Cedolare secca per partite IVA, primo acconto e saldo a giugno: come si calcola e a chi conviene

La cedolare secca è un regime fiscale facoltativo che sostituisce l’IRPEF e le relative addizionali, l’imposta di registro e l’imposta di bollo sui contratti di locazione di immobili ad uso abitativo. Per l’anno 2026, saldo e acconto devono essere versati nel rispetto delle scadenze previste dalla legge, la prima delle quali è fissata a giugno.

Le scadenze fiscali della cedolare secca nel 2026

I versamenti relativi alla cedolare secca seguono il calendario dei pagamenti delle imposte sui redditi delle persone fisiche. In particolare, il 30 giugno è il termine ultimo per il versamento del saldo relativo all’anno d’imposta 2025 e della prima rata di acconto (pari al 40%) per l’anno d’imposta 2026. Il pagamento può essere posticipato al 30 luglio, ma applicando una maggiorazione dello 0,40% a titolo di interesse corrispettivo.

Il 30 novembre 2026, invece, è l’ultimo concesso per procedere con il versamento della seconda rata di acconto o dell’unica soluzione (pari al 60% o al 100% a seconda dell’importo) per l’anno d’imposta 2026.

Come calcolare saldo e acconto

L’acconto della cedolare secca per l’anno 2026 è pari al 100% dell’imposta dovuta per l’anno precedente (2025), a condizione che l’imposta inserita nella dichiarazione dei redditi superi i 51,65 euro. In caso di importi inferiori a 257,52 euro, l’acconto si versa in un’unica soluzione entro il 30 novembre. Per gli importi pari o superiori a 257,52 euro, invece, l’acconto si scinde in due rate: il 40% a giugno e il restante 60% a novembre.

Qualora si preveda che il reddito da locazione per il 2026 sia inferiore rispetto a quello del 2025 (ad esempio per una disdetta del contratto o per una riduzione concordata del canone), il contribuente può calcolare l’acconto sulla base del reddito stimato per il 2026. Tuttavia, nel caso in cui i calcoli previsionali si rivelassero errati per difetto, l’Agenzia delle Entrate applicherà sanzioni e interessi sulla quota non versata, salvo successivo ricorso al ravvedimento operoso.

Cedolare secca o IRPEF ordinaria: cosa conviene di più

L’applicazione della cedolare secca esclude il reddito fondiario dal calcolo dell’IRPEF progressiva e azzera le spese per l’imposta di registro e l’imposta di bollo. Le aliquote applicabili sono fisse, ovvero: ):

• 21% per i contratti a canone libero (regolati dalla formula 4+4);
• 10% per i contratti a canone concordato (3+2), previa verifica dei parametri territoriali nei Comuni ad alta densità abitativa.

Al contrario, la tassazione ordinaria prevede aliquote IRPEF progressive che variano dal 23% fino al 43% a seconda dello scaglione di reddito complessivo. La cedolare secca, quindi, conviene in presenza di redditi elevati. Per i contribuenti che possiedono già altri redditi (lavoro dipendente, pensione, attività professionali) situati negli scaglioni IRPEF medio-alti, questo regime infatti evita il cumulo dei redditi, mantenendo la tassazione sulla locazione bloccata al 21% o al 10%.

Può essere una scelta conveniente anche in assenza di oneri deducibili o detraibili inutilizzati, poiché la cedolare secca riduce l’imponibile IRPEF. Di conseguenza, se il contribuente possiede ingenti spese detraibili (come bonus edilizi, spese mediche o carichi di famiglia) e non ha sufficiente capienza fiscale sugli altri redditi, la tassazione ordinaria può diventare preferibile per non perdere il diritto al recupero di tali detrazioni.