L’Agenzia delle Entrate ha pubblicato il 15 aprile l’aggiornamento della guida sulle locazioni brevi e ha recepito le novità introdotte dall’ultima legge di bilancio. La legge 199/2025 ha modificato i requisiti per accedere al regime della cedolare secca e questo riduce da quattro a due il numero massimo di appartamenti che ogni proprietario può destinare all’affitto breve in ogni periodo d’imposta, senza essere considerato un imprenditore (e possedere una partita IVA).
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Il nuovo limite dei due appartamenti
A partire da quest’anno, chi affitta immobili a uso abitativo per periodi non superiori a 30 giorni può beneficiare della disciplina delle locazioni brevi solo se l’attività riguarda al massimo due appartamenti per ciascun periodo d’imposta.
La nuova normativa ha infatti abbassato la soglia precedente, che fino al 31 dicembre 2025 consentiva di gestire fino a quattro unità immobiliari con il regime agevolato.
Se il proprietario supera questo limite, l’attività di locazione si presume svolta in forma imprenditoriale e questo fa scattare l’obbligo di operare con partita IVA e di sottostare alle regole del reddito d’impresa. La presunzione legale opera indipendentemente dal fatto che il locatore sia il proprietario, il sublocatore o il comodatario dell’immobile.
Le aliquote della cedolare secca
Per i contratti che rientrano nei parametri della locazione breve, il fisco conferma la possibilità di optare per la cedolare secca come alternativa alla tassazione ordinaria Irpef. L’aliquota dell’imposta sostitutiva è fissata al 26% per la generalità dei casi, ma il contribuente ha la facoltà di applicare l’aliquota ridotta al 21% per una sola unità immobiliare a sua scelta.
Questa opzione deve essere esercitata attraverso la dichiarazione dei redditi relativa all’anno in cui i canoni sono maturati o i corrispettivi sono stati riscossi. La base imponibile è costituita dall’intero importo del canone indicato nel contratto, il che esclude l’abbattimento forfettario del 5% previsto dal regime ordinario, e comprende anche eventuali servizi accessori come la pulizia dei locali o la fornitura della biancheria.
Il codice identificativo nazionale e gli intermediari
Le nuove regole operative coinvolgono direttamente gli intermediari immobiliari e i gestori di portali telematici che intervengono nella stipula dei contratti o nella fase del pagamento. Questi soggetti hanno l’obbligo di trasmettere all’Agenzia delle Entrate i dati dei contratti entro il 30 giugno dell’anno successivo e devono includere nella comunicazione il Codice identificativo nazionale (Cin).
Si tratta del codice unico previsto dal decreto legge 145/2023 che serve a mappare l’offerta turistica nazionale. Se l’intermediario incassa il corrispettivo o interviene nel pagamento, deve inoltre operare una ritenuta del 21% a titolo d’acconto sull’importo lordo del canone e deve versare le somme tramite il modello F24 e il codice tributo 1919 entro il giorno 16 del mese successivo.
Gli affitti brevi sono soggette alle regole dei Comuni, Regioni e adesso a incasinare ancora di più il contesto si preannuncia l’intervento dello Stato con un decreto imminente. Tra quello che leggo in merito al futuro provvedimento del Governo non si spiega perchè una casa affittata fino a 30 giorni dovrebbe essere minuta dei dispoitivi antincendio, in quanto ricompresa nella norma degli affitti brevi. Mentre se la stessa casa è affittata alle stesse persone per non meno di 31 giorni i dispositivi antincendio non sono ritenuti necessari. Inutile dire che sarebbe un provvedimento che coprirebbe di ridicolo chi lo approva. Le norme di sicurezza se ritenute indispensabili devono essere estese a tutte le tipologie di affitto, indipendentemente dalla durata del contratto. Diversamente il fine è vessatorio.
L’affermazione che dice “Secondo i dati, sono meno del 2% a livello nazionale gli immobili destinati agli affitti brevi, un numero esiguo rispetto ai 9,5 milioni di immobili vuoti “, posta in questi termini mi sembra francamente risibile.
Il problema dei centri storici (e non solo) è l’altra concentrazione in determinate zone. Interi condomini destinati agli affitti brevi e di fatto diventati alberghi in zone che da piano regolatore sarebbero destinate alla residenza. Ovviamente gli affitti brevi in periferia sono molti di meno.
Non ha senso raffrontare le unità immobiliari destinate agli affitti brevi al numero totale di immobili senza fare una analisi sulle singole zone.
In tutte la grandi città dove si tenta di regolare il fenomeno il primo punto è la distorsione del mercato immobiliare destinato alla residenza. Con fenomeni che vedono la progressiva espulsione dei residenti da certe zone se non addirittura dalla città.
E’ il primo dei problemi sollevati in relazione a questo fenomeno in moltissime località in giro per il mondo.
Molte associazioni, primi cittadini e studi ne parlano da anni per Roma e Firenze. L’Unesco minaccia di mettere Venezia nella lista dei siti in pericolo, tra le altre cose, anche per questo motivo.
A Napoli l’espulsione dal centro storico è fatto di questi ultimi anni.
Non si capisce perchè in Italia invece questo non sia considerato un aspetto rilevante.