Affitti brevi, al via la precompilata: chi rischia più tasse e come gestire la cedolare secca

Dal 2026 cambia il volto degli affitti brevi in Italia. La nuova stretta normativa non si limita ad aumentare le aliquote o introdurre nuovi adempimenti, ma ridefinisce il confine tra semplice locazione privata e vera attività d’impresa. Dal terzo immobile destinato alla locazione turistica scatta infatti l’obbligo di apertura della partita IVA, con conseguenze concrete su tasse, contributi, burocrazia e sostenibilità economica dell’investimento.

Con l’apertura della stagione dichiarativa, molti proprietari di immobili si stanno quindi affrettando a inviare la documentazione per mettersi in regola con il Fisco. Se per i redditi da lavoro dipendente o per le spese mediche il sistema automatizzato dell’Agenzia delle Entrate è ormai collaudato, lo stesso non si può dire per chi gestisce affitti brevi o turistici (locazioni inferiori a 30 giorni). Ci sono infatti una serie di passaggi, a partire dalla verifica dei quadri relativi ai canoni di locazione, che è necessario portare a termine se non si vogliono pagare più tasse del dovuto.

Affitti brevi: tutte le novità della manovra 2026

Il 1° gennaio 2026 è entrata in vigore una stretta che modifica completamente la gestione degli affitti brevi. A partire dal terzo immobile dato in locazione turistica, diventa così obbligatorio aprire la partita IVA, in quanto si presume l’esercizio di un’attività imprenditoriale. Per legge, un affitto è considerato “breve” quando ha una durata massima di 30 giorni consecutivi per ciascun contratto, anche se rinnovabile.

Per quanto riguarda invece la tassazione, la legge di Bilancio 2026 ha mantenuto il regime della cedolare secca al 21% per il primo immobile, mentre sul secondo è prevista una tassazione al 26% sempre con un’imposta sostitutiva.

I proprietari di più immobili, però, non dovranno affrontare solo una tassazione maggiore: l’avvio di un’attività imprenditoriale implica anche il versamento dei contributi previdenziali per l’attività svolta, e una contabilità che in termini di adempimenti fiscali è decisamente più complessa.

Affitti brevi: quando è obbligatoria la partita IVA?

Dal 2026 le regole diventano molto più nette. La normativa introduce infatti un criterio chiaro per distinguere chi affitta come privato da chi svolge un’attività imprenditoriale.

In linea generale, chi concede in locazione breve uno o due immobili può continuare a operare senza partita IVA, mantenendo il regime della cedolare secca. Dal terzo immobile in poi, affittato nello stesso anno con contratti brevi, scatta invece la presunzione legale di attività d’impresa e quindi l’obbligo di apertura della partita IVA.

Come ha sottolineato il Giuseppe De Benedictis, commercialista e consulente del lavoro raggiunto da Partitaiva.it, “non contano né il numero di prenotazioni né il fatturato, ma esclusivamente il numero di unità immobiliari destinate alla locazione breve nell’anno fiscale”. Per immobile si intende la singola unità catastale, non le stanze affittate all’interno dello stesso appartamento.

Resta però un aspetto fondamentale: “Anche con uno o due immobili l’attività può essere considerata imprenditoriale – spiega l’esperto -, se svolta in modo abituale e organizzato, ad esempio con servizi strutturati, gestione professionale delle prenotazioni e finalità economica continuativa”. La soglia numerica chiarisce il quadro, ma non elimina del tutto le possibili zone grigie.

Cosa cambia per i proprietari di più immobili

Con l’ingresso nel perimetro dell’attività imprenditoriale cambia radicalmente il trattamento fiscale: non si parla più di reddito da locazione, ma di reddito d’impresa o di lavoro autonomo.

Come fa sapere De Benedictis, questo comporta:

• impossibilità di applicare la cedolare secca;
• tassazione sul reddito effettivo, considerando ricavi e costi;
• possibile applicazione dell’IVA, in base al regime scelto;
• obbligo di contributi previdenziali INPS;
• maggiori adempimenti contabili e dichiarativi.

Il peso più rilevante, spesso sottovalutato, è proprio quello previdenziale, che incide in modo significativo sulla sostenibilità economica dell’attività. Negli ultimi anni sono inoltre diventati obbligatori diversi adempimenti operativi:

• richiesta del codice identificativo regionale (CIR);
• comunicazione degli ospiti alla Questura tramite Alloggiati Web;
• corretta gestione fiscale dei canoni o delle ritenute degli intermediari;
• indicazione del CIN negli annunci online.

Come aprire un’attività di affitti brevi in Italia

Avviare un’attività richiede una pianificazione coordinata fin dall’inizio, spiega il commercialista. La prima cosa, se si possiedono più di tre immobili è aprire la partita IVA e inviare la dichiarazione di inizio attività all’Agenzia delle Entrate (modello AA9/12).

Il codice Ateco più utilizzato è il 55.20.51, relativa ad affittacamere per brevi soggiorni, case e appartamenti per vacanze, bed and breakfast e residence, anche se in presenza di più immobili possono essere valutati altri codici ATECO della sezione 55.

Quando l’attività è imprenditoriale, occorre iscriversi alla Gestione commercianti INPS e, in presenza di lavoratori dipendenti è necessario aprire anche una posizione INAIL.

Prima di iniziare ad accogliere ospiti bisogna inoltre:

• presentare la Segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) al Comune;
• richiedere le credenziali di accesso al portale Alloggiati web dalla questura;
• richiedere il codice CIN tramite la piattaforma del Ministero del Turismo;
• gestire la fatturazione, quando prevista;
• riscuotere e versare l’imposta di soggiorno.

Quale regime fiscale scegliere? L’esperto chiarisce che non esiste un regime universalmente migliore: il forfettario può essere conveniente per chi ha pochi immobili e costi ridotti; il regime ordinario consente una maggiore deduzione dei costi nelle attività più strutturate. Inevitabilmente, la scelta iniziale incide in modo decisivo sulla redditività reale.

I nuovi costi e gli obblighi da considerare

La gestione di più immobili non riguarda soltanto l’accoglienza degli ospiti e l’incasso dei canoni, ma anche sicurezza, dotazioni obbligatorie e burocrazia.

Secondo Francesco Focaccia, dottore in legge e titolare immobiliare, l’impatto più sottovalutato della riforma non è l’aumento delle aliquote, bensì l’esplosione dei costi di conformità: “Molti proprietari guardano alle tasse ma trascurano standard di sicurezza, dotazioni obbligatorie e nuovi adempimenti burocratici che in passato erano spesso in una zona grigia”, dice a Partitaiva.it.

La riforma, osserva l’esperto, risponde alle pressioni del settore alberghiero per ridurre la concorrenza, ma “il rischio concreto è che un eccesso di burocrazia finisca per scoraggiare i proprietari più corretti, spingendo alcuni a uscire dal mercato o, nei casi peggiori, verso l’irregolarità”.

In generale, ogni immobile deve comunque:

• avere impianti a norma;
• disporre della certificazione energetica (APE);
• rispettare eventuali obblighi locali su estintori o rilevatori di fumo;
• garantire sicurezza di serrature, infissi e dotazioni;
• conformarsi alle norme antincendio regionali o comunali.

Se il Comune prevede il pagamento della tassa di soggiorno, l’host deve inoltre riscuoterla e versarla entro le scadenze.

Affitti brevi: le strategie per gestire più immobili

Con l’obbligo di partita IVA dal terzo immobile, il tema delle strategie per contenere l’impatto fiscale diventa centrale.

Una delle soluzioni più discusse è la redistribuzione degli immobili all’interno del nucleo familiare, che è legittima solo quando esiste un reale trasferimento di proprietà o di usufrutto e una gestione autonoma da parte del nuovo intestatario. In caso contrario, come consiglia Focaccia, l’intestazione meramente formale può trasformarsi in un boomerang fiscale che può portare al recupero dell’imposta in regime imprenditoriale e a sanzioni rilevanti.

Un’alternativa è la gestione indiretta tramite sublocazione, società o property manager, che consente al proprietario di mantenere un ruolo passivo e, in alcuni casi, continuare a beneficiare della cedolare secca. Questa soluzione, osserva Focaccia, “favorisce la professionalizzazione del settore e la concentrazione della gestione in operatori organizzati, più semplici da controllare sul piano fiscale”.

Guardando al futuro, secondo l’esperto emerge una forte polarizzazione: “Da un lato chi sceglie di restare sotto la soglia della partita IVA con uno o due immobili puntando sulla qualità; dall’altro chi decide di strutturarsi come vera impresa con numerose unità, così da assorbire i costi fissi”, precisa.

Resta però una questione di fondo: senza un contrasto efficace all’abusivismo, il peso normativo rischia di gravare soprattutto su chi opera già nella legalità, rendendo meno conveniente investire nel rispetto delle regole.

Conviene ancora locare immobili con affitti brevi?

Alla luce delle nuove regole, la convenienza degli affitti brevi dipende sempre più dalla capacità di scegliere un modello sostenibile e da una pianificazione preventiva di costi e ricavi.

“Gli errori più comuni – conclude De Benedictis – sono aprire la partita IVA senza simulazioni fiscali e previdenziali, sottovalutare il peso dei contributi INPS e iniziare l’attività senza verificare la sostenibilità economica a fine anno”.

Il punto decisivo, infatti, resta l’equilibrio del mercato. Se gli obblighi continueranno ad aumentare solo per chi opera in regola, senza colpire realmente l’irregolarità, il rischio è una progressiva riduzione dell’offerta legale. “Perché il settore resti attrattivo – conclude Focaccia – investire nella legalità deve diventare un vantaggio competitivo e non un costo penalizzante”.

Il meccanismo della precompilata: perché si rischia l’aliquota più alta

La normativa sulle locazioni brevi prevede l’applicazione dell’aliquota della cedolare secca al 21% per un solo immobile a scelta del contribuente, mentre per tutti gli altri appartamenti concessi in affitto breve (fino a un massimo di 4) la tassazione sale al 26%.

In questi casi, l’Agenzia delle Entrate inserisce nella precompilata i dati ricevuti dagli intermediari (come Airbnb, Booking o le agenzie immobiliari) tramite le certificazioni uniche. Tuttavia, il software non è programmato per individuare in automatico la combinazione più conveniente per il cittadino. Spesso il sistema applica le aliquote in modo casuale o imposta quella più alta del 26% su tutti i redditi dichiarati, senza distinguere quale sia l’immobile che ha fruttato di più.

Procedura di modifica della cedolare secca

Per selezionare l’aliquota corretta, è necessario accedere alla modalità di modifica del modello redditi PF e intervenire all’interno del quadro RB (redditi dei fabbricati). All’interno della prima sezione del quadro si trovano i righi precompilati da RB1 a RB9, ed è necessario cliccare su “modifica” in corrispondenza dell’immobile destinato a locazione breve da ottimizzare. A questo punto, sull’immobile che ha generato il reddito più alto occorre verificare che:

• Il codice utilizzo sia impostato su 3 (immobile locato);
• sia sbarrata la casella di colonna 11 (“cedolare secca”);
• nella sezione specifica per le locazioni brevi, sia inserito il codice 1 (applicazione dell’aliquota ridotta al 21%).

Sui restanti immobili concessi in affitto breve, per evitare anomalie e successivi accertamenti, si deve invece:

• verificare la correttezza del canone lordo indicato;
• vtilizzare il codice 2 nella sezione locazioni brevi, istruendo così il sistema ad applicare l’aliquota maggiorata del 26%.

Dopo il salvataggio delle modifiche nel Quadro RB, il controllo deve spostarsi sul quadro LC, dove il sistema ricalcola l’imposta sostitutiva totale. In questa fase bisogna verificare che le ritenute del 21% già operate dai portali e indicate nelle Certificazioni Uniche siano state regolarmente detratte dal totale dovuto.

La modifica dei dati proposti dall’Agenzia delle Entrate può esporre la dichiarazione a controlli formali più approfonditi. È disposizione di legge conservare i contratti di locazione, le ricevute di pagamento e le certificazioni uniche per almeno 5 anni successivi alla presentazione, onde evitare problemi col Fisco.