Come fatturare a un condominio: procedura ed esempi pratici

Con l'obbligo di utilizzo del sistema SDI sono sorti diversi dubbi su come fratturare a un condominio, sprovvisto di Partita Iva. Scopri qui tutto ciò che c’è da sapere e come compilare il documento elettronico.

di Gennaro Ottaviano

Revisione a cura di Giovanni EmmiDottore CommercialistaSu PartitaIva.it ci impegniamo al massimo per garantire informazioni accurate. Gli articoli vengono costantemente revisionati da professionisti del settore.

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Come fatturare a un condominio
  • Per fatturare a un condominio dovrai utilizzare il Sistema di Interscambio dell’Agenzia delle Entrate.
  •  Per compilare la fattura elettronica per il condominio, è necessario inserire sette zeri nel campo del codice destinatario e indicare il codice fiscale del condominio.
  • Sulla fattura si applica una ritenuta d’acconto dal 4% al 20%, salvo in casi eccezionali, oltre all’IVA che può variare dal 10% al 22%.

L’obbligo della fatturazione elettronica ha semplificato alcuni procedimenti creando al contempo alcuni dubbi su come comportarsi verso quei soggetti che non dispongono di partita IVA, come nel caso dei condomini. Infatti, si tratta di soggetti che non sono tenuti a dotarsi di un software abilitato al Sistema di Interscambio dell’Agenzia delle Entrate.

Inoltre, non sono obbligati ad avere una PEC. Questi fattori portano a una serie di incertezze se devi fatturare come professionista oppure fornitore. Nella nostra guida abbiamo esaminato la normativa di riferimento in modo da chiarire come deve avvenire questa operazione. Infine, avrai accesso ad alcuni esempi su come fatturare al condominio.

Come si fa una fattura al condominio

Se sei un fornitore, un’impresa che svolge lavori di manutenzione e ristrutturazione o un libero professionista, nel momento in cui emetti una fattura al condominio, devi fare attenzione a compilarla nel modo corretto.

I dubbi nascono per il fatto che ti rivolgi a un soggetto giuridico senza partita IVA. In questa prospettiva devi tenere presente che:

  • l’emissione della fattura al condominio deve avvenire sempre attraverso il sistema SDI dell’Agenzia delle Entrate, salvo poche eccezioni per i regimi agevolati;
  • sarĂ  necessario inviare una copia della fattura di cortesia all’amministratore;
  • in alcuni casi si applicherĂ  la ritenuta d’acconto dal 4% al 20%;
  • se sei un soggetto sottoposto a IVA, devi considerare quando applicare quella agevolata al 10% o la ordinaria al 22%.
Fattura condominio
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Fac simile di fattura elettronica al condominio

Nel momento in cui emetti una fattura al condominio, devi distinguere tra:

  • condominio senza codice SDI (codice destinatario);
  • presenza del codice SDI.

Nel primo caso la compilazione della fattura elettronica avviene rispettando le medesime regole di quando emetti un documento fiscale per una persona giuridica non soggetta ad IVA. Quindi, puoi utilizzare un software di fatturazione elettronica a tua scelta, oppure valutare quello gratuito dell’Agenzia delle Entrate.

Ciò a cui si dovrà fare attenzione è la compilazione di alcuni campi per permettere al Sistema di Interscambio di recapitare la fattura nel cassetto fiscale del condominio. Ecco quali sono quelli che si differenziano rispetto a una fattura elettronica normale:

  • Codice destinatario: dovrai indicare 7 “0” (0000000);
  • Identificazione IVA: questa sezione deve rimanere vuota;
  • Codice Fiscale: deve essere inserito quello del condominio.

Fattura elettronica e codice SDI

Un condominio ha la facoltĂ  di registrarsi a un provider e abilitare un servizio per la ricezione delle fatture elettroniche come Fatture in Cloud o Aruba, una soluzione valida per conservare al meglio i documenti digitali ottenuti senza dover accedere ogni volta al cassetto fiscale.

In questo caso, l’amministratore di condominio sarĂ  in possesso del codice SDI, che ti dovrĂ  comunicare al momento dell’emissione della fattura.

Quindi, compilando la fattura elettronica, devi inserire nella sezione “codice destinatario” questo numero. In ogni caso il condominio riceverĂ  copia nel suo cassetto fiscale, a cui potrĂ  accedere previa registrazione al sito dell’Agenzia delle Entrate. Leggi anche la nostra guida su come conservare i documenti elettronici in base alle guida dell’AgID.

Fattura elettronica a un condominio: la copia di cortesia

Un discorso a parte riguarda la copia di cortesia. Con questo termine si considera una fattura in formato PDF o digitale inviata via PEC a quei soggetti che non hanno accesso al sistema SDI.

Ad esempio, quando fatturi all’estero, per comunicare l’emissione del documento e richiedere quanto dovuto, dovrai inviare una comunicazione via posta elettronica oppure con raccomandata A/R.

Per i condomini vale la stessa regola? A questo fine può essere utile riportare una direttiva dell’Agenzia delle Entrate, la numero 89757 del 34/04/2018, in cui viene precisato che:

  • la copia di cortesia non ha valore fiscale;
  • il fornitore o il professionista deve rilasciare una versione analogica o informatica comunicando al condominio che il documento è stato emesso ed è presente nel suo cassetto fiscale.

Quindi, la fattura che verrà considerata ai fini fiscali è solo quella che hai generato attraverso il Sistema di Interscambio. Tuttavia, è previsto l’obbligo di inviare una copia analogica o informatica della fattura al condominio, indicando al suo interno che la versione elettronica è stata inviata al sistema SDI.

Fattura condominio e IVA
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Fatturare al condominio e IVA

Un aspetto da considerare su come fatturare al condominio, al fine di non commettere errori e dover emettere una nota di debito o di credito per annullare la fattura, riguarda l’importo dell’IVA. In questo caso l’emissione della fattura cambierà se sei:

  • un’impresa o un professionista soggetto a IVA;
  • svolgi un’attivitĂ  con franchigia d’IVA.

Se appartieni al primo gruppo, dovrai inserire all’interno della fattura l’imposta sul valore aggiunto. Tuttavia, su questo aspetto vi sono spesso dei dubbi. Infatti, i condomini hanno diritto all’IVA agevolata al 10%, mentre in altri casi dovrai applicare quella ordinaria al 22%.

La distinzione viene effettuata in base alla tipologia di unità abitativa. Il problema non sorge se sono presenti solo abitazioni: in questo caso si applica l’IVA al 10%. Invece, nel caso di condomini commerciali le fatture dovranno prevedere l’utilizzo dell’IVA al 22%.

Invece, se aderisci al regime forfettario, al momento dell’emissione della fattura dovrai:

  • utilizzare il sistema di interscambio, salvo le eccezioni previste;
  • dovrai inserire nel campo IVA il valore zero;
  • effettuare il versamento della marca da bollo digitale per gli importi superiori ai 77,47€.

Infatti, dal 1° luglio 2022, l’obbligo di fatturazione elettronica è scattato pe tutte le partite IVA, anche a regime forfettario, salvo quelle create nel 2022 e le attività che hanno fatturato, per l’anno precedente, un importo inferiore ai 25.000€. Se fai parte di uno di questi due casi, hai l’opzione di emettere ancora fattura cartacea, applicando la marca da bollo.

Invece, se non rientri in questi parametri, oppure hai scelto di utilizzare il sistema SDI dell’Agenzia delle Entrate, allora dovrai seguire le stesse regole previste per i regimi ordinari e quello semplificato, salvo per il campo d’IVA, in cui dovrai inserire il valore zero.

Fatturare a un condominio: ritenuta d’acconto al 4% e al 20%

In base all’art 25-ter del D.P.R. 600/1973 il condominio è tenuto al pagamento di una ritenuta d’acconto che varia dal 4% al 20% in quanto sostituto d’imposta. Questo aspetto è importante soprattutto ai fini delle detrazione fiscali. Nella tabella seguente abbiamo ricapitolato quando si applicano le due percentuali.

Ritenuta al 4%

  • Manutenzione e ristrutturazione
  • Impianti elettrici o idraulici
  • Manutenzione e pulizia caldaie
  • Manutenzione giardini
  • Pulizia di piscine e ristrutturazioni
  • Interventi di sanificazione e pulizia delle parti comuni

Ritenuta al 20%

  • Compensi per l’amministratore
  • Onorari del commercialista
  • Prestazione da parte di lavoratori autonomi
  •  AttivitĂ  svolte da tecnici specializzi

Quindi la ritenuta d’acconto si applica sia alle prestazioni svolte come libero professionista, sia nel caso in cui disponi di un’attività d’impresa. In questi casi il condomino sarà obbligato al versamento dell’importo dovuto con F24. Vi sono però delle eccezioni.

Quando non si applica la ritenuta d’acconto

In base a quanto indicato dalla circolare 7/E del 7/02/2007 dell’Agenzia delle Entrate, sono previste delle particolari situazioni in base alle quali fatturare al condominio non richiede la ritenuta d’acconto. Ecco quali sono:

  • fatture emesse da un professionista o ditta individuale con regime forfettario;
  • somme corrisposte tramite bonifico bancario o postale nei confronti di professionisti o imprese;
  • sui corrispettivi pagati per le forniture e posa in opera se questa assume valore accessorio.

In particolare per ciò che riguarda le fatture ai condomini di professionisti o imprese, collegate a ristrutturazioni per ottenere agevolazioni come il Superbonus o il bonus di ristrutturazione, la ritenuta di acconto si applicherĂ  direttamente sull’importo ricevuto.

SarĂ  la banca o la posta a svolgere la funzione di sostituto d’imposta: una soluzione adottata al fine di evitare una doppia applicazione dell’aliquota in fattura.

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Fattura condominio: esempio pdf

Scarica un esempio di fattura pdf per il condominio, con IVA o senza IVA.

Fatturare al condominio – Domande frequenti

Come fare una fattura al condominio?

Dal 1° gennaio 2019, per fatturare al condomino dovrai utilizzare il Sistema di Interscambio dell’Agenzia delle Entrate.

Quando si applica la ritenuta d’acconto in fattura al condominio?

Il condomino svolge le funzioni di sostituto d’imposta, per questo si applica una ritenuta d’acconto dal 4% al 20% in base alla tipologia di attività svolta dalle imprese o dai professionisti. Puoi trovare tutte le specifiche nel nostro articolo.

Le fatture al condominio prevedono l’IVA?

Se sei un professionista o un’impresa soggetta ad IVA, dovrai applicare questa tassa nella fattura al condomino. Nel nostro articolo puoi scoprire quando si utilizza quella al 10% o al 22%.

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Gennaro Ottaviano

Esperto di economia aziendale e gestionale

Laurea in Economia Aziendale presso il Politecnico di Lugano, appassionato di borse, mercati e investimenti finanziari. Ho competenze di diritto e gestione societaria, con esperienze amministrative. Scrivo di diritto, economia, finanza, marketing e gestione delle imprese.
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Giovanni Emmi
Dottore Commercialista
Revisione al 21 Maggio 2024
Commercialista dal 🧗🏾‍♀️secondo millennio, innovatore professionale nel terzo millennio🏃🏾‍♂️. Il futuro della professione del commercialista nel mio ultimo libro "dalla società alla rete tra professionisti".

14 commenti su “Come fatturare a un condominio: procedura ed esempi pratici”

  1. Buongiorno.
    Il mio dubbio è: se il condominio è composto da meno di 8 proprietari non è considerato sostituto d’imposta e non è soggetto all’ obbligo di nominare un amministratore, come va emessa la fattura? Ovvero con o senza la ritenuta d’acconto? E nel caso chi versa detta ritenuta?
    Grazie

    Rispondi
    • Buongiorno,
      se un soggetto non è considerato sostituto di imposta la ritenuta non opera e, pertanto, non vi sarà obbligo di versamento.

      Grazie per averci scritto

      Rispondi
      • Se il condominio è composto da meno di 9 proprietari non è soggetto all’obbligo di nominare un’amministratore, ma questo ci esonera da essere considerato sostituto d’imposta? Cioè riceviamo regolarmente fattura per la pulizia delle parti comuni siamo o no obbligati a versare la R.A.

        Rispondi
        • Buonasera,
          un condominio composto da meno di 9 proprietari non è obbligato a nominare un amministratore. Tuttavia, questo non esonera il condominio dallo status di sostituto d’imposta. Anche senza amministratore, il condominio deve gestire le proprie obbligazioni fiscali, come il versamento delle ritenute d’acconto e la presentazione del modello 770 per la dichiarazione dei redditi.

          La presenza di un amministratore di condominio è obbligatoria solo per condomini con piÚ di 8 unità immobiliari. Nei condomini piÚ piccoli (fino a 4 unità) o piccoli (fino a 8 unità), i proprietari possono decidere di nominare un amministratore ma non sono obbligati a farlo. Questi condomini sono comunque soggetti alle norme del Codice Civile, inclusi gli obblighi fiscali e la ripartizione delle spese comuni tramite le tabelle millesimali.

          Nei condomini senza amministratore, è consigliabile designare un referente tra i condomini per gestire gli aspetti amministrativi e fiscali, compresa la richiesta del codice fiscale del condominio, necessario per l’identificazione fiscale e per la gestione delle spese comuni.

          Grazie per averci scritto

          Rispondi
  2. Ma di che tipo di beni stiamo parlando?
    Se vendo al condominio (abitativo) dei chiodi e sono un soggetto IVA devo fatturare al 10%? Potete suggerire il riferimento normativo?

    Rispondi
  3. Buongiorno,
    Vorrei chiedere, se un condomino d’accordo con gli altri intende acquistare vernici e plafoniere, in modo da svolgere i lavori in economia, l’Iva sui suddetti materiali a quanto sarĂ ? ( 10% o 22%).
    Grazie per l’eventuale risposta.

    Rispondi
  4. Salve,

    Ho eseguito lavori di manutenzione idrica presso condominio privo di P.Iva. Che aliquota iva bisogna applucare? Bisogna applicare imposta di bollo? E la ritenuta d’acconto che percentuale? Grazie

    Rispondi
    • Buongiorno,
      l’aliquota iva è probabilmente il 10% (da verificare i requisiti del condominio). La ritenuta di acconto è pari al 4%. Se è presente l’iva, di solito, l’imposta di bollo non si applica.

      Grazie per averci scritto

      Rispondi
  5. Siamo un condominio senza amministratore e senza partita IVA.
    Dobbiamo fare una disinfestazione delle zanzare in tutta la zona privata e condominiale.
    L’impresa che ce la fornirĂ , ci fatturerĂ  al 22% o al 10%?
    Grazie.

    Rispondi
    • Buongiorno,
      dovrebbe essere applicata l’iva al 22%, a nostro avviso, da approfondire nel caso concreto.

      Grazie per averci scritto

      Rispondi
  6. Buona sera
    Gestisco uno studio di elaborazione elettronica dati contabili e saltuariamente un amministratore di condominio mi fa compilare i modelli Cu, detra e 770 dei condomini. Premetto che non sono nè lavoratore autonomo ne’ professionista ma inquadrato come artigiano.
    La mia domanda è, come devo fatturare la mia prestazione al condomino? con ritenuta al 4 o al 20% oppre senza ritenuta?

    Grazie in anticipo della risposta

    Rispondi
    • Buona sera,

      Per quanto riguarda la fatturazione delle prestazioni che lei fornisce a un amministratore di condominio per la compilazione dei modelli CU, Detra e 770, la questione della ritenuta d’acconto è importante da definire correttamente per adempiere agli obblighi fiscali.

      Essendo lei inquadrato come impresa artigiana e non come lavoratore autonomo o professionista, la ritenuta d’acconto da applicare dipende dalla natura specifica delle prestazioni fornite e dalla loro classificazione ai fini fiscali.

      Generalmente, per le imprese come la sua, che forniscono servizi alle quali si applicano normative specifiche in termini di contratti di appalto di opere o servizi, la normativa vigente prevede una ritenuta d’acconto del 4% a titolo di acconto dell’imposta sul reddito, come previsto dall’art. 25-ter del D.p.r. 600/1973. Questa ritenuta è tipicamente applicata a prestazioni di manutenzione o servizi simili nei confronti di condomini.

      Tuttavia, se le prestazioni fornite rientrano nel campo dei servizi professionali per cui il condominio è tenuto a versare compensi assimilabili a quelli di lavoro autonomo (anche se lei non è classificato come professionista), potrebbe essere applicabile una ritenuta del 20%.

      Pertanto, il passo fondamentale è verificare la natura esatta delle prestazioni fornite e come queste vengono classificate nel contesto dei servizi resi al condominio. Le consigliamo di consultare un commercialista che possa fornire una consulenza specifica per assicurarsi che la fatturazione sia corretta e per evitare problemi con l’amministrazione fiscale.
      Grazie per averci scritto

      Rispondi

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