Vendere casa dopo il superbonus: quando l’usufrutto salva dal Fisco ed evita la tassazione delle plusvalenze

Per i professionisti del settore immobiliare e le PMI che operano nel comparto edilizio, la gestione della fiscalità legata al superbonus è diventata un labirinto normativo in continua evoluzione. Uno dei temi più caldi riguarda la tassazione delle plusvalenze in caso di rivendita dell’immobile oggetto di lavori agevolati.

A fare chiarezza su un caso tutt’altro che raro – che coinvolge la donazione dell’usufrutto, la successiva rinuncia e il calcolo dei tempi di permanenza nell’abitazione principale – è intervenuta l’Agenzia delle Entrate, con la risposta a interpello n. 124/2026.

Vendere casa dopo il superbonus: quando scatta la plusvalenza

Secondo l’articolo 67, comma 1, lettera b-bis) del TUIR, le plusvalenze realizzate mediante la cessione a titolo oneroso di beni immobili sui quali sono stati effettuati gli interventi del superbonus (art. 119 del Dl n. 34/2020) rientrano tra i redditi diversi e sono quindi tassabili, a patto che i lavori si siano conclusi da non più di dieci anni all’atto della cessione.

Tuttavia, il legislatore ha previsto due importanti eccezioni alla tassazione, ovvero:

• gli immobili acquisiti per successione;
• gli immobili che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione (o per la maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto/costruzione e la vendita, se inferiore a dieci anni).

Il caso

Sulla normativa, però, è sorto un dubbio interpretativo – risolto dall’Agenzia delle Entrate – presentato dall’istanza di un contribuente. Il caso nasce dalla complessa storia proprietaria di un immobile, sviluppatasi lungo vent’anni attraverso i seguenti passaggi:

• 9 maggio 2006, il contribuente acquista la piena proprietà della casa dai propri genitori;
• 5 giugno 2012, il proprietario dona ai genitori l’usufrutto vitalizio (il diritto di abitare e utilizzare l’immobile), conservando per sé solo la nuda proprietà;
• 19 gennaio 2022, i genitori rinunciano gratuitamente all’usufrutto. Di conseguenza, il diritto si estingue e la piena proprietà si ricompone automaticamente nelle mani del contribuente;
• anni 2023-2024, sull’edificio vengono eseguiti lavori di ristrutturazione con il superbonus (conclusi entro il 31 dicembre 2024), pagati tramite lo sconto in fattura;
• 2026, il contribuente manifesta l’intenzione di vendere la casa.

La questione, a questo punto, riguarda le modalità di calcolo per accedere all’esenzione dalla plusvalenza post-superbonus. Il vincolo dei dieci anni introdotto dal legislatore si applica infatti esclusivamente a partire dalla data di conclusione dei lavori edilizi (nel caso specifico, il 2024).

La data di acquisto dell’immobile gioca invece un ruolo decisivo per un altro motivo: definire l’orizzonte temporale su cui verificare il requisito dell’abitazione principale. La normativa prevede che la plusvalenza non sia tassata se l’immobile è stato la residenza del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei 10 anni antecedenti la vendita o, qualora il periodo tra l’acquisto e la cessione sia inferiore a 10 anni, per la maggior parte di questo minor lasso di tempo.

Il dubbio interpretativo è quindi: per calcolare se la residenza abbia coperto o meno la maggior parte del tempo, la storia della proprietà inizia nel 2006 (anno del primo rogito) o si azzera nel 2022 (anno della rinuncia all’usufrutto)? E la permanenza anagrafica dei genitori è sufficiente a disinnescare la tassazione al momento del rogito?

La soluzione dell’Agenzia delle Entrate

Richiamando la risoluzione n. 218/2008, l’Agenzia delle Entrate ha ribadito che la rinuncia a titolo gratuito dell’usufrutto è un atto unilaterale che comporta la semplice riespansione del diritto di proprietà già parzialmente presente nel patrimonio del nudo proprietario. Non si tratta di un “nuovo acquisto”.

Questo orientamento non si applica se il riacquisto dell’usufrutto avviene a titolo oneroso (riscatto). In quel caso (Risoluzione n. 188/2009), l’operazione mantiene un chiaro intento speculativo e la plusvalenza resta tassabile se la vendita avviene entro i termini di legge. Nel caso di specie, essendo la rinuncia gratuita, la data ufficiale di acquisto rimane il 9 maggio 2006.

Il calcolo dei giorni per l’abitazione principale

Per evitare la tassazione, l’immobile deve essere stato l’abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte del decennio antecedente la vendita. Nel caso esaminato, i genitori hanno mantenuto la residenza nell’immobile fino al decesso del padre (17 febbraio 2022) e al trasferimento della madre (28 aprile 2022). L’Agenzia ha confermato che, se la vendita dell’immobile viene perfezionata entro il 27 aprile 2027, il requisito temporale è rispettato.

Cosa Cambia per Professionisti e PMI

Questa precisazione offre un importante strumento di pianificazione fiscale per le imprese e i professionisti che assistono i clienti nelle operazioni di dismissione immobiliare post-superbonus. Quando ci si trova davanti a strutture proprietarie frammentate da diritti reali di godimento (come l’usufrutto), è importante analizzare la natura dell’atto di riunione della proprietà (oneroso o gratuito) per individuare la corretta data di partenza del possesso e, successivamente, calcolare al dettaglio i giorni di effettiva residenza dei familiari nel decennio precedente la vendita. Una pianificazione temporale accurata, come dimostrato dall’interpello, può fare la differenza tra un’operazione esente e una stangata fiscale.