- Booking è una piattaforma che offre la possibilità di affittare una struttura ricettiva.
- Il gestore ha a disposizione una pagina dedicata per promuovere la struttura, dalla quale gli utenti potranno effettuare una prenotazione.
- Chi sceglie di utilizzare Booking deve prestare particolare attenzione anche all’aspetto fiscale e alle tasse da pagare. Arrivano alcune novità a partire dal 1 maggio 2023.
Booking è un servizio nato ad Amsterdam nel 1996: si tratta di una piattaforma che consente a gestori e proprietari di strutture ricettive di caricare le informazioni relative alla propria attività, permettendo agli utenti di poter effettuare una prenotazione online.
Mentre chi effettua una prenotazione, non dovrà pagare alcun costo a Booking, i gestori e i proprietari che scelgono di utilizzare la piattaforma dovranno sottoscrivere un contratto con Booking. Tale contratto prevede che Booking riceva una commissione da parte del proprietario per tutte le prenotazioni che vanno a buon fine, al termine del soggiorno.
Iscrivere la propria struttura ricettiva a Booking è semplicissimo: si devono inserire le informazioni relative alle tariffe e alla disponibilità, oltre che le foto, meglio se ricche di dettagli, per convincere chi dovrà scegliere, di alloggiare presso il proprio hotel o B&b, tra centinaia di altri posti simili.
Indice
- Come funziona la prenotazione su Booking
- Costi di commissione Booking
- Tasse con Booking e cedolare secca
- Booking e affitti brevi
- Booking e tassa di soggiorno
- Dichiarazioni obbligatorie con Booking
- Booking e Partita Iva: quando serve
- Come funzionano le fatture delle commissioni
- Commissioni Booking: adeguamento alle normative UE
- Booking conviene davvero?
Come funziona la prenotazione su Booking
Nel momento in cui si effettua una prenotazione come cliente su Booking, si dovrà scegliere se:
- pagare Booking.com;
- pagare in modo diretto il proprietario.
Nel primo caso, il pagamento viene gestito dalla piattaforma, e il proprietario della struttura lo riceverà solo dopo che gli ospiti avranno effettuato il check-out, il mese successivo rispetto a quello in cui è avvenuta la prenotazione.
L’iscrizione a Booking.com non prevede l’impossibilità di potersi iscrivere anche ad altre piattaforme online, quindi ad altri motori di ricerca per la prenotazione di alloggi online. Al contrario, Booking è dotato di un sistema che consente la sincronizzazione con i calendari degli altri siti, in modo tale da evitare che una data struttura venga prenotata in contemporanea su siti diversi da persone differenti.
Costi di commissione Booking
Booking prevede il pagamento di una commissione, la quale viene indicata durante il processo di registrazione, nel contratto da sottoscrivere. Tale commissione non viene vista dal cliente nel momento in cui effettua la sua prenotazione. Tieni in considerazione che per i proprietari, non è necessario pagare un costo di iscrizione alla piattaforma.
Viene quindi applicata solamente una commissione, ovvero una percentuale variabile in relazione allo Stato o alla città in cui è collocata la struttura, che solitamente si aggira intorno al 15% del totale pagato dal cliente. In merito alla politica di cancellazione di una prenotazione, si possono incontrare due diverse casistiche:
- la prima prevede l’annullamento gratuito;
- la seconda prevede una penale di annullamento.
In genere, il cliente ha a sua disposizione un determinato periodo di tempo entro il quale procedere con la cancellazione gratuita, altrimenti perderà i soldi della prenotazione. Nell’ipotesi in cui non dovesse presentarsi al check-in, la commissione da pagare a Booking non sarà dovuta.
La mancata presentazione dovrà però essere segnalata alla piattaforma: in questo modo la prenotazione sarà cancellata. In caso contrario, il sito avrà diritto comunque alla commissione sulla prenotazione ricevuta, quindi sarà sempre cura del proprietario della struttura ricordarsi di questo importante passaggio.
Tasse con Booking e cedolare secca
In merito alla tassazione prevista per chi sceglie di utilizzare Booking, si fa riferimento alla legge Gentiloni, che regola gli affitti brevi. In questi casi, si deve applicare agli affittuari la cedolare secca sugli affitti, che prevede un’aliquota del 21% sul canone di locazione.
Nella pratica, dunque, viene applicata una ritenuta del 21%, la quale dovrà essere presente su ogni contratto di affitto breve, anche nel caso in cui siano coinvolte altre piattaforme di intermediazione come Booking.
Il portale online mette in contatto due soggetti, il locatore con l’affittuario, e sarà tenuto a trattenere questa ritenuta soltanto nel caso in cui il canone di affitto venga effettivamente incassato, quindi se il cliente procede con il pagamento. In caso contrario, non sarà necessario trattenere nulla.
La ritenuta viene applicata soltanto nel caso di contratti di durata breve, che non superano i 30 giorni: in caso contrario, il contratto dovrà essere registrato tramite il modulo RI (quindi seguendo le regole ordinarie).
In merito alla necessità di registrazione del contratto presso l’Agenzia delle Entrate, per i contratti brevi non esiste un obbligo, ma la mancata registrazione del contratto non corrisponde all’esclusione della ritenuta d’acconto.
Come ribadito dall’Agenzia delle Entrate, a proposito del funzionamento del nuovo regime fiscale e delle imposte relative agli affitti brevi, siti come Booking.com sono tenuti a comunicare le tasse dovute all’Erario.
Booking e affitti brevi
Le nuove norme sugli affitti brevi prevedono dunque che le piattaforme di intermediazione online siano tenute a comunicare qualsiasi informazioni riguardante i contratti firmati dopo il 1° giugno 2017, compresi:
- i dati del soggetto che affitta;
- la somma da corrispondere;
- l’indirizzo in cui si trova l’immobile.
I profitti che si ricavano dall’affitto breve incidono sul reddito imponibile, sul quale si deve pagare l’IRPEF all’Agenzia delle Entrate, qualora si decida per il regime fiscale ordinario. Nel caso della cedolare secca, invece, come già ribadito nelle righe precedenti, è prevista un’imposta fissa del 21% in sostituzione dell’IRPEF e le addizionali regionali e comunali.
Analizzando la differenza tra il regime ordinario e la cedolare secca sugli affitti brevi, quest’ultima risulta più conveniente, tenendo conto che normalmente lo scaglione IRPEF più basso è pari al 23%. La differenza reale consiste nel fatto che:
- il 21% si applica sul canone lordo;
- il 23% di aliquota IRPEF viene invece applicato sul prezzo dell’affitto netto.
A conti fatti, chi utilizza Booking per affittare, riceverà il compenso spettante dalla piattaforma non solo al netto delle commissioni, ma anche delle imposte da sostenere, le quali saranno versate allo Stato dalla piattaforma.
Il contratto di affitto breve non prevede uno schema o una forma predefiniti, quindi stabiliti dalla legge. Tuttavia, dovrà contenere le seguenti informazioni:
- dati anagrafici di proprietario, conduttore e altri soggetti coinvolti;
- condizioni contrattuali e importo del canone di affitto;
- presenza di un’eventuale caparra o cauzione;
- indicazione del foro competente.
Booking e tassa di soggiorno
Per quel che riguarda, invece, la tassa di soggiorno, si tratta di una imposta che viene decisa dai singoli Comuni italiani, per cui in alcune città potrebbe non essere prevista, mentre in altre sì. Booking, a differenza di altre piattaforme online similari, come Airbnb, non riscuote né versa la tassa di soggiorno, di cui deve occuparsi il proprietario della struttura, che dovrà raccoglierla e versarla al Comune una volta all’anno.
Risulta quindi compito del proprietario della struttura verificare quale tassa di soggiorno sia presente nel Comune specifico, qual è l’importo da chiedere al cliente, e raccogliere tale importo. Va tenuto presente che questa tassa ammonta a qualche euro a notte, per cui non si tratta di somme elevate.
Tuttavia versare la tassa di soggiorno, dove è prevista, è un obbligo di legge, per cui è necessario per il proprietario della struttura informarsi preventivamente, in quanto Booking non se ne occupa. Lo stesso vale anche per altre tasse locali, per cui il proprietario deve impegnarsi a conoscerle e prevederne i costi.
Dichiarazioni obbligatorie con Booking
Tra le dichiarazioni obbligatorie legate a un affitto breve su Booking, ci sono quelle relative ai dati anagrafici dei propri clienti entro le 24 ore successive al check-in. Sarà necessario inviare tali informazioni tramite il portale “Alloggiati Web“, al quale ci si dovrà accreditare.
I dati contenuti nel contratto di affitto breve dovranno essere comunicati telematicamente all’Agenzia delle Entrate, entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello in cui il contratto di affitto è stato sottoscritto.
Tenendo presente che le somme guadagnate tramite Booking equivalgono a veri e propri redditi, per l’attività della struttura ricettiva, è obbligatorio poi dichiarare al fisco periodicamente le somme guadagnate, da cui si applicano poi le tasse.
Booking e Partita Iva: quando serve
Molti dubbi sono incentrati sulla tipologia di attività portata avanti con la piattaforma Booking. Anche se, come abbiamo visto, è possibile affittare strutture con una imposta unica al 21%, anche senza Partita Iva, in alcuni casi è necessario procedere con l’apertura di una posizione Iva, per essere in linea con il fisco.
La regola di riferimento per sapere se è necessario aprire la Partita Iva è quella degli affitti brevi, ovvero è necessaria se l’attività viene svolta in modo professionale. Non solamente hotel e alberghi, ma anche appartamenti possono essere poste in affitto sulla piattaforma. In particolare, ecco quali possono essere alcune caratteristiche per capire se un’attività di questo tipo può essere considerata professionale:
- l’attività viene svolta in modo abituale e continuativo;
- non sono presenti altri redditi, ad esempio da lavoro dipendente;
- ci si avvale della collaborazione di eventuali dipendenti;
- si propongono le strutture tramite promozioni online o pubblicità di altro tipo;
- vengono proposti servizi aggiuntivi oltre alla semplice locazione;
- l’immobile può essere destinato a esigenze abitative.
Nel momento in cui l’attività non è saltuaria, ma è continuativa, e presenta alcune o tutte queste caratteristiche, è necessario aprire una Partita Iva per essere in regola con il fisco. Inoltre, vi è un requisito messo in pratica in quasi tutte le Regioni italiane: se si mettono in affitto più di tre appartamenti, l’attività diventa professionale automaticamente.
Nel caso di apertura di una attività di questo tipo, il codice Ateco di riferimento è il 55.20.51: “affittacamere per brevi soggiorni, case ed appartamenti per vacanze, bed and breakfast, residence”. Una volta scelto il codice Ateco, con l’appoggio di un commercialista si può procedere alla scelta del regime fiscale più consono, e al versamento dei contributi INPS dovuti.
Come funzionano le fatture delle commissioni
Le fatture emesse, e le commissioni applicate dalla piattaforma, dipendono dal numero di prenotazioni idonee e andate a buon fine del mese. La prima settimana del mese sono emesse tutte le fatture relative al mese precedente.
In ogni caso i proprietari possono segnalare le mancate presentazioni dalla data del check-in fino ai primi giorni del mese successivo. Booking invita sempre i proprietari a controllare prima di effettuare il pagamento delle fatture relative alle commissioni. Sul portale è possibile visionare tutta la rendicontazione delle fatture inviate.
In base alla normativa locale, le fatture possono contenere l’IVA sul costo totale della prenotazione. Nel caso in cui la piattaforma non la applicasse, sarà il proprietario a doverla pagare al fisco.
Commissioni Booking: adeguamento alle normative UE
Secondo recenti novità, a partire dal 1 maggio 2023 le strutture che lavorano con Booking vedranno modificata l’Iva che si applica per le fatture delle commissioni.
Secondo la novità, da questa data le strutture devono comunicare la Partita Iva aziendale al portale, e se questa manca Booking applicherà l’Iva alle fatture delle commissioni, al 22%.
Questa tassa sarà quindi versata alle autorità italiane fiscali. Questa aggiunta non influirà di fatto sul prezzo finale pagato dai clienti delle strutture. La novità arriva a seguito dell’adeguamento alle normative UE, e di conseguenza alle norme fiscali italiane.
La segnalazione sulla presente anomalia era arrivata da Federalberghi, che già nel 2016 aveva proposto l’argomento all’Agenzia delle Entrate.
Booking conviene davvero?
Booking è una piattaforma molto rinomata, che nel corso del tempo ha raggiunto sempre più notorietà, anche grazie al sistema delle recensioni, le quali vengono scritte direttamente dai clienti che soggiornano nelle varie strutture.
I proprietari che hanno almeno 3 recensioni e un punteggio medio di almeno 7,5 possono aderire al programma Genius, che permette ai clienti più attivi di ottenere degli sconti extra del 10% sulla prenotazione.
La domanda sull’effettiva convenienza della piattaforma nasce dalle commissioni dovute sugli affitti, che partono dal 15%, ma possono raggiungere anche percentuali maggiori, fino al 30%, nel caso in cui si optasse per l’opzione boost, con la quale è possibile mettere in evidenza i proprio annunci.
Di contro, i numeri della piattaforma sono molto positivi. Si stima che chi la utilizza per mettere in affitto un hotel o una struttura ricettiva di qualsiasi tipo ottenga:
- un 18% di prenotazioni in più;
- un 17% di guadagni in più.
Per ottenere una rendita di questo tipo potrebbe essere utile iniziare ad utilizzare la piattaforma, sia in modo occasionale che tramite attività professionale, tramite una Partita Iva.
Tassa Booking – Domande frequenti
Booking applica, sui contratti di affitto breve, una ritenuta del 21%, da versare tramite modello F24, con il codice tributo 1919. Tuttavia le cose cambiano se si svolge un’attività professionale con Partita Iva. Scopri di più qui.
La percentuale che Booking applica di norma su una prenotazione è pari al 15%, ma potrebbe anche aumentare, fino al 30%. Ecco come funziona.
È possibile applicare la cedolare secca del 21% a carico del proprietario, che si sostituisce al regime ordinario in cui è previsto il pagamento dell’IRPEF.
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