Controlli Agenzia delle Entrate su case di proprietà e affitti, al via nuovo tracciamento dati del Fisco: chi rischia

Il ministero dell’Economia e delle Finanze (MEF) ha presentato un nuovo strumento di monitoraggio, che permetterà al Fisco di incrociare i dati catastali con le informazioni reddituali dei contribuenti, individuando situazioni anomale o sospette. Il procedimento si basa sulla definizione di un rating di rischio, dal quale dipende l’eventualità di essere sottoposti a verifiche. A tal proposito, sono stati definiti già circostanze, condizioni e scenari che fanno scattare i controlli.

Come funzionano i nuovi controlli Agenzia delle Entrate su case e affitti

Grazie alla nuova Anagrafe dei titolari degli immobili, prevista dall’atto di indirizzo MEF 2026-2028, l’Agenzia delle Entrate ha ora la possibilità di confrontare i dati del catasto con le dichiarazioni dei redditi, i bonifici per ristrutturazioni e i dati dei contratti di locazione registrati e affitti brevi.

Il sistema utilizza un software che, se rileva discrepanze (es. un immobile ristrutturato con superbonus ma con rendita catastale invariata), fa scattare in automatico un alert. Questo non si limita a guardare una singola dichiarazione, ma analizza la coerenza complessiva tra dati patrimoniali (quanti immobili risultano al catasto, in quale categoria e con quale rendita), dati reddituali (quanto dichiarato nel 730, i canoni di locazione e le rendite fondiarie) e i dati di flusso (ovvero spese, investimenti, cessioni di credito e utenze attive).

Grazie alla direttiva DAC7, il Fisco può utilizzare per le proprie verifiche sugli affitti brevi anche informazioni prese da portali come Airbnb o Booking.

Chi rischia

Interconnettere le banche dati permette l’assegnazione di un rating di rischio, un valore numerico che indica la probabilità che il contribuente stia omettendo dei redditi. Ad esempio, un contribuente che possiede tre immobili di pregio, ha effettuato ristrutturazioni importanti ma dichiara un reddito complessivo minimo, riceverà un punteggio di affidabilità basso.

L’amministrazione finanziaria utilizza questo punteggio per segmentare la platea dei contribuenti in tre fasce. C’è la fascia verde (alta affidabilità), assegnata ai soggetti i cui dati catastali, utenze e redditi dichiarati sono perfettamente allineati. Per questi soggetti il Fisco riduce la pressione dei controlli e accelera l’erogazione di eventuali rimborsi (ad esempio i crediti IVA o le detrazioni edilizie).

A seguire troviamo la fascia gialla (anomalie lievi), per i profili che presentano piccole incongruenze, come una rendita catastale non aggiornata dopo un piccolo intervento edilizio. In questo caso, il Fisco predilige la compliance e invia una comunicazione d’allerta invitando il cittadino a regolarizzare la posizione spontaneamente. Infine, la fascia rossa (rischio evasione), attribuita ai contribuenti quando emergono discrepanze macroscopiche (es. immobili di lusso mai dichiarati o affitti brevi sistematici non tracciati nel quadro RL). Questi finiscono prioritariamente nelle liste selettive di accertamento.

Quando scattano i nuovi controlli

A livello nazionale, la macchina delle verifiche è a pieno regime. Dopo le prime 15.000 comunicazioni del 2025, il 2026 segna l’invio della tranche più consistente con 20.000 lettere di compliance. Il piano proseguirà nel 2027 con ulteriori 25.000 invii, coprendo un bacino totale di 60.000 immobili.

L’obiettivo è estendere però i controlli anche sugli immobili all’estero. Con l’accordo IPI MCAA firmato il 4 dicembre 2025 – e sottoscritto da 25 Paesi – il 2026 e gli anni immediatamente successivi sono dedicati alla messa a punto delle infrastrutture digitali per lo scambio delle informazioni a livello internazionale.

Come saranno potenziati i controlli all’estero

Attraverso l’IPI MCAA, l’amministrazione finanziaria italiana riceverà in modo sistematico e standardizzato i dati relativi a proprietà, valori catastali e, soprattutto, redditi derivanti da locazioni (incluse quelle brevi) percepiti dai residenti fiscali in Italia che possiedono immobili all’estero, nei Paesi aderenti. La lista comprende nazioni europee ed extra-europee. In particolare, in Europa hanno firmato: Italia, Francia, Germania, Spagna, Portogallo, Regno Unito, Gibilterra, Paesi Bassi, Belgio, Austria, Grecia, Irlanda, Lussemburgo, Svezia, Danimarca e Finlandia. Nel resto del mondo, hanno preso parte all’accordo: Brasile, Sudafrica, Nuova Zelanda, Corea del Sud, Australia, Canada, Messico, Giappone e Cile.