Disdetta contratto di locazione commerciale: come funziona

Quando è possibile disdire anticipatamente il contratto di locazione commerciale? Scopriamo cosa prevede la legge e cosa non si può fare.

Revisione a cura di Giovanni EmmiDottore CommercialistaSu PartitaIva.it ci impegniamo al massimo per garantire informazioni accurate. Gli articoli vengono costantemente revisionati da professionisti del settore.

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Disdetta contratto locazione commerciale
  • Quali sono i casi nei quali è possibile dare disdetta ad un contratto di locazione commerciale.
  • La durata dei contratti può variare da un minimo di sei anni ad un massimo di trent’anni.
  • In alcuni casi non è possibile dare disdetta.

È possibile recedere da un contratto di locazione commerciale? O è necessario saldare tutti i canoni di locazione fino alla scadenza del contratto? Per chi ha un’impresa e utilizza un immobile su cui è stipulato un contratto di locazione commerciale, può sorgere l’eventualità di dover disdire tale accordo, tuttavia non sempre è possibile.

Quali sono i gravi motivi che possono portare alla rescissione anticipata? Nel caso in cui dovesse sopraggiungere la cessazione dell’attività, è possibile disdire il contratto?

A fornire alcuni chiarimenti su come si debbano comportare la parti in causa, ha provveduto anche direttamente la Corte di Cassazione. Cerchiamo di fare il punto della situazione, analizzando diritti e doveri dell’affittuario e del locatore.

Contratto di locazione commerciale: quando scade

Prima di andare ad analizzare il testo dell’ordinanza della Corte di Cassazione, è meglio fare il punto delle norme che regolamentano un contratto di locazione commerciale. Ma soprattutto è necessario ricordare che la sua durata non può essere inferiore a sei anni.

Nel caso in cui la durata del contratto non sia conforme a quanto previsto dalla legge, la normativa stabilisce che la durata minima è di sei anni. Le eventuali clausole, che dovessero stabilire una durata minore rispetto a quella legale, sono nulle.

Il contratto viene rinnovato automaticamente alla prima scadenza. Questo significa, in estrema sintesi, che dopo i primi sei anni verrà rinnovato per altri sei anni. Trascorso questo ulteriore periodo, vi è un ulteriore tacito rinnovo, se nessuna delle parti comunica all’altra la disdetta per finita locazione.

Fino ad adesso abbiamo parlato di quella che è la durata minima di un contratto di locazione commerciale. La sua durata massima, invece, è pari a 30 anni. Nel caso in cui l’accordo preveda una durata più lunga, questa si riduce, comunque vada, a trent’anni.

Durata contratto locazione commerciale

Recedere dal contratto di locazione commerciale

Nel caso in cui una delle parti abbia intenzione di non proseguire con la locazione oltre la scadenza, può dare disdetta del contratto di locazione commerciale, dandone comunicazione all’altra parte, almeno dodici mesi prima rispetto alla scadenza successiva rispetto a quella dei sei anni.

Il conduttore ha, comunque, sempre la possibilità di recedere dal contratto in qualsiasi momento, purché sussistano dei gravi motivi. O che ci siano dei motivi che eventualmente sono stati previsti, all’interno del contratto, a suo vantaggio.

A questo punto è necessario capire quali siano i gravi motivi, che possono portare a rescindere un contratto di locazione commerciale. A prevedere quali siano è l’articolo 29 della Legge 392/78.

Un evento sopravvenuto successivamente alla stipula del contratto, del quale il locatore non era a conoscenza nel momento della stipula dello stesso, è a tutti gli effetti un valido e grave motivo.

Questo motivo, comunque, non deve, in alcun caso, dipendere dalla volontà diretta del conduttore. Ma soprattutto deve essere tale da impedire la prosecuzione della locazione, perché è troppo gravosa per il locatore.

Cosa prevede la Corte di Cassazione

Con l’ordinanza n. 26618/22 del 9 settembre 2022, la Corte di Cassazione ha ribadito che non è possibile recedere anticipatamente dal contratto di locazione commerciale nel caso in cui il conduttore decida di trasferirsi in un altro locale.

O, comunque vada, nel caso in cui dovesse decidere di non utilizzare più l’immobile, perché preferisce svolgere l’attività porta a porta. Diverso è il caso in cui dovesse decidere di chiudere l’attività: questa è una delle motivazioni per le quali è possibile disdire il contratto di locazione, anche se il termine di scadenza non è ancora sopraggiunto.

Sostanzialmente, la motivazione, che deve stare a monte della decisione di lasciare l’immobile, deve necessariamente essere dettata da gravi motivi.

Il fatto che la prosecuzione del rapporto risulti troppo gravosa da parte del conduttore è una connotazione prettamente oggettiva. Il rapporto non può essere chiuso alla luce di una valutazione puramente unilaterale e soggettiva da parte dell’inquilino.

Deve, invece, emergere un consistente squilibrio tra le prestazioni originarie e l’attuale situazione dell’azienda, tale da incidere pesantemente sull’andamento della stessa. Sarà possibile dare disdetta del contratto di locazione commerciale solo e soltanto quando l’azienda chiude definitivamente o è a rischio fallimento, tanto da non essere più in grado di pagare il canone d’affitto.

Nel caso in cui ci sia un semplice trasferimento in un locale più conveniente dal punto di vista economico, quindi solo e soltanto per risparmiare sul canone d’affitto, la disdetta anticipata non è ammessa. Il conduttore, a questo punto, sarà obbligato a saldare i canoni residui.

Contratto di locazione commerciale – Domande frequenti

Quale è la durata minima di un contratto di locazione commerciale?

La durata minima di questo tipo di contratto è sei anni, rinnovabile per altri sei anni. La durata, massima, invece è di trent’anni. Ecco i dettagli.

È possibile dare disdetta anticipata del contratto?

Il locatore può recidere anticipatamente nel caso in cui ci siano dei gravi motivi, non prevedibili al momento della firma del contratto. O se ha deciso di chiudere l’azienda.

Nel caso in cui non ci siano i gravi motivi per inviare la disdetta, il locatore è obbligato a saldare tutti i canoni d’affitto mancanti?

Sì, nel caso in cui non ci siano i gravi motivi è tenuto a pagare fino tutte le mensilità fino alla fine del contratto. Ecco come funziona la disdetta.

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Pierpaolo Molinengo

Giornalista

Ho una laurea in materie letterarie. Ho iniziato ad occuparmi di Economia fin dal 2002, concentrandomi dapprima sul mercato immobiliare, sul fisco e i mutui, per poi allargare i miei interessi ai mercati emergenti ed ai rapporti Usa-Russia. Scrivo di attualità, tasse, diritto, economia e finanza.
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Giovanni Emmi
Dottore Commercialista
Revisione al 25 Ottobre 2022
Commercialista dal 🧗🏾‍♀️secondo millennio, innovatore professionale nel terzo millennio🏃🏾‍♂️. Il futuro della professione del commercialista nel mio ultimo libro "dalla società alla rete tra professionisti".

20 commenti su “Disdetta contratto di locazione commerciale: come funziona”

  1. Buongiorno desidero sapere una informazione,ho disdetto un negozio di frutta e verdura come e previsto dalla legge (i sei mesi)ma vorrei chiedere posso lasciare il locale prima dei sei mesi senza pagare l affitto,considerato che non riesco a pagare l affitto posso ? Grazie mille distinti saluti

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    • Buonasera,
      dipende da cosa c’è scritto nel contratto e dalla disponibilità del proprietario delle mura.

      Grazie per averci scritto

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    • Buongiorno,
      se il rinnovo del contratto di locazione è automatico non dovrebbe essere possibile, salvo cause specifiche che dovrebbe approfondire con il suo Avvocato.

      Grazie per averci scritto

      Rispondi
  2. Buongiorno,
    In caso di chiusura per fallimento si interrompe il contratto di affitto con effetto immediato o il proprietario dell immobile può pretendere ulteriori canoni di pagamento quali i 12 mesi come da termine di disdetta malgrado l azienda ha dichiarato chiusura per fallimento?
    In pratica se chiudo per fallimento devo continuare a pagare l’affitto?
    Grazie

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    • Buongiorno,
      in caso di fallimento (crisi di impresa), la gestione operativa sarà demandata a un professionista delegato e non dovrebbe più essere un problema dell’imprenditore.

      Grazie per averci scritto

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  3. Buongiorno il mio è un caso un po’ particolare . Sono la proprietaria di un locale commerciale adibito a pizzeria e ristorante oramai affittato dal 2012 con un contratto 8+8 rinnovabili. Vorrei tanto recedere anticipatamente o comunque non più rinnovarlo poiché l’affitto mensile è molto basso ed in più il conduttore è molto maleducato nei miei confronti. Cosa potrei fare? Comunque aspettare la fine della seconda scadenza del contratto che mancano 5 anni e versare obbligatoriamente l’indennità di avviamento o cosa altro? Grazie mille per qualsiasi suo aiuto.

    Rispondi
  4. Buongiorno il mio è un caso un po’ particolare . Sono la proprietaria di un locale commerciale adibito a pizzeria e ristorante oramai affittato dal 2012 con un contratto 8+8 rinnovabili. Vorrei tanto recedere anticipatamente o comunque non più rinnovarlo poiché l’affitto mensile è molto basso ed in più il conduttore è molto maleducato nei miei confronti. Cosa potrei fare? Comunque aspettare la fine della seconda scadenza del contratto che mancano 5 anni e versare obbligatoriamente l’indennità di avviamento o cosa altro? Grazie mille per qualsiasi suo aiuto.

    Rispondi
    • Buongiorno,
      è davvero complicato dare una consiglio su un contratto senza leggerlo, potrebbero esserci delle clausole che la soccorrono, clausole annullabili o nulle sulla base di norme precise. L’unico consiglio valido è quello di affidarsi a un commercialista per valutare le azioni da intraprendere con una attività di consulenza. Sul sito dequo.it potrebbe trovare la risposta alla sua richiesta: https://www.dequo.it/avvocato/giovanni-emmi.

      Grazie per averci scritto

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  5. In un contratto di locazione di un depisito ad uso commerciale di tipo transitorio, sarebbe nulla una clausola, sottoscritta da entrambe le parti, che preveda la possibilitá del conduttore di rescindere il contratto prima della scadenza contrattuale dei 6 anni, con disdetta con raccomandata, da far pervenire al locatario almeno 6 mesi prima della data il cui il conduttore richiede di lasciare il deposito? In questo caso il proprietario sarebbe consapevole ed accetterebbe l’eventualità di un’anticipazione del termine dei 6 anni per eventuali esigenze del conduttore, subordinata ad un congruo preavviso ed avrebbe tutto il tempo per organizzare una nuova locazione con un altro conduttore….

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  6. chiedo cortesemente un consiglio: ho acquistato anno scorso licenza attività al dettaglio, per motivi sia economici( scarsa affluenza clienti anche pe chiusura strada) e motivi di salute ho dato disdetta nei termini del contratto, ho ancora 6 mesi da pagare , ho già cessato in camera commercio. La proprietà, giustamente, vuole che siano regolati i mesi fino a data scadenza come da lettera disdetta. Nulla da eccepire, chiedo se posso chiedere rateizzazione affitti successivi ( 1 anno di rate al posto di 6 mesi regolari) . In caso di rifiuto da parte della proprietà posso appellarmi alla difficoltà economica o rischio pignoramenti vari o cause. Grazie

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    • Buongiorno,
      per dare una risposta esaustiva sarebbe necessario visionare il contratto. Le consigliamo di procedere con un legale per verificare se ci sono gli estremi per una soluzione al suo problema.

      Grazie per averci scritto

      Rispondi
  7. Buongiorno, ho preso in subaffitto una cabina in un centro estetico. Purtroppo mi trovo a dover recedere il contratto perché il centro manca di alcune caratteristiche igienico sanitarie. Nella cabina devo iniziare un’attività da tatuatore.
    Il contratto prevede come durata la scadenza naturale del contratto originale. Anche il mio locatario è in affitto.
    Hanno messo una clausola di un anno di preavviso per poter rescindere per gravi motivi.
    Se però non ho la possibilità di iniziare l’attività posso andare via prima?
    Quali sono i rischi per me?
    Grazie

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  8. Buonasera, ho preso in locazione un locale commerciale sei mesi fà, contratto di 6 anni rinnovabile, ho aperto una ditta individuale,mi occupo di commercio al dettaglio, purtroppo per motivi famigliari non riesco più a gestire l’attività, sono intenzionato a chiudere la ditta, se comunico il recesso al locatario dei canonici sei mesi sono in regola o serve un’ altro grave motivo? Grazie

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    • Buonasera,
      dipende molto da quanto scritto nel contratto. In linea di massima dovrebbe essere possibile.

      Grazie per averci scritto

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      • Buongiorno, vi ringrazio per la risposta, la chiusura dell’attivita d’impresa definitiva e non solo in quel locale, non è un grave motivo? Grazie

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        • Buonasera,
          non è un grave motivo, è una scelta del conduttore. In ogni caso è consigliabile sempre verificare il contratto.

          Grazie per acerci scritto

          Rispondi

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