Mutuo con partita IVA: cosa chiedono davvero le banche e perché il fatturato non è reddito

Dimostrare una capacità di rimborso stabile per richiedere un mutuo può risultare più complesso per chi ha entrate variabili e non dispone di una busta paga. Secondo l’analisi di Kìron Partner, società di mediazione creditizia del Gruppo Tecnocasa, nel 2025 liberi professionisti, lavoratori autonomi e titolari d’azienda rappresentavano appena l’8,6% di chi ha sottoscritto un mutuo attraverso le agenzie del gruppo. Dipendenti a tempo indeterminato e pensionati raggiungevano invece l’87,8%. Si tratta di una rilevazione sul campione della rete Tecnocasa, non di una statistica nazionale, ma la proporzione dà la misura del divario.

A fare chiarezza su requisiti, criteri di valutazione delle banche e possibili soluzioni sono Andrea Lanzarini, consulente del credito, e Federico Grulli, esperto di mediazione creditizia.

Quali documenti servono per chiedere un mutuo con partita IVA

Per valutare una richiesta di mutuo, le banche chiedono ai lavoratori autonomi una documentazione che permetta di ricostruire la situazione reddituale e verificare la capacità di rimborso nel tempo.

Crédit Agricole, nella propria documentazione informativa sui mutui, indica fra i principali requisiti le ultime due dichiarazioni dei redditi, i modelli F24 con i versamenti delle imposte e, a seconda dell’attività, la visura camerale o l’iscrizione all’albo professionale.

Anche Intesa Sanpaolo richiede ai lavoratori autonomi il Modello Redditi Persone Fisiche degli ultimi due anni, completo delle ricevute telematiche di presentazione, e la documentazione relativa al pagamento dei tributi tramite F24.

Per artigiani, commercianti e titolari di attività d’impresa può essere necessario allegare anche i bilanci degli ultimi due esercizi, le dichiarazioni fiscali dell’impresa e le visure camerali. La banca può inoltre chiedere gli estratti conto per verificare i movimenti finanziari e ricostruire entrate e uscite. La documentazione varia in base alla forma giuridica dell’attività, al regime fiscale e alle procedure adottate dal singolo istituto.

Come le banche valutano il reddito di autonomi e imprenditori

“La prima cosa da chiarire è che la banca non guarda semplicemente quanto un lavoratore autonomo dichiara di guadagnare, ma cerca di capire quanto quel reddito sia effettivamente disponibile, stabile e sostenibile nel tempo”, esordisce Andrea Lanzarini.

La valutazione cambia in base al regime fiscale

“Per chi opera in regime forfettario, la banca parte dai ricavi dichiarati, applica il coefficiente di redditività previsto per il codice ATECO e considera i costi forfettariamente riconosciuti, oltre alle imposte e ai contributi. Non è quindi corretto considerare l’intero fatturato come reddito disponibile – precisa il consulente –. Per chi opera in regime ordinario, l’attenzione si concentra maggiormente sul reddito effettivo risultante dalla dichiarazione fiscale, tenendo conto dei costi sostenuti, degli oneri fiscali e contributivi e della capacità dell’attività di produrre utili”.

Il discorso si articola ulteriormente per le società. “Oltre al reddito personale del richiedente, la banca può analizzare la situazione economico-patrimoniale dell’impresa, la sua liquidità, l’indebitamento e la capacità di generare utili”.

Mutuo con partita IVA: anticipo, garanzie e fattori che incidono sull’approvazione

Un aspetto fondamentale è la continuità reddituale. “Avere due o tre anni di attività con risultati costanti o in crescita rappresenta sicuramente un elemento positivo. Al contrario, forti oscillazioni del reddito, un’attività appena avviata o una riduzione significativa degli ultimi guadagni possono richiedere approfondimenti e rendere più complessa la valutazione”, spiega Lanzarini.

Il punto è che la banca deve avere ragionevole certezza che il cliente sia in grado di sostenere la rata non soltanto oggi, ma anche negli anni successivi. “Il lavoro del consulente creditizio è anche quello di individuare preventivamente come ogni banca interpreta il reddito del lavoratore autonomo, perché non tutti gli istituti applicano gli stessi criteri”.

Anticipo, garanzie e fattori che incidono sull’approvazione

“Per un lavoratore autonomo non esiste un unico elemento che determina l’approvazione o il rifiuto di un mutuo. La banca valuta un insieme di fattori e, soprattutto, il loro equilibrio – continua Lanzarini –. Fra gli aspetti che possono favorire l’approvazione troviamo innanzitutto la stabilità dell’attività lavorativa, la regolarità dei redditi dichiarati e una buona gestione finanziaria. Anche l’anzianità della partita IVA conta”.

Quanto pesa l’anticipo

Un altro fattore determinante è il capitale proprio. “Più capitale proprio il cliente riesce a investire nell’acquisto, minore sarà l’importo richiesto alla banca e, di conseguenza, il rischio dell’operazione. Un mutuo che finanzia il 70-80% del valore dell’immobile può avere una valutazione diversa rispetto a una richiesta che arriva al 100%”, osserva l’esperto.

Gli impegni finanziari già in corso

“Prestiti personali, finanziamenti auto, cessioni del quinto o altri mutui incidono sulla capacità di rimborso. La banca valuta il rapporto fra tutte le rate mensili e il reddito effettivamente riconosciuto, non semplicemente il fatturato”.

Anche eventuali garanzie aggiuntive, come la presenza di un garante con reddito dimostrabile o di un altro soggetto che intervenga nell’operazione, possono contribuire a rafforzare la pratica. “Naturalmente, una garanzia non può sostituire completamente una capacità reddituale insufficiente”, precisa.

I tre errori più frequenti

“Gli errori più frequenti che riscontro nei lavoratori autonomi sono principalmente tre”, elenca Lanzarini:

• presentarsi in banca senza aver verificato preventivamente quale reddito verrà effettivamente riconosciuto, confondendo spesso fatturato e reddito disponibile;
• sottovalutare l’incidenza dei finanziamenti già in corso o di eventuali segnalazioni nelle banche dati creditizie;
• muoversi troppo tardi, magari dopo aver già individuato un immobile e firmato una proposta d’acquisto, senza aver prima verificato la reale finanziabilità dell’operazione.

“Il consiglio che darei a chi ha una partita IVA è di non aspettare di trovare casa per iniziare a parlare di mutuo – prosegue l’esperto –. È importante preparare per tempo la documentazione reddituale, verificare la propria esposizione finanziaria, valutare l’importo sostenibile della rata e soprattutto individuare l’istituto bancario più adatto alla propria situazione”.

Ed è qui che entra in gioco il valore di un mediatore creditizio. “Non tutte le banche leggono allo stesso modo una dichiarazione dei redditi, soprattutto quando si parla di autonomi e imprenditori. Conoscere le politiche di credito dei diversi istituti permette di individuare quello che valorizza maggiormente la situazione del cliente, evitando richieste poco mirate e perdite di tempo”.

“Avere una partita IVA non significa avere meno possibilità di ottenere un mutuo. Significa che bisogna saper presentare e valorizzare correttamente la propria situazione reddituale, scegliendo la banca che meglio comprende il proprio profilo lavorativo”, conclude Lanzarini.

Esistono banche con criteri più favorevoli?

Federico Grulli, esperto di mediazione creditizia e fondatore di Rata Leggera, società che offre servizi di consulenza e intermediazione nel settore dei finanziamenti, illustra le differenze fra gli istituti di credito e i criteri che adottano per valutare i diversi profili professionali.

“Ci sono differenze nella valutazione che le banche fanno dei diversi profili professionali. Ogni professione ha un suo punteggio: un operaio, un dipendente statale o un appartenente alle forze dell’ordine non partono necessariamente dalle stesse condizioni. Il dipendente a tempo indeterminato, per esempio, ha una garanzia legata all’azienda presso cui lavora, all’anzianità di servizio e alla solidità del datore di lavoro. Per chi ha una partita IVA il discorso cambia, perché non c’è un’azienda che garantisce direttamente la continuità del reddito”.

Servono le dichiarazioni, non gli anni di attività

È una distinzione che incide sui tempi più di quanto si creda. “La banca ha bisogno di una storicità lavorativa, documentata attraverso le dichiarazioni dei redditi presentate all’Agenzia delle Entrate. Non basta aver lavorato per due anni: servono le dichiarazioni relative a quel periodo – spiega Grulli –. Per esempio, chi ha aperto la partita IVA a gennaio 2025 ad oggi può aver lavorato per quasi due anni, ma non ha ancora due dichiarazioni dei redditi complete e presentate, per cui dovrà aspettare il 2027″.

È un elemento che vale la pena considerare fin dall’inizio, quando si valuta quando aprire la partita IVA: la data di apertura determina anche quando si potrà accedere al credito.

Come si calcola il reddito disponibile

C’è poi il fattore economico. “Non basta lavorare e fatturare: bisogna capire quanto reddito rimane effettivamente disponibile – specifica il mediatore –. Facciamo l’esempio di un professionista in regime forfettario: se dichiara 24.000 euro, la banca non considera automaticamente quella cifra come reddito disponibile, ma deve tenere conto del reddito determinato secondo il regime fiscale, delle imposte e degli altri elementi che incidono sulla capacità di rimborso”.

A questo si aggiunge il discorso della sussistenza, cioè quanto serve a una persona per vivere, che può cambiare in base al territorio e al costo della vita. “Vivere in un piccolo comune del Nord Italia non comporta le stesse spese di chi vive a Milano. E le banche lo considerano”.

Perché la partita IVA è più difficile da leggere

La partita IVA non è un mondo a sé, ma presenta caratteristiche che rendono più complessa la valutazione del credito. “Una banca può analizzare un’impresa aperta da vent’anni, guardare i bilanci e verificare la sua solidità. Con una partita IVA, invece, deve considerare la tipologia di attività, il fatturato e la continuità del lavoro. Un negozio di profumi aperto da due anni, per esempio, presenta caratteristiche diverse da quelle di un avvocato, un dentista, un notaio o un assicuratore, che possono avere redditi più elevati e continuativi”.

La banca, in sostanza, deve capire quali garanzie ha davanti. “Se finanzia l’80%, il 90% o il 95% del prezzo di acquisto di un immobile, deve valutare attentamente il rischio dell’operazione. Possono entrare in gioco anche altre garanzie, come quelle offerte dai genitori o, quando ci sono i requisiti, dal Fondo di garanzia per la prima casa“.

Quali alternative quando la banca dice no

“Bisogna innanzitutto capire perché la banca abbia detto no. Può essere un no di merito, cioè una valutazione negativa della situazione economica e delle garanzie del richiedente – sottolinea Grulli –. La partita IVA può andare in un altro istituto e riprovare, magari ritarando la propria richiesta. Queste sono le due possibilità: cambiare banca oppure rivedere al ribasso l’importo del mutuo che si vuole ottenere”.

Naturalmente bisogna capire che cosa ha determinato il rifiuto. “Può esserci un reddito troppo basso rispetto alla rata richiesta, un’anzianità lavorativa insufficiente, una situazione familiare con persone a carico o altri finanziamenti in corso. Tutti questi elementi concorrono alla valutazione”.

Lavorare prima sull’attività

Il mediatore offre un suggerimento. “Se il problema riguarda la capacità reddituale, può essere necessario lavorare prima sulla propria attività. Un professionista può cercare di incrementare il fatturato, ad esempio richiedendo un piccolo prestito in banca per ampliare il lavoro, sviluppare nuovi servizi oppure proporre prodotti diversi. L’obiettivo è consolidare un fatturato di una certa entità, in modo da arrivare a una richiesta di finanziamento compatibile con il reddito”.

“Non è detto che la situazione di oggi rimanga uguale nel tempo – conclude l’esperto –. Un cliente che oggi non ha i requisiti per ottenere il mutuo potrebbe averli in futuro, se riesce a migliorare la propria condizione economica e a consolidare il fatturato. In alcuni casi possono entrare in gioco anche ulteriori garanzie, come quelle offerte da eventuali garanti o attraverso polizze assicurative, che contribuiscono a rafforzare la posizione del richiedente. Per questo bisogna analizzare ogni singolo caso e capire quali interventi possono rendere sostenibile la richiesta”.

Per alcune categorie esistono strumenti dedicati: le casse professionali prevedono forme di microcredito garantito che possono servire proprio a consolidare l’attività. Lo stesso vale per le misure regionali, come il microcredito di Regione Lombardia, che copre investimenti e spese di avvio.

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