- Quella del property manager è una figura professionale che si occupa della gestione degli immobili per conto dei suoi clienti, coordinando sia la parte burocratica che fiscale, oltre alle riparazioni e alle questioni pratiche.
- Non esiste un percorso di studi definito per diventare property manager, ma è consigliabile conseguire una laurea in Economia, Architettura o Ingegneria Edile.
- Per svolgere la professione in genere, salvo nei casi in cui si lavora come dipendente, è necessario aprire la partita IVA con codice ATECO 70.22.09 o 68.32.00.
Una figura che negli ultimi anni si sta diffondendo sempre di più è quella del property manager, che tradotto significa letteralmente gestore delle proprietà. Si tratta di una figura professionale che spesso viene confusa con quella dell’agente immobiliare, ma che in realtà presenta importanti differenze.
Il property manager è quel professionista che gestisce le proprietà immobiliari per conto dei suoi clienti. Ma in che modo? Non si limita a individuare i nuovi inquilini in caso di affitto, ma si occupa anche della gestione fiscale e burocratica delle proprietà, oltre che della loro manutenzione.
In questa guida esploreremo nel dettaglio in cosa consiste questa professione, quali sono le mansioni principali, quanto guadagna un property manager e, soprattutto, come lo si diventa. Cominciamo subito.
Indice
Cosa fa il property manager
Il property manager, come suggerisce il nome, si occupa della gestione delle proprietà per conto di terzi. Si tratta di un professionista che gestisce a 360 gradi le proprietà immobiliari dei suoi clienti.
Di conseguenza, si impegna a coordinare gli aspetti fiscali e burocratici dell’immobile grazie ad una profonda conoscenza del mercato immobiliare. Infatti, uno dei compiti del professionista è quello di valutare l’immobile e offrirlo in locazione alla miglior tariffa, in base alla concorrenza e all’incontro tra domanda e offerta, con l’obiettivo di massimizzare i profitti del proprietario dell’immobile.
Un gestore di immobili deve, inoltre, occuparsi della promozione degli stessi e di valorizzarli al meglio. Interviene anche in altre operazioni, ovvero a coordinare eventuali servizi fotografici, le prenotazioni e i pagamenti.
Tra le sue principali mansioni troviamo anche la gestione della manutenzione dell’immobile, oltre che della contabilità. In più, si occupa della predisposizione dei contratti di locazione e della loro registrazione.
Per riassumere, tra le principali mansioni di un property manager troviamo:
- individuazione degli inquilini;
- promozione dell’immobile sulle piattaforme dedicate;
- riscossione dei pagamenti;
- gestione della contabilità;
- risoluzione dei problemi e manutenzione dell’immobile;
- gestione della pulizia;
- preparazione dell’immobile all’arrivo dei nuovi inquilini e al turn over attraverso interventi di ristrutturazione dove necessari;
- gestione della burocrazia e della fiscalità.
Quanto guadagna il property manager
Il guadagno di un property manager dipende da diversi fattori, tra cui:
- gli anni di esperienza;
- il numero di immobili in gestione;
- lo stato degli immobili gestiti;
- il luogo di lavoro.
Per fare un esempio, gestire immobili situati in città come Milano frutterà maggiori guadagni rispetto a quelli di un professionista che gestisce abitazioni in luoghi meno turistici e frequentati.
Tuttavia, il guadagno medio è di circa 50.000 euro annui. Il ricavo iniziale per i professionisti senza esperienza può partire dai 28.000 annui ma può anche arrivare, col tempo, a superare i 100.000 euro all’anno.
In guadagno di un gestore immobiliare dipende dal compenso pattuito con i clienti. Ad esempio, un professionista può stabilire di percepire tra il 20% e il 40% del ricavo generato dalla locazione dell’immobile.
Come si diventa property manager
Non esiste un vero e proprio percorso per diventare property manager. Infatti, non c’è al momento alcun albo o registro professionale a cui accedere con il superamento di un esame, come accade invece per altri tipi di professioni.
Tuttavia, per diventare gestore immobiliare è indispensabile avere le opportune conoscenze del settore. Per tale motivo è consigliabile conseguire una laurea in economia, architettura, ingegneria edile e così via, pur non essendo un requisito obbligatorio.
È anche importante conoscere il settore immobiliare e quindi avere esperienza come agente immobiliare. Inoltre, può essere utile seguire corsi di property management o in real estate management in modo da acquisire le conoscenze necessarie per la gestione degli immobili, sia da un punto di vista promozionale che legale, fiscale e amministrativo.
Il property manager deve avere competenze in ambito amministrativo e contabile, ma anche economico e legale. Infatti, deve conoscere le normative e le regole relative ai contratti di locazione, oltre alle norme sull’edilizia.
Il professionista deve, inoltre, avere ottime abilità di negoziazione e di contrattazione e avere un’ottima attitudine al problem solving. A questo si aggiungono buone doti comunicative, organizzative e gestionali. Prima di diventare property manager, alcuni professionisti fanno esperienza come agenti immobiliari o come amministratori di condominio.
Property manager: la partita IVA
Per svolgere questo tipo di professione, il property manager che non è impiegato in un lavoro come dipendente è tenuto ad aprire la partita IVA. Di conseguenza, deve inoltrare all’Agenzia delle Entrate il modello AA9/12 indicando:
- il codice ATECO;
- il regime contabile a cui aderire;
- la cassa previdenziale a cui iscriversi.
Il regime più conveniente è, in genere, il regime forfettario, che prevede un’imposta sostitutiva, o flat tax, pari al 15% del reddito imponibile (5% per i primi 5 anni di attività) e l’esenzione da obblighi contabili. In più, con questo regime non è prevista neanche l’applicazione dell’IVA in fattura. Tuttavia è adottabile solamente per i professionisti che registrano un fatturato inferiore a 85.000 euro.
Se non si presentano i presupposti per aderire al regime forfettario, il professionista adotterà automaticamente il regime ordinario, che prevede l’applicazione dell’IVA, scritture contabili e il pagamento dell’IRPEF, con aliquote a partire dal 23% fino al 43%. Tuttavia, in tal caso avrà anche la possibilità di portare in detrazione alcuni costi relativi all’attività professionale.
Occorre fare una distinzione tra due tipologie di property manager, che ci sarà utile anche nei paragrafi successivi. Infatti, il gestore di proprietà può figurare in due modi diversi:
- come libero professionista se lavora in modo autonomo e come singolo;
- come ditta individuale se collabora con dipendenti.
Nel secondo caso, oltre ad aprire la partita IVA, il professionista dovrà iscriversi al Registro delle Imprese della Camera di Commercio di riferimento.
Il codice ATECO
Al momento dell’apertura della partita IVA bisogna indicare il codice relativo all’attività economica svolta. Per svolgere la professione del property manager ci sono due possibili codici ATECO da utilizzare.
Il primo è il codice Ateco 70.22.09: “Altre attività di consulenza imprenditoriale”. Questo è il codice da utilizzare se si svolge la libera professione in modo autonomo e quindi per gli imprenditori che operano singolarmente, senza dipendenti e collaboratori. In questo caso il coefficiente di redditività è del 78%.
Invece, per i property manager che assumono dei dipendenti e creano una vera e propria azienda, il codice ATECO da indicare è il 68.32.00: “Gestione di beni immobili per conto terzi“. In tal caso, invece, il coefficiente di redditività è dell’86%.
Il coefficiente di redditività è un dato fondamentale per il professionista che adotta il regime forfettario, perché in base alla percentuale corrispondente al codice ATECO indicato si calcolerà il reddito imponibile su cui applicare le imposte e i contributi.
Regime contributivo
Per quanto riguarda i contributi previdenziali, il property manager non ha un suo albo, quindi ricorre alle Gestioni INPS. Anche in questo caso, come per il codice ATECO, bisogna fare una distinzione tra il professionista che svolge il lavoro come autonomo e quello che si avvale di dipendenti e collaboratori.
Nel primo caso dovrà iscriversi alla Gestione Separata INPS. Invece, coloro che lavorano con dei dipendenti dovranno rientrare nella Gestione Commercianti INPS.
In quest’ultimo caso, i professionisti che adottano il regime contabile forfettario possono richiedere una riduzione del 35% dei contributi previdenziali entro la fine di febbraio di ogni anno.
Property manager – Domande frequenti
Il property manager è un gestore delle proprietà che si occupa di immobili per conto di terzi, sia da un punto di vista burocratico e fiscale che da un punto di vista promozionale e della manutenzione.
Un gestore immobiliare può guadagnare dai 28.000 euro nei primi anni di attività, ma può anche superare i 100.000 euro di fatturato annui. Il guadagno medio è di 50.000 euro annui.
Pur non essendoci esami di Stato o albi professionali, per diventare property manager è indispensabile avere le giuste competenze e conoscenze in ambito legale, economico, edilizio, oltre ad avere un’ottima attitudine al problem solving e buone doti comunicative e gestionali.
In linea generale è possibile svolgere un’attività senza partita Iva solamente se non è continuativa nel tempo, ovvero è svolta in modo occasionale. Altrimenti è obbligatorio aprire una posizione Iva.
Ilenia Albanese
Esperta di finanza personale e lavoro digitale