Mercato immobiliare, compravendite a rischio: tutti i dati aggiornati

• Il mercato immobiliare è in contrazione per ciò che riguarda i mutui e anche nel 2024 fatica a rialzarsi.
• Questo settore è stato coinvolto dalla crisi delle compravendite, per cui una delle cause principali è l’aumento dei tassi di interesse sui mutui.
• Oggi è ancora difficile per i cittadini individuare un mutuo con tassi convenienti.

Nel 2023 il mercato immobiliare è stato coinvolto da una diminuzione delle compravendite immobiliari, tramite mutuo, rispetto all’anno precedente. I dati Istat¹ avevano infatti rilevato una discesa nell’acquisto di case in Italia del 16% tra aprile e giugno 2023.

Questo trend negativo ha riguardato sia i mutui ipotecari sia le transazioni immobiliari in generale, con conseguenze significative sull’economia del settore che si sono prolungate fino alla fine del 2023 e che si riscontrano ancora oggi. Sono stati soprattutto i mutui aperti con le banche a scendere, complici gli aumenti dei tassi di interesse disposti dalla BCE anche per l’Italia.

Per il 2024 la situazione è ancora incerta: oggi è difficile per i cittadini comprare una casa individuando un mutuo con tassi convenienti. Il rincaro dei tassi di interesse infatti è ancora un fattore critico per il settore immobiliare. Ma vediamo tutti gli ultimi dati.

Scendono le compravendite di case nel quarto trimestre 2023

Andando a vedere da vicino cosa ci dicono i dati sulle compravendite degli ultimi mesi del 2023, troviamo un andamento ancora incerto per ciò che riguarda le vendite degli immobili. Anche se i prezzi di molte materie prime e di accesso ai servizi sono in progressivo calo, questo non si traduce nella vendita di nuovi immobili. I tassi di interesse alti rimangono ancora un problema non indifferente per il settore.

Recentemente MutuiOnline.it ha descritto un quadro non ancora positivo per le vendite, soprattutto per ciò che riguarda immobili di nuova costruzione. Più di 8 case su 10 che sono state vendute nel nostro paese negli ultimi mesi del 2023 non sono costruzioni nuove. Questo ci può dare un’idea chiara anche del mercato che l’edilizia e in generale il settore immobiliare si trovano ad affrontare.

La maggior parte delle vendite, ovvero l’81%, ha riguardato case pre-esistenti, prevalentemente di piccole dimensioni. Un altro fattore interessante da conoscere è quello della classe energetica, un elemento che nell’ultimo periodo è diventato di interesse pubblico, soprattutto in materia di case green.

La maggior parte degli immobili venduti ha una classe energetica bassa: trattandosi di case già esistenti questo è un fattore da considerare al momento dell’acquisto. Questo quadro delinea le scelte dei cittadini: si prediligono gli immobili già esistenti, con classe energetica bassa, al posto delle nuove abitazioni, che generalmente hanno prestazioni energetiche molto più elevate.

Compravendite immobiliari in calo nella prima parte del 2023

Nei primi due mesi dello scorso anno si è registrato un calo dei mutui ipotecari rispetto allo stesso periodo del 2022. Come aveva evidenziato il Consiglio Nazionale del Notariato, sono scese le compravendite di fabbricati abitativi del 2,7%, a livello nazionale. Risultava quindi anche una diminuzione del capitale erogato per l’acquisto di immobili tramite mutuo, in diverse città italiane.

Anche le transazioni immobiliari hanno subito una flessione, a livello nazionale, nei primi due mesi dell’anno 2023. In particolare, è emerso un calo del 17,1% per l’acquisto di prime case tra privati e del 16,1% per le prime abitazioni provenienti da società.

Analizzando il contesto geografico, si potevano comunque individuare comunque alcuni valori positivi, in città come Torino (+3,26%), Bologna (+2,88%), Bari (+1,14%) e Palermo (+2,11%). Al contrario, sono state registrate variazioni negative a Milano (-3,74%), Verona (-1,45%), Roma (-2,09%), Firenze (-5,28%) e Napoli (-14,9%).

Il calo delle compravendite immobiliari ha segnato un drastico -16% in tutta Italia, un dato che ha preoccupato non solamente il settore immobiliare, ma l’intero PIL del paese. L’Istat ha riportato dati interessanti sui volumi di compravendita nel primo trimestre 2023:

“Questi andamenti si manifestano in un contesto di rallentamento dei volumi di compravendita (-8,3% la flessione tendenziale registrata nel primo trimestre 2023 dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate per il settore residenziale, dopo il -2,1% del trimestre precedente).”

I dati invece sul periodo da aprile a giugno 2023 hanno evidenziato un netto calo degli acquisti di case soprattutto nelle grandi città italiane. Bologna è risultata in testa per variazione in negativo, segnando un – 22,8% di acquisti. Roma e Milano subito dopo, con – 21,5% e – 17,1%.

Tendenze del mercato immobiliare nel 2024

La diminuzione dei mutui ipotecari e delle transazioni immobiliari è dovuta all’aumento dei tassi di interesse. La BCE in particolare ha adottato una strategia per compensare l’inflazione basata sull’aumento in termini percentuali dei tassi di interesse.

Di conseguenza sono saliti gli interessi sui mutui variabili, che per i cittadini hanno comportato un aumento del pagamento mensile delle rate alla banca non indifferente. Questo ha spinto le persone a preferire l’acquisto di immobili utilizzando capitali propri anziché richiedere prestiti.

La diminuzione delle compravendite immobiliari ha avuto quindi un impatto significativo sull’economia del settore, con ripercussioni sulla crescita economica generale.

Al momento attuale la dinamica di aumento dei prezzi riscontrata l’anno scorso si è leggermente attenuata, tuttavia questo non si è tradotto in un aumento degli acquisti di case, che al contrario rimane ancora contenuto.

Gli operatori immobiliari hanno riscontrato che la principale difficoltà per i potenziali acquirenti è proprio quella di trovare il mutuo adatto, a causa del rincaro dei tassi di interesse. Attualmente la percentuale di acquisti portati avanti tramite mutuo è in una discesa critica, ovvero è del 56,9% del totale, un valore che non si registrava dal 2013.

L’aumento dei prezzi delle case

Un fattore ulteriore che ha scoraggiato la compravendita immobiliare, oltre a quello relativo ai mutui, ha riguardato l’aumento dei prezzi delle case degli ultimi anni.

L’incremento del costo delle abitazioni è stato riscontrato in diverse zone d’Italia, soprattutto nelle regioni a nord. Milano e Torino in particolare sono le città in cui si è registrata la crescita maggiore dei prezzi.

Questo fattore, unito al rialzo dei tassi di interesse dei mutui, ha fatto sprofondare il settore della compravendita immobiliare, soprattutto nelle principali città italiane.

Ad aumentare non è solamente il costo delle case, ma anche degli affitti, come conseguenza dell’inflazione e dell’andamento del settore immobiliare.

Mercato immobiliare, compravendite – Domande frequenti

1. Prezzi delle abitazioni, 19 dicembre 2023, Istat, istat.it ↩︎