Terreno agricolo: è possibile realizzare un campo da padel o una struttura sportiva? I chiarimenti

• Chi è proprietario di un terreno agricolo potrebbe voler sfruttare questo spazio per costruire una struttura di tipo sportivo, come un campo da padel.
• La possibilità di costruire una struttura sportiva in un terreno agricolo tuttavia non è confermata dalla legge italiana.
• A chiarire le regole su questi aspetti arriva una recente sentenza del Tar Lazio n.607 del 24 luglio 2023.

I terreni agricoli sono così definiti perché su di essi avviene la coltivazione di prodotti agricoli, oppure l’allevamento di animali, oppure questo spazio è destinato alla salvaguardia delle zone limitrofe. Questi terreni quindi sono destinati esclusivamente a questi scopi, e costruire su di essi non è sempre consentito.

Chi è proprietario di un terreno può fare delle ipotesi differenti su come gestirlo e trarre da esso un profitto, anche in base alla zona in cui si trova. Alcuni potrebbero pensare di realizzare un campo da padel, uno degli sport più diffusi negli ultimi anni, oppure più in generale costruire su di esso una struttura sportiva.

Tuttavia chi ha un terreno agricolo deve rispettare alcune regole precise per ciò che riguarda la costruzione. Andiamo qui ad analizzare quali sono le norme in questi casi, anche in riferimento alla sentenza del Tar Lazio n.607 del 24 luglio 2023.

Cos’è un terreno agricolo e quali sono le caratteristiche

In Italia viene definito come terreno agricolo quello spazio in cui si svolge una coltivazione agricola, oppure un tipo di allevamento di animali, oppure è destinato alla salvaguardia di zone boschive. La definizione vuole quindi che su questi terreni non si possa procedere con la costruzione di case o altre strutture, se non in alcuni casi particolari.

Acquistare un terreno agricolo può essere costoso, e questo viene poi accatastato e utilizzato dall’agricoltore per trarre un profitto. Un terreno agricolo può anche essere posto in affitto dal proprietario ad un coltivatore che se ne occupa in modo regolare.

Le zone agricole vengono indicate dai Comuni con la lettera E, e sono regolamentate in base al tipo di terreno, e raramente viene dato il permesso di costruire in queste zone. Il motivo è di facile individuazione: la costruzione su queste aree rovina il paesaggio e toglie aree coltivabili alla zona.

Cosa si può costruire su un terreno agricolo

Abbiamo visto che in linea generale non è ammessa la possibilità di costruire su un terreno agricolo, che va destinato esclusivamente alla gestione tramite coltivazione, allevamento o salvaguardia. Tuttavia esistono delle eccezioni, per cui è ammessa la costruzione di strutture e edifici.

Imprenditori agricoli e coltivatori diretti possono infatti costruire alcune strutture: case ad uso residenziale per sé e la propria famiglia, oppure magazzini o depositi utilizzati per l’attività agricola. La casa ad uso residenziale può essere costruita solamente da chi ha una qualifica per l’attività sul terreno, e può essere destinata anche ad ospitare eventuali lavoratori e operai.

Anche in questi casi però, è necessario rispettare alcuni limiti, stabiliti a livello comunale, sia per il volume dell’edificio, e la metratura della zona che andrà ad occupare, sia per il periodo di attività. Generalmente è necessario che l’imprenditore agricolo professionale o il coltivatore diretto conduca l’attività agricola da almeno 3 anni.

Il Testo Unico per l’Edilizia è la fonte normativa a cui fare riferimento in tutti questi casi, tuttavia le Regioni possono stabilire specifici limiti e regole, ed è necessario inoltre per il coltivatore avere alcuni permessi, ovvero:

• nulla osta degli enti competenti;
• permesso di costruire, da richiedere al Comune;
• rispettare l’indice di edificabilità della zona.

Campo da padel su un terreno agricolo

Andiamo adesso a vedere nel dettaglio se è possibile costruire un campo da padel o un’altra struttura sportiva su un terreno agricolo. Di fatto la destinazione d’uso del terreno agricolo è differente dall’utilizzo che l’imprenditore vorrebbe farne nel caso di struttura sportiva.

In breve, non è possibile costruire alcun edificio sportivo in un terreno classificato come agricolo. Con la recente sentenza del Tar Lazio n.607 del 24 luglio 2023, è stato confermato che la destinazione d’uso nei due casi è differente: non è compatibile infatti la costruzione di una struttura sportiva con la destinazione d’uso del terreno agricolo, il cui obiettivo principale è la produzione alimentare.

Questo vale non solo per le imprese, ma anche per gli enti del terzo settore, le cui finalità sono senza scopo di lucro. Ad oggi costruire un campo di padel può portare ad una attività remunerativa, tuttavia non è possibile in un terreno ad uso agricolo. Chi procede in questo modo infatti incorre in una violazione, perseguibile dalla legge e sanzionabile.

Trasformare un terreno agricolo in edificabile

A questo punto ci si chiede se sia possibile trasformare un terreno agricolo in uno edificabile, in modo da poter costruire un centro sportivo oppure un campo di padel. Si può dire in linea generale che sia possibile questa trasformazione, tuttavia il soggetto interessato deve effettuare una richiesta apposita all’Ufficio Tecnico del Comune.

Il Comune, attraverso i suoi tecnici abilitati, valuterà una serie di parametri sul terreno, sulla zona in cui si trova e sull’ambiente circostante, anche in riferimento al Piano Regolatore della zona. Il Comune può quindi accettare o negare la trasformazione del terreno.

Va ricordato che in alcune zone non viene dato il permesso a causa della conformazione stessa del terreno, che impedisce di costruire, oppure per motivi idrogeologici. Se la risposta del Comune è affermativa, vengono comunicati gli indici di edificabilità, che vanno a stabilire con precisione quali sono i limiti e i requisiti che la nuova costruzione deve rispettare.

Come costruire un campo da padel

Una volta ricevuti i permessi per costruire, su un terreno che non è più considerato agricolo, si può procedere alla costruzione di un centro sportivo, o di un campo da padel. Oggi questa scelta imprenditoriale può essere piuttosto vantaggiosa, perché questo sport è sempre più diffuso negli ultimi anni.

Bisogna tenere in considerazione che il campo è composto da una lunghezza di 20 metri e una larghezza di 10 metri, con tolleranza di circa 0,5%. L’altezza delle pareti dev’essere di 3 metri, con recinzione di 4 metri, a cui è consigliato lasciare uno spazio vuoto intorno per questioni di sicurezza.

Il soffitto della struttura dev’essere alto, almeno di 7 o 8 metri, se si tratta di un campo al chiuso. Oltre a valutare la grandezza del terreno, bisogna anche pianificare preventivamente quali saranno le spese per la costruzione, per l’installazione di erba artificiale o resina sintetica, per la pavimentazione e le vetrate.

Per avviare l’attività è quindi necessario prima di tutto avere i permessi dal Comune, svolgere uno studio di fattibilità, ottenere la Scia ovvero il titolo abilitativo, e infine la Segnalazione Certificata di Agibilità. L’iter può risultare piuttosto lungo, specialmente se si procede trasformando un campo agricolo ad uno edificabile, e richiede ingenti risorse per l’investimento.

Un buon business plan, da stabilire prima di procedere, è uno strumento valido per prevenire problemi in un secondo momento, gestire il budget e avere un ritorno dall’investimento.

Terreno agricolo e campo da padel – Domande frequenti