Controlli Superbonus, nel mirino storia catastale e frazionamento immobili: chi rischia di più

L’Agenzia delle Entrate ha impresso un cambio di passo decisivo nelle verifiche legate al Superbonus. La novità principale di questa nuova ondata di accertamenti risiede nell’estensione temporale e qualitativa delle ispezioni: il Fisco non si limita più a verificare il mancato aggiornamento della rendita catastale successivo ai lavori, ma ricostruisce l’intera storia catastale dell’edificio.

L’obiettivo è quello di incrociare le banche dati delle cessioni dei crediti con quelle del catasto per identificare variazioni anomale del numero di unità immobiliari, nate spesso con l’unico scopo di moltiplicare i massimali di spesa. Le nuove verifiche arrivano dopo quelle che, nei mesi scorsi, hanno riguardato gli immobili strumentali delle società.

La mappa dei controlli sul Superbonus: i numeri del Fisco

La selezione delle posizioni da verificare non è casuale. Attraverso l’uso della tecnologia, in particolare la fotointerpretazione delle ortofoto Agea sovrapposte alla cartografia catastale (operazione che ha già coperto oltre il 65% del territorio nazionale), l’amministrazione finanziaria ha individuato i profili a maggior rischio.

I primi target sono gli immobili che presentano una rendita pari a zero (o censiti come ruderi) e quelli con rendite estremamente basse a fronte di interventi edilizi di importo molto elevato, monetizzati tramite la cessione del credito.

I dati del Documento di finanza pubblica 2026 tracciano un bilancio chiaro sui primi 3.500 pre-controlli chiusi alla fine del 2025, mostrando un panorama frammentato.

Nel corso dello stesso anno, la consapevolezza del rischio ha spinto quasi 70.000 contribuenti a presentare spontaneamente una dichiarazione di variazione catastale, segnando un incremento del 25% rispetto al 2024. Per il 2026, lo scenario si farà più stringente con la previsione di ben 20.000 lettere di compliance in arrivo.

Il nodo dei frazionamenti: come si moltiplicava il tetto di spesa

Il meccanismo del Superbonus legava il calcolo del plafond detraibile al numero di unità immobiliari componenti l’edificio prima dell’inizio dei lavori (principio cardine sancito originariamente dalla circolare 30/E del 2020). Da qui è nata la prassi di frazionare preventivamente gli immobili per accedere a un budget pubblico più elevato. La convenienza si concretizzava principalmente in due modalità:

• nelle villette e negli immobili unifamiliari, la divisione preventiva in due unità distinte permetteva di raddoppiare di fatto le somme ammesse alla detrazione;
• nei condomini il calcolo includeva le pertinenze. Scorporare catastalmente cantine o garage precedentemente uniti all’appartamento principale significava aumentare artificialmente il numero di unità complessive e, di conseguenza, il tetto massimo di spesa per l’intero condominio.

Dalla circolare 23/E all’abuso del diritto: il confine della legittimità

Dal punto di vista formale, la circolare 23/E del 23 giugno 2022 aveva confermato che, in assenza di divieti normativi espliciti, il proprietario ha la facoltà di frazionare l’immobile prima dell’avvio del cantiere per beneficiare di limiti di spesa più alti. Tuttavia, lo stesso documento conteneva una clausola di salvaguardia su cui oggi l’Agenzia delle Entrate poggia i propri accertamenti: la riserva di verificare, caso per caso, un utilizzo distorto dell’agevolazione.

Il terreno giuridico su cui si gioca la partita è quello dell’abuso del diritto, normato dall’articolo 10-bis dello Statuto del contribuente (legge 212/2000). Questa fattispecie si configura quando vengono messe in atto operazioni prive di una reale sostanza economica che, pur rispettando formalmente le leggi, hanno l’unico obiettivo di ottenere un vantaggio fiscale indebito (configurandosi anche come uso non conforme agli articoli 119 e 121 del decreto Rilancio).

Come difendersi dalla contestazione?

Per superare i controlli ed evitare il recupero della quota di detrazione eccedente il massimale originario, il contribuente deve dimostrare la presenza di ragioni extrafiscali non marginali. Si deve trattare di motivazioni concrete di tipo organizzativo o gestionale.

Dividere una villetta a due piani per destinarne una parte ad abitazione principale e l’altra come residenza per un figlio, per esempio, è da considerare un’operazione solida. Un frazionamento strutturale o catastale che non trova riscontro in alcuna utilità pratica o familiare, se non il mero ampliamento del plafond, è invece da considerarsi a rischio.

Lettere di compliance Superbonus 2026: chi rischia di più

Le 20.000 comunicazioni pianificate per il 2026 mirano a stimolare l’adempimento spontaneo e colpiranno i profili selezionati incrociando l’entità del credito d’imposta (da cessione, sconto in fattura o detrazione) con lo scostamento rispetto a una rendita catastale rimasta anomala o troppo bassa.

La ricezione della lettera di compliance non rappresenta ancora un atto sanzionatorio, bensì un invito a regolarizzare la propria posizione, solitamente entro 90 giorni. Chi decide di provvedere spontaneamente può chiudere la pendenza in via agevolata. Al contrario, chi sceglie di ignorare la comunicazione si espone all’aggiornamento della rendita effettuato d’ufficio dai tecnici del Fisco e all’avvio di un accertamento ispettivo ben più invasivo sulla cronistoria del bene.

La massima prudenza è d’obbligo soprattutto per chi ha optato per la cessione del credito o lo sconto in fattura: queste opzioni hanno lasciato una traccia documentale e finanziaria immediata, diventando i primi bersagli nei sistemi di controllo incrociato dell’Agenzia delle Entrate.