Affitti brevi, a Napoli scatta il limite del 30%: cosa può accadere negli altri comuni italiani

Per anni il confronto sugli affitti brevi si è giocato su due tavoli: quello fiscale, con la cedolare secca e il codice identificativo nazionale, e quello dei divieti, che i Comuni hanno chiesto senza ottenerli, perché la legge nazionale non consente loro di proibire le locazioni brevi. Napoli ha aperto un terzo tavolo, che riguarda la classificazione, per distinguere i privati dalle attività imprenditoriali. Il contenuto della manovra è definito nella deliberazione n. 374 del 4 settembre 2026, approvata definitivamente il 15 settembre. Ecco le conseguenze del provvedimento e cosa può accadere negli altri Comuni italiani.

Affitti brevi, il criterio della nuova classificazione degli immobili

La variante modifica l’articolo 21 delle norme tecniche di attuazione della variante generale al piano regolatore, introducendo sottocategorie all’interno delle destinazioni d’uso.

Nella sottocategoria a.1 rientrano le abitazioni ordinarie, di tipo stanziale, a lungo termine o a carattere transitorio, insieme alle attività artigianali e commerciali fino alla media distribuzione per beni di prima necessità e alle destinazioni non specificamente residenziali ma connesse alla residenza, tra cui il testo indica espressamente gli studi professionali.

Nella sottocategoria a.2 rientrano le abitazioni e i complessi di abitazioni assimilabili a strutture ricettive extra-alberghiere: bed and breakfast, affittacamere, case e appartamenti per vacanze e locazioni brevi, ma soltanto a condizione che conservino i requisiti di legge previsti per le residenze e che non siano gestite in forma imprenditoriale ai sensi delle leggi regionali campane 17/2001 e 16/2019.

Le stesse attività, quando invece sono gestite in forma imprenditoriale o non presentano i requisiti previsti per le residenze, escono dalla categoria abitativa e confluiscono nella sottocategoria c.2, quella delle attività ricettive alberghiere ed extralberghiere, insieme a ostelli, case religiose di ospitalità, case per ferie e studentati con caratteristiche di gestione alberghiera.

In sostanza, adesso chi esercita l’attività in forma d’impresa non si trova più in un’abitazione, ma in una struttura ricettiva, con il salto di categoria funzionale che ne deriva.

La soglia minima di residenzialità al 70%

La variante integra l’articolo 63 delle norme tecniche prevedendo che, all’interno di un’area di regolamentazione delimitata in una nuova tavola di piano, il mutamento di destinazione d’uso dalla sottocategoria a.1 alla sottocategoria a.2 sia soggetto a limitazioni.

Il vincolo opera in funzione di una soglia minima di residenzialità ordinaria, che in sede di prima applicazione è fissata al 70%. Il calcolo non si fa sul singolo appartamento. La soglia è applicata all’intera unità edilizia, individuata per foglio e particella del Nuovo catasto edilizio urbano e individua la percentuale minima di superficie catastale delle unità in sottocategoria a.1 rispetto al totale delle unità in a.1 e a.2. In un palazzo dove le locazioni brevi hanno già superato il 30% della superficie, in altre parole, non se ne possono aggiungere altre.

Tuttavia, il meccanismo di verifica e le modalità applicative sono demandati a un separato provvedimento di giunta comunale. Inoltre, l’estensione dell’area di regolamentazione e il valore della soglia saranno fissati periodicamente dal Consiglio comunale, sulla base di studi predisposti d’ufficio.

Cosa può accadere negli altri comuni italiani

Lo strumento utilizzato non è una norma speciale sul turismo, ma la disciplina ordinaria dei mutamenti di destinazione d’uso prevista dall’articolo 23-ter del Testo unico dell’edilizia, cioè una competenza che ogni Comune italiano possiede. Il procedimento seguito è quello della variante urbanistica, ordinario anch’esso.

Esercitando questa facoltà, il Comune di Napoli, stabilendo che un’abitazione destinata a locazione breve imprenditoriale non appartenga più alla categoria residenziale, ha spostato l’attività in un perimetro dove servono titoli abilitativi diversi e dove valgono precisi limiti. Se il provvedimento reggerà alla prevedibile fase contenziosa, potrà essere replicato in ogni città che abbia lo stesso problema, dalla capitale alle città d’arte, fino ai centri minori con forte pressione turistica.

Affitti brevi, i vincoli ulteriori nelle aree a rischio

Nel parere favorevole reso il 6 luglio, l’Autorità di bacino distrettuale dell’appennino meridionale ha formulato raccomandazioni che incidono sulle nuove attività ricettive. Nelle aree perimetrate a rischio elevato, classificate R3, e molto elevato, classificate R4, l’attivazione degli usi ricettivi e collettivi introdotti dalla variante è ammessa sul patrimonio edilizio esistente, senza incremento del carico insediativo né del rischio. Quando un immobile ricade in più classi di rischio, si applica la disciplina più stringente.

Nelle stesse aree la presenza di attività ricettive è subordinata all’approvazione del piano comunale di emergenza, con specifica valutazione degli elementi esposti anche in relazione agli usi temporanei e alla popolazione presente non residente. In fase di attuazione, i progetti ricadenti nelle aree a rischio devono essere supportati, ove ne ricorrano i presupposti, dallo studio di compatibilità idraulica o idrogeologica; nelle porzioni del centro storico potenzialmente interessate da cavità sotterranee si applicano inoltre le indagini idrogeologiche e geotecniche a corredo degli interventi.

È un vincolo che vale la pena segnalare perché la classificazione del rischio idrogeologico esiste in ogni territorio: dove un comune adottasse una variante analoga, lo stesso meccanismo di raccomandazioni potrebbe riprodursi.

Controlli e monitoraggio

L’aula ha approvato la delibera a maggioranza. Nella stessa seduta sono state approvate all’unanimità due mozioni che incidono sulla portata pratica della misura. La prima chiede di rafforzare i controlli nel settore ricettivo, potenziando la polizia locale e dando priorità al contrasto delle strutture abusive e non censite. La seconda prevede un monitoraggio partecipato degli effetti della variante, con il coinvolgimento di associazioni e portatori di interesse e una relazione al Consiglio entro quattro mesi.

È stato inoltre approvato a maggioranza un ordine del giorno che va in direzione opposta rispetto al centro storico: favorire l’insediamento di strutture ricettive extralberghiere, soprattutto legate al turismo rurale, nelle aree agricole e rurali della città, nel rispetto delle norme urbanistiche, paesaggistiche e ambientali.

Il disegno complessivo, quindi, non è restrittivo in assoluto: comprime l’offerta dove la pressione è massima e la incentiva dove il territorio è sottoutilizzato. Anche questa è una logica che altre amministrazioni possono riprendere.

Cosa significa per chi ha partita IVA

Ciò che è accaduto a Napoli dimostra come i vincoli pratici più stringenti per gli operatori del settore possano non riguardare la normativa fiscale, ma trovarsi direttamente nelle norme tecniche di attuazione del piano regolatore del proprio Comune.

Per chi gestisce immobili in forma d’impresa, la verifica di fattibilità di una nuova attività passa dallo sportello dell’urbanistica prima ancora che dal commercialista e dipende dalla composizione dell’intero edificio in cui si trova l’appartamento. Chi arriva quando la soglia è già satura – per il momento soltanto a Napoli – non potrà più aprire, per quanto sia in regola sotto ogni altro profilo.

Domande frequenti