La proroga del credito d’imposta ZES unica al triennio 2026-2028 con la legge di Bilancio 2026 (L. 199/2025, art. 1, commi 439 e ss.) rappresenta un’opportunità rilevante per le imprese del Mezzogiorno. Con uno stanziamento di 2,3 miliardi di euro per il solo 2026 – destinato a scendere a 1 miliardo nel 2027 e 750 milioni nel 2028 – il legislatore conferma la centralità dello strumento agevolativo per attrarre investimenti nelle regioni del Sud. Tra gli investimenti ammissibili, quelli immobiliari rivestono un ruolo particolare: l’acquisto, la realizzazione e l’ampliamento di immobili strumentali sono espressamente inclusi nel perimetro agevolabile, con la sola condizione che il loro valore non superi il 50% dell’investimento complessivo.
Tuttavia, proprio nel segmento degli investimenti immobiliari si trova una delle criticità più insidiose: il divieto di acquisizioni tra soggetti legati da rapporti di controllo o collegamento ai sensi dell’art. 2359 del Codice civile. Un vincolo che assume contorni sfumati e potenzialmente pericolosi, quando le operazioni avvengono tra società che, pur non partecipandosi reciprocamente, condividono soci, amministratori o sedi operative.
Indice
ZES unica 2026: gli immobili strumentali agevolabili
Il credito d’imposta ZES unica, disciplinato dall’art. 16 del D.L. 124/2023 (convertito in L. 162/2023), è commisurato al costo degli investimenti in beni strumentali destinati a strutture produttive ubicate nelle regioni Basilicata, Calabria, Campania, Molise, Puglia, Sardegna, Sicilia, nonché nelle zone assistite di Abruzzo, Marche e Umbria. Le aliquote variano dal 15% al 60% in funzione della dimensione dell’impresa e della regione, con punte del 70% per le piccole imprese nelle aree di Taranto e Sulcis coperte dal Just Transition Fund.
Per quanto riguarda specificamente gli immobili, il D.M. 17 maggio 2024 ha introdotto una deroga significativa rispetto alla regola generale della “novità” del bene. Mentre macchinari, impianti e attrezzature devono essere nuovi di fabbrica, per gli immobili strumentali sono agevolabili anche beni già utilizzati dal dante causa o da altri soggetti. Questa apertura amplia notevolmente il perimetro dell’agevolazione nel settore immobiliare, rendendo ammissibili acquisti di capannoni, uffici e stabilimenti già esistenti – oltre, naturalmente, alla realizzazione ex novo e all’ampliamento.
Tuttavia il valore complessivo di terreni e immobili non può eccedere la metà del costo totale del progetto di investimento. Pertanto, un progetto interamente immobiliare non è ammissibile; occorre sempre che almeno il 50% dell’investimento riguardi macchinari, impianti o attrezzature.
Rapporti di controllo e soggetti collegati: quando scatta il divieto
L’art. 7, comma 6 del D.M. 17 maggio 2024 stabilisce che sono agevolabili esclusivamente le acquisizioni avvenute tra soggetti tra i quali non sussistano rapporti di controllo o di collegamento ai sensi dell’art. 2359 del Codice civile, e comunque realizzate a condizioni di mercato. La ratio è chiara: impedire il gonfiamento artificiale dei costi d’investimento e prevenire operazioni elusive volte a trasferire risorse pubbliche all’interno dello stesso perimetro economico.
L’art. 2359 c.c. individua tre forme di controllo societario: il controllo di diritto (maggioranza dei voti in assemblea ordinaria), il controllo di fatto (voti sufficienti per un’influenza dominante) e il controllo contrattuale (influenza dominante in virtù di particolari vincoli contrattuali). Sono invece considerate collegate le società sulle quali un’altra esercita un’influenza notevole, presunta quando è esercitabile almeno il 20% dei voti (10% per le quotate).
Precisiamo che la norma si riferisce a rapporti tra società, non tra persone fisiche. In altre parole, il fatto che due S.r.l. condividano uno o più soci persone fisiche non integra, di per sé, la fattispecie di controllo o collegamento ex art. 2359 c.c. La Cassazione è costante nel ritenere che tale disposizione richiede un rapporto partecipativo tra le società coinvolte.
Società con lo stesso amministratore e/o soci comuni
Nella prassi professionale è estremamente frequente che un imprenditore operi attraverso più società: una dedicata all’attività produttiva, un’altra alla gestione immobiliare, un’altra ancora al commercio dei beni strumentali. Quando si presenta l’opportunità di un investimento agevolato ZES, la tentazione di realizzare l’acquisto dell’immobile strumentale da una delle proprie società è comprensibile, ma va valutata con estrema cautela.
Sul piano dell’interpretazione letterale, se le due società non si partecipano reciprocamente il rapporto di controllo o collegamento ex art. 2359 c.c. formalmente non sussiste, quand’anche l’amministratore unico sia la medesima persona fisica e vi siano soci in comune. La giurisprudenza civilistica conferma che la sola identità parziale di soci persone fisiche non integra le fattispecie previste dalla norma.
Tuttavia, il diritto tributario adotta un approccio diverso. L’Agenzia delle Entrate, nell’ambito delle agevolazioni fiscali, tende storicamente ad applicare criteri sostanziali che vanno oltre la lettera dell’art. 2359 c.c. In materia di operazioni elusive, l’amministrazione finanziaria valuta l’esistenza di un “controllo economico”, di una “direzione unitaria di fatto”, ovvero di un “unico centro decisionale”, concetti mutuati dalla disciplina antielusiva e dal transfer pricing che prescindono dal dato partecipativo formale.
ZES unica 2026 e investimenti immobiliari: il rischio del “gruppo di fatto”
Quando l’Agenzia delle Entrate verifica un credito d’imposta ZES connesso ad un acquisto immobiliare tra due srl. con il medesimo amministratore unico, gli elementi che emergono in fase di controllo possono essere dirompenti: identità del rappresentante legale, sovrapposizione dei soci, coincidenza di sede, oggetti sociali analoghi. Tutti questi indicatori se combinati configurano un profilo di rischio elevato.
In questo scenario, lo scrutinio dell’Agenzia si concentrerà su due profili: da un lato, la sussistenza di un rapporto di controllo o collegamento “sostanziale” ai sensi dell’art. 2359, comma 1, n. 3 c.c. (controllo contrattuale), verificando l’esistenza di accordi quadro, contratti di fornitura esclusiva o vincoli di subordinazione economica; dall’altro, la congruità del prezzo di cessione rispetto ai valori di mercato, indipendentemente dalla questione del collegamento formale.
Le conseguenze di una contestazione possono essere severe. In caso di revoca del credito d’imposta, l’impresa è tenuta alla restituzione dell’intero credito fruito, maggiorato di interessi. Sul piano sanzionatorio, il D.Lgs. 471/1997 (come modificato dal D.Lgs. 87/2024) prevede sanzioni del 25% se il credito è qualificato come “non spettante” e del 70% se qualificato come “inesistente”. Per crediti inesistenti superiori a 50.000 euro, il D.Lgs. 74/2000 (art. 10-quater) prevede inoltre la reclusione da un anno e sei mesi a sei anni.
I termini di accertamento aggravano ulteriormente il quadro: per i crediti non spettanti, l’Agenzia può procedere entro il quinto anno successivo all’utilizzo; per i crediti inesistenti, entro l’ottavo anno. Per investimenti 2026, dunque, la finestra di rischio si estende fino al 2031-2034.
Le strategie per evitare rischi
Di fronte a questo quadro, il commercialista chiamato ad assistere l’impresa nell’investimento ZES deve adottare un approccio prudenziale articolato su più livelli. La soluzione più sicura consiste nell’escludere completamente le operazioni infragruppo o tra soggetti riconducibili al medesimo centro decisionale, rivolgendosi a fornitori terzi indipendenti. Per gli immobili, questo significa acquisire l’immobile strumentale da soggetti con i quali non sussista alcuna sovrapposizione di soci, amministratori o sedi. È buona prassi richiedere almeno tre preventivi comparabili, documentare il processo di selezione con un verbale di valutazione delle offerte e conservare tutta la corrispondenza commerciale.
Se il coinvolgimento di una società correlata è strategicamente inevitabile, occorre adottare una serie di presidi documentali: una nota tecnico-giuridica sull’assenza di controllo/collegamento formale ex art. 2359 c.c., una perizia giurata di stima indipendente sull’immobile, la comparazione dei prezzi con almeno tre operatori terzi, un contratto di compravendita a condizioni pienamente di mercato. In questo caso, lo strumento dell’interpello preventivo all’Agenzia delle Entrate ai sensi dell’art. 11 della L. 212/2000 (Statuto del contribuente) può cristallizzare la posizione fiscale del contribuente, ancorché con tempi di risposta non inferiori a 90-120 giorni.
In ogni caso, la certificazione dell’investimento da parte di un revisore legale dei conti, obbligatoria per tutti gli investimenti ZES, non elimina il rischio di contestazione successiva. Il revisore certifica la corrispondenza tra spese sostenute e documentazione contabile, ma non è chiamato a pronunciarsi sulla legittimità dell’operazione sotto il profilo delle parti correlate.
Scadenze ZES unica 2026: il calendario
Il credito d’imposta ZES Unica 2026 offre un’occasione irripetibile per chi investe nel Mezzogiorno, con aliquote che possono raggiungere il 60-70% per le piccole imprese. Gli immobili strumentali, compresi quelli già utilizzati, rientrano pienamente nel perimetro agevolabile, ampliando le possibilità operative per le imprese.
Tuttavia, la normativa antielusiva in tema di operazioni tra parti correlate impone una vigilanza particolare quando venditore e acquirente condividono soci, amministratori o sedi. L’interpretazione letterale dell’art. 2359 c.c. potrebbe risultare favorevole, ma l’Agenzia delle Entrate applica criteri sostanzialisti che espongono l’impresa a rischi elevati di revoca del credito, sanzioni fino al 70% e responsabilità penali.
Il professionista ha il compito di guidare il cliente verso scelte consapevoli e documentate, privilegiando l’acquisto da soggetti terzi indipendenti e, ove ciò non sia praticabile, predisponendo una documentazione rafforzata che dimostri l’assenza di intenti elusivi e la piena conformità ai prezzi di mercato.
Si ricorda infine che la comunicazione preventiva degli investimenti deve essere trasmessa all’Agenzia delle Entrate nella finestra 31 marzo – 30 maggio 2026 e la comunicazione integrativa post-investimento tra il 3 e il 17 gennaio 2027: un’attenta pianificazione temporale è essenziale per non perdere l’agevolazione.
Giovanni Emmi
Dottore Commercialista