IMU 2023: quali imprese devono pagarla e quali sono esonerate

• L’IMU, o Imposta Municipale Unica, è una tassa che anche le imprese sono tenute a pagare.
• Le agenzie immobiliari sono tenute al versamento della tassa in caso di acquisto di un immobile.
• Le imprese costruttrici sono esonerate dal pagamento dell’IMU per gli immobili merce. Si perde il diritto all’esenzione dal pagamento dell’imposta se i costruttori affittano il fabbricato.

L’IMU è l’Imposta Municipale Unica, che sia i privati che le imprese sono tenute a pagare nel caso in cui possiedano immobili, capannoni, e altre proprietà similari.

Uno dei punti più interessanti della normativa che disciplina l’IMU, riguarda i cosiddetti immobili merce. Con questa definizione vengono identificati quei beni che, fin dalla loro costruzione o scambio, sono destinati alla vendita. In altre parole la loro gestione è legata all’attività dell’impresa stessa.

A disciplinare nel dettaglio cosa siano gli immobili merce ha provveduto direttamente la legge n. 160 del 2019, anche conosciuta come Legge di Bilancio 2020, che ha fatto rientrare questi immobili tra quelli che sono esenti IMU dal 2022.

Scadenza IMU: come funziona

L’IMU, o Imposta Municipale Unica, viene applicata in Italia sulle proprietà possedute, ad eccezione delle prime case, destinate a prima abitazione, e di altri casi particolari di esonero. Si tratta di una tassa che viene calcolata in modo specifico per ogni soggetto obbligato al versamento, e che deve essere saldata in due rate annuali, ovvero:

• entro il 16 giugno: acconto;
• entro il 16 dicembre: saldo.

Anche se questa è la modalità principale con cui avviene il pagamento, è anche possibile scegliere il versamento in un’unica soluzione, entro il 16 giugno. In generale questa tassa deve essere pagata per diverse tipologie di proprietà:

• fabbricati, ad esclusione della prima casa, purché non rientri in una categoria catastale considerata di lusso (abitazioni di tipo signorile, abitazioni in ville, castelli e palazzi con pregio storico);
• aree fabbricabili in possesso;
• terreni agricoli in possesso.

Chi deve pagare l’IMU

Tra le scadenze fiscali da conoscere, l’IMU è una delle più importanti. Sono obbligati a questo pagamento diversi soggetti, che possiedono una delle proprietà viste sopra, oppure hanno un diritto reale su di essa.

Tra i soggetti obbligati al pagamento di questa imposta, vi sono anche alcune imprese, se proprietarie di fabbricati, aree fabbricabili o terreni agricoli, salvo eccezioni che vedremo tra poco.

Tra i soggetti obbligati al pagamento, troviamo:

• i proprietari dell’immobile, fabbricato, area o terreno;
• soggetti titolari di un diritto sul fabbricato: usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi, superficie sull’immobile;
• genitori assegnatari della casa di famiglia dopo un provvedimento di un giudice;
• concessionari, per le aree demaniali;
• locatari per gli immobili concessi in locazione finanziaria, anche se in corso di costruzione o da costruzione.

Dall’obbligo di pagamento di questa imposta sono invece esclusi alcuni soggetti, in particolare coloro che non sono i diretti proprietari degli immobili, o dei terreni, in particolari situazioni.

Pagamento IMU: soggetti esonerati

Andando a vedere nel dettaglio chi sono i soggetti esonerati dal pagamento di questa tassa, troviamo prima di tutti gli inquilini che vivono presso case in affitto: in questi casi è sempre il proprietario a dover provvedere al saldo dell’IMU. Sono esclusi anche i nudi proprietari nel caso di usufrutto, ma anche alcune particolari società.

A questo proposito infatti non sono tenute al versamento le società di leasing concedente, per cui il pagamento è a carico dell’utilizzatore. Viene escluso anche il comodatario, per cui paga il titolare effettivo dell’immobile, e l’affittuario dell’azienda, nel caso in cui questa abbia in proprietà un immobile posto in affitto.

Anche in questo caso infatti è il proprietario effettivo a dover pagare l’IMU, ovvero il titolare dell’azienda che possiede un immobile e lo ha posto in affitto. Nel caso infine di separazione o divorzio tra coniugi, paga colui che effettivamente ha la proprietà dell’abitazione.

Oltre a questi casi di esonero, vanno anche ricordate alcune situazioni in cui la tassa non si applica, ovvero:

• immobili dello Stato, dei Comuni, Province e Regioni, enti del Servizio Sanitario Nazionale;
• fabbricati che appartengono alle categorie catastali E1 (stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei) e E9 (edifici a destinazione particolare);
• fabbricati destinati ad uso culturale;
• fabbricati destinati all’esercizio del culto, o della Santa Sede;
• fabbricati appartenenti a stati esteri e organizzazioni internazionali.

Sono anche esonerati dal pagamento i soggetti proprietari, o con un diritto reale, di immobili utilizzati da enti pubblici e privati, che siano diversi dalle società, enti non commerciali del terzo settore per attività di assistenza, previdenza, sanitarie, di ricerca scientifica, didattiche, ricettive e culturali, ricreative e sportive, di religione e di culto.

Da quest’anno, con la Legge di Bilancio 2023 arriva anche una importante esenzione che coinvolge i proprietari di immobili occupati abusivamente, che hanno presentato una regolare denuncia.

IMU, le esenzioni per gli immobili merce

La Legge n. 160 del 2019 ha inserito gli immobili merce tra quelli che possono godere dell’esenzione IMU, a decorrere dal 2022. Questa legge, nel dettaglio, specifica che:

fino all’anno 2021, l’aliquota di base per i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati, è pari allo 0,1 per cento. I comuni possono aumentarla fino allo 0,25 per cento o diminuirla fino all’azzeramento. A decorrere dal 1° gennaio 2022, i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, finché permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati, sono esenti dall’Imu.

Le imprese che avevano degli immobili merce nel 2021 hanno dovuto pagare l’IMU, per i quali l’aliquota di base era stata fissata allo 0,1%. Va ricordato che sono definiti come immobili merce i fabbricati destinati da un’impresa costruttrice alla rivendita immobiliare, se non cambia la destinazione e fino al momento in cui vengono effettivamente locati.

Normativa sugli immobili merce

Nel corso degli anni, la normativa sugli immobili merce è cambiata in più occasioni. Dal 2022, il legislatore ha nuovamente previsto l’esenzione dal pagamento dell’Imu. Per poter accedere all’esenzione, i diretti interessati devono essere in possesso dei seguenti requisiti:

• il proprietario degli immobili deve essere un’impresa costruttrice. Con tale definizione si intende il soggetto che ha realizzato il fabbricato in proprio o attraverso delle imprese appaltatrici. Rientrano sotto la dicitura di imprese costruttrici anche quelle che hanno effettuato sul fabbricato degli ingenti lavori di recupero;
• le persone fisiche e le persone giuridiche che non costruiscono direttamente i fabbricati, non potranno accedere all’esenzione. Le aziende, che provvedono esclusivamente alla loro commercializzazione, non possono ottenere questa agevolazione. Un esempio è costituito dalle agenzie immobiliari, il cui scopo è quello di occuparsi delle compravendite, ma che in alcuni casi possono acquistare loro direttamente gli immobili. In questo caso non possono accedere all’esenzione Imu;
• l’agevolazione spetta unicamente ai fabbricati. Non è possibile richiederla per i terreni e per le aree edificabili;
• l’esenzione non è applicabile mentre è in corso l’intervento edilizio;
• per poter ottenere l’esenzione, gli immobili devono essere stati costruiti direttamente dall’azienda e successivamente destinati alla vendita;
• l’immobile costruito non dovrà essere locato;
• l’impresa costruttrice deve aver effettuato la dichiarazione Imu, rispettando i termini previsti dalla legge.

Inoltre, come visto prima, va ricordato che la legge di Bilancio 2023 (legge n. 197/2022) ha previsto l’esonero IMU per gli immobili occupati abusivamente (art. 1, commi 81 e 82).

Immobili dati in locazione

Senza dubbio è necessario approfondire ulteriormente alcuni dei requisiti, che abbiamo appena visto. Uno degli ultimi punti trattati riguarda gli immobili locati. Su questo argomento ci sono due differenti punti di vista e interpretazioni di cui tenere conto.

Il Ministero dell’Economia ritiene che non debba essere riconosciuta l’esenzione IMU se l’immobile merce è stato locato anche solo per un breve periodo. È stata anche esclusa la possibilità di ottenere un’agevolazione proporzionale alla durata effettiva del periodo in cui non era locata.

l’Istituto per la Finanza e l’Economia Locale, invece, ritiene che per gli immobili merce sia possibile ottenere l’esenzione Imu anche quando c’è stata una locazione per un breve periodo.

IMU sui capannoni

Per quanto riguarda l’IMU sui capannoni, l’approvazione di un emendamento sul Decreto Crescita ha fatto salire al 100% la deducibilità dell’imposta.

Si tratta della principale novità per il 2023, per cui è possibile ottenere una importante agevolazione se si possiedono capannoni.

La deducibilità dell’Imu sui capannoni, secondo quanto stabilito dalla Legge n° 160/2019, è salita dal 50% nel 2019, al 60% tra il 2020 e il 2021, per raggiungere il 100% per il 2023.

La dichiarazione IMU

Per poter usufruire dell’esenzione è necessario che i proprietari degli immobili merce presentino la dichiarazione IMU nei tempi e nei modi previsti dalla legge. Di questo parere è stata anche la Corte di Cassazione, che su questo punto è intervenuta con l’ordinanza 5190 del 17 febbraio 2022.

I giudici della Suprema Corte ritengono che l’omessa dichiarazione IMU faccia perdere il diritto all’agevolazione alle imprese costruttrici. Lo scopo della dichiarazione, infatti, è quello di attestare gli eventuali requisiti necessari per poter ottenere i benefici previsti dalla legge e a indicare a quali identificativi catastali si applicano.

Questo, sostanzialmente, significa che la dichiarazione IMU è un onere formale. Nel caso in cui i diretti interessati non vi dovessero adempiere, si perde il diritto ad accedere alle eventuali agevolazioni.

Dichiarazione IMU: le scadenze

Per poter usufruire delle agevolazioni previste dalla legge, le imprese costruttrici devono necessariamente presentare la dichiarazione IMU entro il 30 giugno 2023.

La documentazione potrà essere presentata direttamente agli uffici del Comune dove sono collocati gli immobili o spedita tramite raccomandata A/R, indicando sulla busta che si tratta della dichiarazione IMU.

Il ministero dell’Economia e delle Finanze, con la risoluzione n. 7/DF del 6 novembre 2020 si è trovata d’accordo con la Corte di Cassazione, confermando, che ai fini dell’applicazione delle varie agevolazioni, il soggetto deve presentare la dichiarazione, con la quale dichiara di essere in possesso dei requisiti previsti dalle norme.

Come si calcola l’importo IMU da pagare

Per calcolare qual è la cifra da versare per il pagamento IMU, la regola prevede che si tengano presenti diverse variabili, ovvero:

• aliquota IMU stabilita dal Comune;
• rendita catastale dell’immobile;
• coefficiente per effettuare il calcolo.

Di fatto l’IMU viene calcolata su una base imponibile, in relazione alla categoria catastale a cui appartiene l’immobile, ovvero alla tipologia e alla sua destinazione d’uso. Alla rendita catastale viene sommato il 5%, per il coefficiente.

Per ciò che riguarda le aree fabbricabili, il calcolo viene effettuato prendendo in considerazione ulteriori variabili, come la zona in cui si trova, l’indice di edificabilità, destinazione d’uso e i prezzi medi del mercato di riferimento.

Per i terreni invece, il calcolo avviene ancora in modo diverso, in base al reddito dominicale risultante, sulla zona specifica.

IMU 2023 – Domande frequenti