Come si paga la tassa di soggiorno, cosa cambia per affitti brevi, B&B e hotel nel 2026: guida per host

L’host, non più inteso come semplice intermediario, ma come vero e proprio responsabile d’imposta, è tenuto al pagamento della tassa di soggiorno al Comune, anche nel caso in cui l’ospite non l’abbia versata alla struttura. In questi casi, tuttavia, il gestore conserva il diritto di rivalsa sul cliente stesso. Il rapporto tra gestore ed ente locale è infatti di natura esclusivamente tributaria. Pertanto, le liti per il mancato riversamento delle somme non sono più di competenza della magistratura contabile, ma seguono l’orientamento tracciato da normativa e giurisprudenza.

Chi deve pagare la tassa di soggiorno

In base alla normativa vigente, l’imposta di soggiorno è a carico di coloro che alloggiano in strutture ricettive situate in territori comunali che hanno istituito il tributo. Nello specifico, l’obbligo riguarda i non residenti nel Comune che pernottano in strutture alberghiere (hotel di ogni categoria e residenze turistico-alberghiere) ed extralberghiere (bed & breakfast, affittacamere, case per ferie e ostelli). Va versata anche nel caso di affitti brevi di appartamenti e immobili ad uso abitativo locati per finalità turistiche o di soggiorni in campeggi, villaggi turistici e strutture all’aperto.

Come stabilito dalla Corte di Cassazione (sentenza n. 1527 del 23 gennaio 2026), il responsabile del pagamento è però l’host. Ciò significa che riscuotere l’imposta dall’ospite ed è obbligato a versarla al Comune anche se l’ospite si rifiuta di pagarla, fatto salvo il diritto di rivalsa nei confronti di quest’ultimo. In caso di esenzione, è tenuto a raccogliere e conservare la documentazione o l’autocertificazione dell’ospite per eventuali controlli dell’ente impositore

Esclusione del reato di peculato e nuove tutele per l’host

Con la sentenza n. 1527 del 23 gennaio 2026, inoltre, le sezioni unite della Corte di Cassazione hanno stabilito che le controversie relative all’imposta di soggiorno appartengono alla giurisdizione del giudice tributario e non più alla Corte dei Conti. Poiché il rapporto tra gestore ed ente locale è di natura esclusivamente tributaria. Viene meno, di conseguenza, la qualifica di agente contabile per l’albergatore o l’host.

Non sussistendo più la qualifica di agente contabile, le liti per il mancato riversamento delle somme non sono più di competenza della magistratura contabile. Pertanto, l’obbligo di presentare il Modello 21 entro il 30 gennaio è cessato e il gestore è debitore in proprio verso il Comune. Questo implica che il mancato versamento non è più configurabile come reato di peculato, poiché l’host non è custode di denaro pubblico, ma un soggetto passivo dell’obbligazione tributaria.

Importi e calcolo contributo di soggiorno

L’importo totale da riscuotere si ottiene applicando la seguente formula: (numero ospiti x numero notti) x tariffa comunale. Nella maggior parte dei Comuni italiani, l’imposta non si paga però per l’intera durata del soggiorno, ma viene applicato un tetto massimo di notti consecutive (generalmente tra le 5 e le 10 notti). Se il soggiorno supera tale limite, le notti eccedenti non sono soggette a tassazione. L’importo è per ogni persona, calcolato per un periodo di tempo massimo compreso tra 10 e 14 giorni e in alcuni casi anche con un massimo di 30 giorni (limite per gli affitti brevi).

Per l’anno 2026, molte città d’arte hanno innalzato i tetti massimi. Nella tabella, una panoramica delle tariffe aggiornate a marzo 2026.

Città	Hotel 4-5★	Locazioni Brevi / B&B	Limite Notti	Note 2026
Roma	7,50€ – 10,00€	6,00€	10 notti	Tariffe consolidate post-Giubileo 2025.
Milano	10,00€	9,50€	14 notti	Aumenti straordinari per le Olimpiadi 2026.
Napoli	5,00€ – 6,00€	5,50€ – 6,00€	15 notti	Aggiornamento tariffe del 12 marzo 2026.
Firenze	7,00€ – 8,00€	5,50€	7 notti	–
Venezia	Fino a 10,00€	3,00€ – 5,00€	5 notti	Si aggiunge il ticket d’accesso di 5€-10€.

Chi è esente dalla tassa di soggiorno

Poiché la legge lasci ampia autonomia agli enti locali, quasi ogni regolamento comunale prevede diversi casi di esenzione. Molti comuni non fanno pagare la tassa di soggiorno per i minori di 10, 12 o 14 anni, mentre in alcuni grandi centri (come Milano) l’esenzione è estesa fino al compimento di 18 anni.

Spesso sono esentati anche coloro che devono sottoporsi a cure mediche, ricoveri o terapie riabilitative presso le strutture sanitarie locali. L’esenzione non si limita al paziente, ma si estende solitamente anche a chi lo accompagna (in genere una persona per adulto, o entrambi i genitori se il paziente è un minore). Allo stesso modo, la maggior parte dei regolamenti tutela i soggetti con disabilità, garantendo l’esenzione a loro e ai rispettivi accompagnatori, previa presentazione di idonea documentazione.

Sono poi previste a volte esenzioni per gli appartenenti alle Forze dell’Ordine, dei Vigili del Fuoco e del personale della Protezione Civile quando pernottano per esigenze di servizio. E lo stesso autisti di pullman e guide turistiche regolarmente abilitate, nei caso di viaggi organizzati. Infine, ci sono i residenti nel Comune: chi ha la propria dimora abituale nel territorio non è mai soggetto al tributo, anche se pernotta in un hotel o in un appartamento per brevi periodi.

Tuttavia, poiché le esenzioni possono variare da città e città, è sempre consigliato verificare il regolamento del Comune di riferimento per evitare errori nel calcolo del preventivo.

Come funziona per gli Host (gestore)

I gestori (host) professionali e non professionali, quindi anche chi ha un’attività ricettiva senza partita IVA, hanno la responsabilità di incassare l’importo della tassa, in quanto svolgono la funzione di agenti contabili. L’operazione può avvenire online al momento della prenotazione o al check-in. In quest’ultimo caso, il pagamento deve essere entro le prime 24 ore del soggiorno.

Se un ospite rifiuti di versare la tassa di soggiorno, il gestore non può obbligarlo né annullare la prenotazione, ma dovrà compilare un apposito modulo, diverso per ogni comune, da inviare al comune al fine di segnalare questa evenienza. Gli host sono inoltre tenuti a calcolare l’importo della tassa di soggiorno al momento della prenotazione, verificare l’identità degli ospiti e chi ha diritto all’esenzione. Altro obbligo è quello di versare l’importo ricevuto al comune.

Quando e come si versa la tassa ai comuni

La dichiarazione dell’imposta di soggiorno ai comuni avviene a cadenza trimestrale, (marzo, giugno, settembre e dicembre) con un versamento da effettuare entro il 15 del mese successivo. Se tale data cade in un giorno festivo, il termine slitta al primo giorno feriale disponibile. L’operazione avviene tramite il sito Tourist Tax di ogni Comune, a cui è possibile accedere previa registrazione, che può avvenire sia con partita IVA sia come persona fisica.

Si tratta di un software utilizzabile esclusivamente da browser, in cui inserire a ogni trimestre il totale degli ospiti e dei pernottamenti registrati. Prevede tre modalità per il versamento:

• manuale, dedicata alle attività che hanno una bassa frequenza di prenotazione, come appartamenti e affittacamere. Il gestore deve inserire i dati del capofamiglia e la data di check-in e check-out;
• dichiarativa, per le attività con un turnover medio-alto, come bed and breakfast e hotel. Basterà inserire il numero di pernottamenti e il totale degli ospiti nel trimestre;
• automatica, per le attività ricettive ad alta frequenza di prenotazioni. È possibile collegare il software a sistemi gestionali della struttura, con importazione automatica dei dati.

È prevista anche una comunicazione cartacea per chi non voglia utilizzare la modalità telematica, scaricando l’apposito modulo online dal sito del comune di riferimento. La trasmissione del modulo cartaceo avviene in modo diverso in base al comune. Tuttavia, quasi tutti i Comuni hanno eliminato la modalità cartacea per la gestione del tributo, rendendo obbligatorio l’invio telematico (tramite SPID/CIE).

Il versamento delle tasse di soggiorno incassate può essere effettuato tramite PagoPA, valido per tutti i comuni o altre modalità di pagamento, come conto corrente postale o bonifico bancario.

Tassa di soggiorno e piattaforme online

Le piattaforme online come Booking, Airbnb o HomeToGo se da un lato rendono più semplici le prenotazioni di alberghi, case vacanze e bed & breakfast con la possibilità per il turista di comparare diverse offerte, dall’altro applicano regole diverse per quanto riguarda la tassa di soggiorno e le dichiarazioni fiscali. Un fattore che può generare confusione per chi decide di registrarsi. Vediamo per quelle principali come versare la tassa di soggiorno.

Booking

Booking non ha responsabilità. Pertanto è sempre l’host a dichiarare l’importo ricevuto come tassa di soggiorno ed effettuare il versamento al comune di riferimento. La piattaforma semplifica però il pagamento dell’imposta con due opzioni. L’host può inserire il valore all’interno dell’offerta online: una volta che l’ospite ha pagato online l’importo, Booking verserà la somma ricevuta al gestore compresa la tassa di soggiorno, detratte però le commissioni.

L’altra opzione è di non includere l’imposta di soggiorno nel prezzo della camera o del B&B. In questo caso è necessario specificare che è prevista un’imposta di soggiorno da versare al check-in.

Chi utilizza Booking deve quindi:

• versare al comune l’imposta di soggiorno con decorrenza trimestrale;
• effettuare la Dichiarazione dell’imposta di soggiorno entro il 30 giugno dell’anno successivo sul portale dell’Agenzia delle Entrate.

Airbnb

Airbnb Italia funge da sostituto d’imposta semplificando il versamento della tassa di soggiorno, che avviene in automatico da parte della piattaforma, ma solo per alcuni comuni (attualmente circa 24).

È disponibile l’elenco nell’apposita sezione di Airbnb “Riscossione e pagamento tassa di soggiorno”.
Per gli altri comuni, la tassa di soggiorno deve essere riscossa direttamente dal gestore della struttura secondo quanto stabilito dal singolo comune.

In questo caso è il gestore a calcolare l’importo e l’esenzione di alcuni soggetti. L’host è anche responsabile per i versamenti al comune su base trimestrale. Invece, le dichiarazioni fiscali all’Agenzia delle Entratesaranno effettuate da Airbnb Italia.

HomeToGo

Per chi utilizza HomeToGo il discorso è simile a quello di Booking. La piattaforma specifica nel suo regolamento che il versamento della tassa di soggiorno è a carico dell’host.

Quest’ultimo deve verificare presso il comune in cui svolge l’attività se è applicata un’imposta di soggiorno e versarla secondo le modalità previste.
L’importo della tassa di soggiorno non è incluso nel prezzo indicato sulla piattaforma HomeToGo.

Tassa di sbarco e tassa di soggiorno

Un aspetto da considerare è l’eccezione prevista per i comuni delle isole minori che possono sostituire la tassa di soggiorno con la tassa di sbarco. Quest’ultima deve essere pagata da tutti i turisti che giungono nel comune dell’isola.

La tassa di sbarco è aggiunta al costo dei biglietti dei vettori navali abilitati a effettuare i collegamenti via mare. Deve essere pagata anche da chi, a fini commerciali, offre un servizio di trasporto verso le isole.

In presenza della tassa di sbarco, l’host non è tenuto a versare l’imposta di soggiorno. Tuttavia, se offre un servizio navetta privata per raggiungere l’isola dovrà includere anche la tassa di sbarco, da versare poi secondo le medesime modalità previste per la tassa di soggiorno al comune.

Cosa succede se non si versa la tassa di soggiorno al comune

Se il gestore non versa l’importo incassato della tassa di soggiorno entro i termini previsti, va incontro a una sanzione amministrativa, che consiste nel recupero della tassa più il pagamento di una multa pari al 30% dell’importo non versato in caso di ravvedimento operoso (art. 13 d.lgs. 471/1997V9.

La penale si applica anche in caso di ritardi nei versamenti o di errori che comportino importi inferiori a quanto dovuto al comune. In ogni caso, è possibile ridurre la sanzione amministrativa mediante una dichiarazione spontanea, avvalendosi dell’istituto del ravvedimento operoso.