Per gli host con Partita Iva è necessario pagare l’IRPEF sui redditi percepiti, in base al regime fiscale. Per dichiarare i redditi derivanti dall’affitto della casa su Airbnb, l’host deve inserire gli importi nel quadro B o RB del 730 o nella Dichiarazione dei Redditi PF.

Affittare casa su Airbnb: requisiti

Per affittare una casa su Airbnb possono essere previsti particolari requisiti, che variano a seconda del paese, dello stato, della città o anche al tipo di alloggio. Per questo motivo è necessario informarsi al proprio Comune di competenza per affittare in questo modo.

Infatti, alcune aree prevedono:

• regole di zonizzazione che specificano come puoi utilizzare l’alloggio;
• leggi che possono richiedere agli host di ottenere una licenza o un permesso, registrare il proprio spazio o disporre di un’assicurazione di responsabilità civile;
• richiedere eventuali permessi, ad esempio al condominio.

Per essere in regola, l’host deve occuparsi di alcuni adempimenti burocratici, previsti in alcune zone, mentre in altre non sono obbligatori. Tra questi ci sono:

• la comunicazione al Comune sull’ubicazione dell’alloggio;
• la stipula di un contratto di locazione;
• comunicazione in Questura delle generalità degli ospiti;
• riscossione e versamento dell’imposta di soggiorno (se il Comune non aderisce al programma di cui sopra);
• comunicazione dei flussi turistici;
• assolvimento degli obblighi fiscali.

Per le locazioni di durata inferiore ai 30 giorni non è prevista la registrazione all’Agenzia delle Entrate.

Sicurezza e garanzie Airbnb

Airbnb offre un livello elevato di sicurezza, e mette a disposizione:

• la garanzia Host;
• la protezione assicurativa Host.

La Garanzia Host Airbnb protegge i proprietari dagli eventuali danni materiali causati dall’ospite  durante il soggiorno, ma non è un’assicurazione. La protezione garantita è di un massimo di  800.000 euro per la casa in affitto breve.

Il Programma di Garanzia Host Airbnb, tuttavia, non si applica a beni come contanti, titoli, oggetti da collezione, opere d’arte, gioielli, animali o responsabilità civile. La Protezione Assicurativa Host, invece, è una vera e propria assicurazione che copre gli Host in caso di richieste di risarcimento di terze parti per lesioni fisiche o danni materiali alla proprietà.

Il programma è disponibile per tutti gli host e va a sostituire l’assicurazione primaria solo in caso di incidenti che si verificano durante un soggiorno. Il programma assicurativo, inoltre, copre anche alcuni danni materiali nelle aree comuni all’esterno dell’alloggio.

Affittare casa su Airbnb – Domande frequenti