Oggi comincia il ponte del 2 giugno che, come previsto da Federalberghi, rappresenterà un successo per il comparto turistico. Per chi propone affitti brevi si tratta di una delle prime occasioni in cui testare il rispetto della nuova normativa. Dal 20 maggio 2026, infatti, il regolamento (UE) 2024/1028 sulle locazioni a breve termine è divenuto direttamente applicabile in tutta l’Unione europea, con il risultato che le piattaforme digitali di intermediazione per gli affitti brevi – da Airbnb a Booking.com, fino ai portali minori – hanno già l’obbligo di trasmettere dati sulle prenotazioni alle autorità competenti. In Italia, il punto di ingresso è la Banca dati delle strutture ricettive (BDSR) del ministero del Turismo.
Per i locatori privati che affittano tramite questi portali, la situazione è un po’ più semplice. Chi è già in regola con il codice identificativo nazionale (CIN) obbligatorio dal gennaio 2025 non deve fare nulla di aggiuntivo. Ricordiamo che il CIN corrisponde al numero di registrazione univoco richiesto dal regolamento europeo e che dunque non è necessario ottenere un codice distinto. Le nuove norme si aggiungono a quelle nazionali che hanno visto la rivoluzione del mercato degli affitti a breve termine nel 2026.
Indice
Affitti brevi: cosa prevede l’articolo 9 del regolamento UE 2024/1028
La parte più corposa della nuova disciplina è l’articolo 9 del regolamento, che impone alle piattaforme di raccogliere e trasmettere su base mensile, in via automatizzata (da macchina a macchina), i dati relativi all’attività di ciascuna unità locata. I dati da inviare alla BDSR comprendono:
- il numero di pernottamenti e di ospiti per unità, con il paese di residenza degli ospiti;
- il codice identificativo dell’immobile (CIN per gli annunci in Italia);
- l’indirizzo specifico dell’unità;
- l’URL dell’annuncio.
Il flusso verso la BDSR verrà poi condiviso in forma aggregata con l’Agenzia delle Entrate, per i controlli fiscali già previsti dall’articolo 4 del decreto legge 50/2017. L’obiettivo dichiarato è il monitoraggio dell’evasione e dell’elusione fiscale nel settore delle locazioni turistiche, un comparto cresciuto rapidamente e finora difficile da monitorare in modo sistematico.
Grandi piattaforme e piccoli operatori: regole diverse
Il regolamento distingue tra piattaforme grandi e piccole in base al volume di annunci gestiti. Le piattaforme che nel trimestre precedente hanno raggiunto una media mensile pari o superiore a 4.250 annunci sono tenute alla trasmissione automatizzata con cadenza mensile. Airbnb e Booking.com si sono già adeguate prima della scadenza: Airbnb ha reso obbligatorio l’inserimento del CIN per ogni nuovo annuncio, Booking.com ha implementato la verifica automatica tramite API collegata alla BDSR.
Le piattaforme al di sotto di quella soglia (ovvero, le cosiddette piccole e micro piattaforme) beneficiano di un regime semplificato, poiché possono trasmettere i dati con cadenza trimestrale (anziché mensile) e anche manualmente, senza obbligo di connessione automatizzata, conformemente alla legislazione nazionale.
Cosa cambia per chi affitta tramite portali online
Per i singoli locatori, l’obbligo di trasmissione dati grava sulle piattaforme, non su di loro. Il Regolamento non introduce un nuovo adempimento autonomo a carico dei proprietari. Il cambiamento pratico riguarda però la gestione dell’annuncio, perché le piattaforme sono ora tenute a rimuovere i listing privi di CIN valido o non coerenti con i dati della BDSR.
Chi non è ancora in regola rischia la sospensione dell’annuncio, oltre alle sanzioni già previste dalla normativa nazionale, che vanno da 500 a 5.000 euro per listing non conforme. Chi ha già il CIN esposto e la BDSR aggiornata non deve fare nulla.
“Il punto è che il regolamento trasforma le piattaforme in soggetti attivi del controllo fiscale, non più passivi – Gabriele Deodati, CEO di Italian Suites Collection (ISC) -. Airbnb e Booking non sono solo intermediari ma diventano canali di raccolta dati per il fisco. Per il locatore privato in regola non cambia la sostanza, ma cambia il contesto: la tolleranza verso le irregolarità si riduce ulteriormente”.
La fase attuativa: cosa manca ancora
Nonostante il regolamento sia già in vigore, la piena operatività del sistema richiede ancora alcuni passaggi. Il ministero del Turismo deve specificare il formato delle informazioni, le modalità tecniche di trasmissione e il dettaglio dei dati che le piattaforme dovranno inviare per organizzare un flusso regolare di comunicazioni.
Manca inoltre la designazione ufficiale delle cosiddette zone a particolare stress abitativo: il regolamento prevede che l’obbligo di trasmissione mensile riguardi gli immobili ubicati in queste aree, che ciascuno Stato membro è tenuto a individuare con apposito provvedimento. In Italia questa designazione, così come il decreto delegato per il sistema sanzionatorio, è ancora in corso di definizione attraverso la legge di delegazione europea.
“Siamo in una fase di transizione in cui la norma c’è ma gli strumenti operativi non sono ancora tutti pronti – osserva ancora Deodati -. Le piattaforme grandi si sono già mosse, ma i proprietari che affittano tramite portali minori o che non hanno ancora verificato lo stato del proprio CIN farebbero bene a non aspettare. Le verifiche incrociate tra BDSR e Agenzia delle Entrate diventeranno molto più sistematiche”.
Roberto Rais
Giornalista e autore