Quasi un immobile su due non ha aggiornato la rendita catastale dopo i lavori finanziati con i bonus edilizi. A certificarlo è il Documento di finanza pubblica 2026, approvato il 22 aprile dal Consiglio dei ministri, che rende pubblici per la prima volta i dati sui pre-controlli avviati dall’Agenzia delle Entrate ad aprile 2025. Adesso i controlli si estendono, a rischio sono anche le PMI: ecco perché e cosa fare se si riceve la lettera.
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Superbonus, cosa prevede l’obbligo di aggiornamento catastale
Chi ha effettuato interventi di efficientamento energetico o miglioramento strutturale su un immobile, beneficiando in tutto o in parte di agevolazioni fiscali, è tenuto per legge a presentare una nuova dichiarazione catastale se i lavori hanno modificato la consistenza o il classamento dell’unità immobiliare. L’obbligo non è certo nuovo, ma per anni è rimasto sostanzialmente disapplicato. Ora l’Agenzia delle Entrate ha deciso di recuperare il terreno perduto, con l’obiettivo di completare il monitoraggio dell’intero stock di immobili interessati entro il 2028.
Il meccanismo di base è presto spiegato: se un appartamento vale di più perché è stato ristrutturato con fondi pubblici, la sua rendita catastale deve riflettere il nuovo valore. Una rendita obsoleta significa imposte più basse su un patrimonio che nel frattempo si è rivalutato, con un effetto distorsivo sull’equità fiscale.
Come funziona la campagna di compliance dell’Agenzia delle Entrate
La campagna del Fisco è articolata in due fasi. Ad aprile 2025 sono partite le prime comunicazioni, rivolte a circa 3.300 unità immobiliari censite nella categoria F del catasto dei fabbricati, quella che include gli immobili in corso di costruzione o di definizione, privi di rendita catastale. A ottobre 2025 è seguito un secondo invio di circa 12.000 lettere, destinate a immobili delle restanti categorie catastali.
In questo caso il criterio di selezione è stato il rapporto tra l’importo del bonus fruito e il valore catastale dell’immobile: più alta la sproporzione, più alto il rischio di irregolarità.
Le lettere invitano i proprietari a verificare la correttezza della rendita attribuita e, se necessario, a presentare una nuova dichiarazione di variazione catastale (il docfa). Non si tratta dunque, almeno per ora, di accertamenti formali, ma di un primo livello di controllo preventivo.
I dati sul Superbonus: un immobile su due fuori norma
I numeri del Dfp 2026 non lasciano spazio a interpretazioni ottimistiche. Dei 3.500 pre-controlli conclusi:
- circa 1.550 immobili presentavano irregolarità e necessitano di regolarizzazione;
- circa 1.000 erano già stati messi in regola dai proprietari prima o durante i controlli;
- circa 900 sono stati ritenuti esonerati dall’obbligo.
Un tasso di irregolarità prossimo al 45% su un campione già selezionato (quello con le anomalie più evidenti) suggerisce dimensioni notevoli del problema.
Un segnale indiretto arriva anche dai dati sulle regolarizzazioni spontanee: nel corso del 2025 sono state presentate dichiarazioni di variazione per circa 70.000 immobili, con un incremento del 25% rispetto al 2024. L’effetto annuncio della campagna di compliance ha dunque prodotto risultati, ma è verosimile che il numero di posizioni ancora aperte rimanga elevato.
Controlli Superbonus su imprese e società: il caso degli immobili strumentali
Il tema assume contorni particolari quando riguarda immobili di proprietà di società o utilizzati come beni strumentali d’impresa. In questi casi la rendita catastale incide su più fronti: dall’IMU (che per gli immobili strumentali delle imprese segue regole specifiche) alla determinazione del valore dell’asset in bilancio, fino alle potenziali implicazioni in caso di cessione o rivalutazione dell’immobile.
Le società che hanno usufruito del Superbonus o di altri bonus edilizi su capannoni, uffici o locali commerciali devono verificare con attenzione se l’aggiornamento catastale sia stato correttamente effettuato. In caso contrario, rischiano non solo di ricevere una lettera di compliance, ma di trovarsi esposte a rettifiche che possono riverberarsi sull’intera posizione fiscale aziendale.
Un aspetto spesso trascurato riguarda poi gli immobili in leasing: in questi casi l’obbligo di aggiornamento catastale ricade formalmente sul proprietario dell’immobile (la società di leasing), ma le conseguenze pratiche in termini di canoni e valore residuo possono coinvolgere anche l’utilizzatore.
A cosa prestare attenzione
Il dato emerso dal Documento di finanza pubblica (quasi un immobile su due irregolare) non sorprende chi opera nel settore. “L’obbligo di aggiornamento catastale dopo i bonus edilizi esisteva già prima del Superbonus, ma è rimasto a lungo inapplicato – spiega a Partitaiva.it Angelo Deodati, founder di Urbanistica24 -. Molti proprietari hanno completato i lavori e incassato il beneficio fiscale senza mai verificare se la rendita dell’immobile dovesse essere rivista”.
Il problema, secondo l’esperto, non riguarda solo le abitazioni private. “Le imprese che hanno ristrutturato immobili strumentali – capannoni, uffici, negozi – con i fondi del Superbonus o degli altri bonus edilizi devono prestare particolare attenzione”, avverte Deodati. Una rendita catastale non aggiornata, infatti, può comportare errori nel calcolo dell’IMU e, in caso di controllo, esporsi a rettifiche che si trascinano su più anni”.
“Chi riceve la lettera di compliance dell’Agenzia delle Entrate non deve ignorarla – aggiunge infine Deodati -. Il consiglio è rivolgersi a un tecnico abilitato come un geometra o un ingegnere per valutare se i lavori eseguiti abbiano effettivamente modificato la categoria o la consistenza dell’immobile e, in caso affermativo, procedere con la presentazione del docfa”.
Cosa fare se si riceve la lettera
Chi ha ricevuto o si aspetta di ricevere una comunicazione dall’Agenzia delle Entrate deve pertanto seguire alcuni passaggi:
- verificare la tipologia di interventi eseguiti e se questi abbiano modificato la consistenza dell’immobile;
- confrontare la rendita catastale attuale con quella che deriverebbe dal nuovo stato dell’immobile;
- se necessario, incaricare un tecnico abilitato (geometra, ingegnere, architetto) per la presentazione del docfa;
- in caso di esonero, conservare la documentazione che giustifica la non necessità di aggiornamento, da esibire in caso di ulteriore richiesta da parte dell’Agenzia.
Roberto Rais
Giornalista e autore