Bonus acquisto prima casa estesi a immobili ancora da costruire, ma con un vincolo: ecco le nuove regole

Di recente, l’Agenzia delle Entrate è intervenuta sulla normativa che disciplina i bonus per l’acquisto della prima casa. Se prima, infatti, la nozione di “casa di abitazione” era strettamente legata a fabbricati già censiti in categoria A (abitativa) e immediatamente abitabili, ora tale definizione è stata rivista, ampliando la platea di beneficiari.

Bonus prima casa estesi alle case ancora da costruire

Con la risposta n. 108/2026 – che ha recepito l’ordinanza n. 3913/2025 della Corte di Cassazione – l’Agenzia delle Entrate ha stabilito che le agevolazioni prima casa, concesse per le case ancora da costruire, devono essere valide per quelle già esistenti, anche se si trovano in condizioni di forte degrado. Per questo motivo, l’acquisto di un immobile classificato come collabente (ovvero registrato al catasto nella categoria F/2) non impedisce più di ottenere i benefici previsti.

In questa categoria rientrano i fabbricati che, essendo del tutto o in parte inagibili, non producono alcun reddito. Pertanto, se al momento del rogito l’edificio non è abitabile, il bonus viene comunque riconosciuto se lo stesso può essere trasformato in un’abitazione attraverso lavori di ristrutturazione. È cumulabile, infatti, con i bonus edilizi confermati dalla legge di bilancio 2026.

Il caso

La risposta si origina dall’interpello di un contribuente che, tramite un preliminare stipulato l’8 luglio 2024, si era impegnato ad acquistare un fondo rustico con annessa unità collabente (composta da trulli, forno a legna, camini e cisterna) censita in categoria F/2, con rogito definitivo fissato al 30 giugno 2026. Manifestando l’intenzione di ristrutturare l’immobile e accatastarlo come abitazione principale, l’istante ha ottenuto il via libera all’applicazione dell’imposta di registro al 2% (anziché al 9%).

Quando i bonus si perdono: termini e condizioni

L’estensione del beneficio agli immobili F/2 non è però priva di condizioni. L’Agenzia delle Entrate ha infatti introdotto un preciso criterio temporale per la verifica del principio di effettività, chiarendo che per consolidare il bonus al 2% ed evitare sanzioni, l’immobile collabente deve essere effettivamente destinato a uso abitativo entro tre anni dall’acquisto.

Il termine coincide con il periodo di tempo concesso all’amministrazione finanziaria per l’esercizio del potere di accertamento (articolo 76, comma 2, del TUR).

Se entro 36 mesi dal rogito il bene non viene realmente trasformato in un’abitazione, accatastato come tale e non vi si trasferisce la residenza, si verifica la decadenza dal beneficio. Il contribuente sarà quindi tenuto a versare la differenza d’imposta (dal 2% al 9%), oltre agli interessi e alle sanzioni di legge.