Cedolare secca al 10% sugli affitti, cosa cambia nel canone concordato 2026: calcolo e quando conviene

Il panorama delle locazioni abitative in Italia continua a vedere nella cedolare secca uno degli strumenti di pianificazione fiscale più apprezzati da proprietari di case in affitto. Tuttavia, quando si parla di canone concordato, le regole del gioco si fanno più specifiche, offrendo un’aliquota agevolata al 10% che richiede una comprensione tecnica precisa per essere sfruttata al meglio.

Come funziona la cedolare secca in caso di affitti a canone concordato

Non tutti possono accedere all’aliquota del 10% in caso di canone concordato. Per ottenerla, infatti, l’immobile deve trovarsi in un comune ad alta tensione abitativa. Si tratta di capoluoghi di provincia o località densamente popolate, dove il mercato delle locazioni è critico e dove lo Stato incentiva i canoni calmierati. Rientrano in questa categoria tutte le città che sono capoluogo di provincia (come Roma, Milano, Napoli, ma anche centri più piccoli come Rieti o Lodi). A questi si aggiungono i centri urbani con un alto numero di abitanti individuati dal CIPESS (comitato interministeriale per la programmazione economica e lo sviluppo sostenibile) dove c’è un’alta richiesta di case.

Ci sono poi i Comuni confinanti con le grandi metropoli e quelli colpiti da calamità naturali, ai quali la legge ha esteso l’agevolazione per favorire la ricostruzione e il ripopolamento.

Per avere la certezza che un immobile specifico rientri in questa categoria, è sempre bene consultare l’elenco aggiornato dell’Agenzia delle Entrate o verificare direttamente sul sito del Comune di riferimento. Se il Comune non fa parte di questa lista, l’aliquota della cedolare secca resta quella ordinaria al 21%, anche se si stipula un contratto a canone concordato.

Cosa si intende per canone concordato

L’affitto concordato (tecnicamente il contratto “3+2”) è una forma di locazione abitativa che si distingue dal libero mercato perché il prezzo dell’affitto non è deciso liberamente dalle parti, ma deve rispettare determinati limiti. A differenza dei contratti liberi (4+4), dove il proprietario può chiedere qualsiasi cifra, nel canone concordato l’importo deve oscillare tra un minimo e un massimo stabiliti dagli accordi territoriali. Questi sono siglati a livello locale tra le associazioni dei proprietari edilizi e i sindacati degli inquilini. Il valore finale dipende da diversi fattori, come la zona in cui si trova l’immobile, lo stato di manutenzione, la presenza di arredi o di servizi condominiali (ascensore, portineria, ecc.).

La legge stabilisce una durata fissa di 3 anni, che alla prima scadenza si rinnova automaticamente per altri 2 anni (salvo disdetta per motivi specifici previsti dalla legge). Per questo motivo è comunemente chiamato contratto “3+2”, anche se esistono varianti più brevi per esigenze transitorie o per studenti universitari, che seguono logiche simili di calcolo del prezzo.

Per essere certi che il canone applicato sia corretto e per poter accedere alle agevolazioni fiscali, è quasi sempre necessario ottenere un’attestazione di rispondenza. Si tratta di un documento rilasciato da una delle associazioni firmatarie degli accordi che conferma che il contratto rispetta tutti i parametri legali e tecnici previsti per quel comune.

La maggior parte dei Comuni pubblica il testo dell’accordo vigente nella sezione dedicata alle Politiche abitative, al patrimonio o ai tributi (spesso vicino alle informazioni sull’IMU). È sufficiente cercare sui motori di ricerca digitando “accordo territoriale canone concordato Comune di [nome città]”.

La determinazione della base imponibile

Contrariamente a quanto avviene per altre imposte legate al possesso (come l’IMU), che si pagano in base a quanti mesi o giorni si è rimasti proprietari di un immobile, la cedolare del 10% in caso di canone concordato si calcola tenendo conto solo di quanto effettivamente incassato.

Ad esempio, se un contratto d’affitto inizia a metà novembre, non è necessario fare calcoli complessi per dividere l’anno in quote giornaliere. Basta sommare i canoni che sono stati realmente percepiti dal momento della firma fino al 31 dicembre. E l’imposta si applica esclusivamente sul totale delle somme entrate nelle tasche del proprietario entro la fine dell’anno solare.

Quindi, se un locatore incassa complessivamente 700 euro tra novembre e dicembre a titolo concordato, applicando l’aliquota agevolata del 10%, l’importo che dovrà versare sarà di 70 euro.

Scadenze e pagamenti

Nel primo anno di applicazione della cedolare secca, non è dovuto alcun acconto. Il debito fiscale relativo al primo anno, infatti, andrà saldato entro il 30 giugno dell’anno successivo tramite modello F24 (codice tributo 1842). Dal secondo anno in poi, il meccanismo si allinea a quello dell’IRPEF, prevedendo il sistema di acconto e saldo. Nel dettaglio, l’importo dovuto deve essere versato in un unico acconto (entro il 30 novembre), se l’importo dovuto per l’anno precedente è inferiore a 257,52 euro. Al contrario, il pagamento può avvenire a due rate (40% a giugno e 60% a novembre) per le somme maggiori.

Quando conviene davvero il canone concordato?

Il canone concordato, pur dovendo rispettare dei limiti (e quindi limitando i guadagni rispetto alla libera contrattazione basata sui prezzi del mercato) assicura dei vantaggi a livello fiscale che possono compensare le minori entrate. La cedolare secca del 10%, infatti, sostituisce l’IRPEF, le addizionali regionali e comunali e dimezza praticamente le tasse che invece si andrebbero a pagare con la tassazione standard del 21% (prevista per i contratti liberi). Inoltre, i soldi dell’affitto in questo caso non si sommano agli altri redditi (come lo stipendio o la pensione). E questo evita di finire in uno scaglione fiscale più alto e di pagare tasse molto più salate sul totale.

Vantaggi per le parti

Il contratto di affitto concordato nasce per bilanciare gli interessi di chi affitta e di chi cerca casa. Per l’inquilino, il vantaggio principale è un affitto mediamente più basso rispetto ai prezzi di mercato e una durata contrattuale che, pur essendo più breve del 4+4, offre comunque stabilità. Per il proprietario, nonostante l’incasso mensile sia potenzialmente inferiore, il risparmio è sulle tasse, che in molti casi risulta superiore a quello di un affitto libero.