Disdetta contratto di locazione commerciale: come funziona

• Quali sono i casi nei quali è possibile dare disdetta ad un contratto di locazione commerciale.
• La durata dei contratti può variare da un minimo di sei anni ad un massimo di trent’anni.
• In alcuni casi non è possibile dare disdetta.

È possibile recedere da un contratto di locazione commerciale? O è necessario saldare tutti i canoni di locazione fino alla scadenza del contratto? Per chi ha un’impresa e utilizza un immobile su cui è stipulato un contratto di locazione commerciale, può sorgere l’eventualità di dover disdire tale accordo, tuttavia non sempre è possibile.

Quali sono i gravi motivi che possono portare alla rescissione anticipata? Nel caso in cui dovesse sopraggiungere la cessazione dell’attività, è possibile disdire il contratto?

A fornire alcuni chiarimenti su come si debbano comportare la parti in causa, ha provveduto anche direttamente la Corte di Cassazione. Cerchiamo di fare il punto della situazione, analizzando diritti e doveri dell’affittuario e del locatore.

Contratto di locazione commerciale: quando scade

Prima di andare ad analizzare il testo dell’ordinanza della Corte di Cassazione, è meglio fare il punto delle norme che regolamentano un contratto di locazione commerciale. Ma soprattutto è necessario ricordare che la sua durata non può essere inferiore a sei anni.

Nel caso in cui la durata del contratto non sia conforme a quanto previsto dalla legge, la normativa stabilisce che la durata minima è di sei anni. Le eventuali clausole, che dovessero stabilire una durata minore rispetto a quella legale, sono nulle.

Il contratto viene rinnovato automaticamente alla prima scadenza. Questo significa, in estrema sintesi, che dopo i primi sei anni verrà rinnovato per altri sei anni. Trascorso questo ulteriore periodo, vi è un ulteriore tacito rinnovo, se nessuna delle parti comunica all’altra la disdetta per finita locazione.

Fino ad adesso abbiamo parlato di quella che è la durata minima di un contratto di locazione commerciale. La sua durata massima, invece, è pari a 30 anni. Nel caso in cui l’accordo preveda una durata più lunga, questa si riduce, comunque vada, a trent’anni.

Recedere dal contratto di locazione commerciale

Nel caso in cui una delle parti abbia intenzione di non proseguire con la locazione oltre la scadenza, può dare disdetta del contratto di locazione commerciale, dandone comunicazione all’altra parte, almeno dodici mesi prima rispetto alla scadenza successiva rispetto a quella dei sei anni.

Il conduttore ha, comunque, sempre la possibilità di recedere dal contratto in qualsiasi momento, purché sussistano dei gravi motivi. O che ci siano dei motivi che eventualmente sono stati previsti, all’interno del contratto, a suo vantaggio.

A questo punto è necessario capire quali siano i gravi motivi, che possono portare a rescindere un contratto di locazione commerciale. A prevedere quali siano è l’articolo 29 della Legge 392/78.

Un evento sopravvenuto successivamente alla stipula del contratto, del quale il locatore non era a conoscenza nel momento della stipula dello stesso, è a tutti gli effetti un valido e grave motivo.

Questo motivo, comunque, non deve, in alcun caso, dipendere dalla volontà diretta del conduttore. Ma soprattutto deve essere tale da impedire la prosecuzione della locazione, perché è troppo gravosa per il locatore.

Cosa prevede la Corte di Cassazione

Con l’ordinanza n. 26618/22 del 9 settembre 2022, la Corte di Cassazione ha ribadito che non è possibile recedere anticipatamente dal contratto di locazione commerciale nel caso in cui il conduttore decida di trasferirsi in un altro locale.

O, comunque vada, nel caso in cui dovesse decidere di non utilizzare più l’immobile, perché preferisce svolgere l’attività porta a porta. Diverso è il caso in cui dovesse decidere di chiudere l’attività: questa è una delle motivazioni per le quali è possibile disdire il contratto di locazione, anche se il termine di scadenza non è ancora sopraggiunto.

Sostanzialmente, la motivazione, che deve stare a monte della decisione di lasciare l’immobile, deve necessariamente essere dettata da gravi motivi.

Il fatto che la prosecuzione del rapporto risulti troppo gravosa da parte del conduttore è una connotazione prettamente oggettiva. Il rapporto non può essere chiuso alla luce di una valutazione puramente unilaterale e soggettiva da parte dell’inquilino.

Deve, invece, emergere un consistente squilibrio tra le prestazioni originarie e l’attuale situazione dell’azienda, tale da incidere pesantemente sull’andamento della stessa. Sarà possibile dare disdetta del contratto di locazione commerciale solo e soltanto quando l’azienda chiude definitivamente o è a rischio fallimento, tanto da non essere più in grado di pagare il canone d’affitto.

Nel caso in cui ci sia un semplice trasferimento in un locale più conveniente dal punto di vista economico, quindi solo e soltanto per risparmiare sul canone d’affitto, la disdetta anticipata non è ammessa. Il conduttore, a questo punto, sarà obbligato a saldare i canoni residui.

Contratto di locazione commerciale – Domande frequenti