Piano casa 2026, più alloggi popolari e affitti a prezzo bloccato per giovani e fuori sede: il nuovo decreto

Al via al Piano casa 2026, approvato dal Consiglio dei ministri per contrastare l’emergenza abitativa rendendo disponibili 100.000 alloggi entro il 2036. Il progetto e volto a sostenere giovani coppie, genitori separati e lavoratori fuori sede attraverso un mix di investimenti pubblici e partenariati con privati. Infatti, le aziende che partecipano alla realizzazione degli alloggi avranno accesso a linee di credito e regimi fiscali agevolati. Tuttavia sono emerse già le prime critiche.

Cosa prevede il Piano casa 2026

Le risorse per il Piano casa 2026, più volte annunciate nei mesi scorsi, sono state approvate dal Cdm del 30 aprile 2026. Il provvedimento è stato varato sotto forma di decreto-legge (il che lo rende immediatamente operativo, sebbene debba seguire il consueto iter parlamentare per la conversione in legge entro 60 giorni), si presenta come un intervento strutturale a lungo termine e prevede:

• la riqualificazione di circa 60.000 alloggi di edilizia residenziale pubblica attualmente inagibili. Per questo capitolo sono stati stanziati circa 1,7 miliardi di euro (integrabili fino a 4,8 miliardi tramite fondi di rigenerazione urbana);
• la creazione di un fondo gestito da Invimit con una dotazione di circa 3,6 miliardi di euro per alloggi a canone calmierato destinati alla “fascia grigia” (chi ha redditi troppo alti per le case popolari ma troppo bassi per il mercato libero);
• interventi di semplificazione burocratica per attirare capitali privati (fondi e assicurazioni), con l’obbligo per i costruttori di destinare il 70% degli edifici a edilizia convenzionata in cambio di procedure accelerate.

Il piano punta a contrastare l’emergenza abitativa nei prossimi 10 anni, infatti l’investimento complessivo stimato in circa 10 miliardi di euro ha come obiettivo quello di rendere disponibili 100.000 alloggi (tra pubblici e a prezzi agevolati) entro il 2036.

Inoltre, il introduce poi il cosiddetto “housing aziendale“, che riconosce regimi fiscali di favore alle imprese che acquistano o ristrutturano immobili per destinarli ai propri dipendenti. Sono anche previste detrazioni fiscali per i progetti di rigenerazione urbana finalizzata all’edilizia sociale, una riforma di semplificazione burocratica per il cambio di destinazione d’uso di uffici e locali commerciali in abitativi e incentivi per le PMI dell’edilizia impegnate nei cantieri di riqualificazione energetica degli alloggi popolari.

Chi sono i beneficiari degli alloggi

L’accesso alle abitazioni a prezzo calmierato sarà regolato da graduatorie comunali basate su requisiti di reddito ISEE e condizioni sociali specifiche. Il ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (MIT) ha però specificato che avranno priorità quei segmenti di popolazione oggi esclusi dall’assegnazione di case popolari, ma anche tuttavia non hanno un reddito abbastanza alto per accedere al mercato libero.

Tra questi rientrano le giovani coppie e under 35 in possesso di contratti di lavoro precari o a tempo determinato. Ma anche i genitori separati o divorziati in condizioni di disagio abitativo, anziani autosufficienti interessati a programmi di co-housing o permuta immobiliare e lavoratori fuori sede impiegati in aziende situate in zone dove, per l’alta domanda, è difficile affittare o comprare casa a prezzi sostenibili.

Arriva anche il riscatto con il rent to buy

Una novità introdotta dal Piano casa è infine la formula rent to buy, che consente di entrare nell’alloggio pagando un canone mensile, che viene accantonato e considerato poi un acconto sul prezzo finale in caso di acquisto.

Dopo un periodo determinato, solitamente dai 5 ai 10 anni, l’inquilino ha il diritto di riscattare l’immobile scontando quanto già versato. Lo Stato interviene fornendo garanzie fideiussorie alle banche per facilitare l’erogazione dei mutui al termine della locazione e ridurre il rischio di insolvenza per gli istituti di credito.

Piano casa 2026, quando arrivano i bandi

Dopo l’approvazione del decreto a fine aprile, i primi bandi che vedremo tra giugno e luglio 2026 non saranno rivolti direttamente alle famiglie, ma ai Comuni e alle aziende territoriali per l’edilizia residenziale. Questi enti dovranno partecipare alle gare nazionali gestite da Invitalia per accaparrarsi i primi 970 milioni di euro stanziati per ristrutturare gli alloggi sfitti. Quello che vuole fare il governo è far partire i primi cantieri entro l’autunno, così da avere le prime case pronte all’inizio del 2027.

Per quanto riguarda gli investimenti privati e l’housing sociale gestito da Invimit, la finestra temporale si sposta verso settembre e ottobre 2026. In questo periodo verranno aperti gli sportelli per le imprese di costruzione che vogliono accedere alle semplificazioni burocratiche, a patto di vincolare la maggior parte degli appartamenti a canoni d’affitto ribassati del 33%.

Quando può fare domanda il cittadino?

Per chi è in cerca di una casa, la situazione è leggermente più complessa. Nella maggior parte dei casi, i nuovi alloggi riqualificati andranno a scorrere le graduatorie comunali già esistenti. È quindi probabile che tra la fine del 2026 e l’inizio del 2027 i Comuni aggiornino i propri avvisi pubblici per l’assegnazione delle case popolari e di quelle a canone concordato.

A livello locale, però, alcune città come Milano sono già partite con bandi specifici per l’assegnazione di aree (con scadenza a fine giugno), ma i bandi per l’assegnazione effettiva degli appartamenti ai cittadini arriveranno solo quando gli alloggi saranno fisicamente pronti o in via di ultimazione.

Le criticità emerse

Secondo il segretario generale del SUNIA (sindacato unitario nazionale inquilini ed assegnatari), Stefano Chiappelli, fronte della promessa di riqualificare 60.000 alloggi pubblici sfitti in un anno, il finanziamento stanziato di 970 milioni di euro (che risulta distribuito su un arco temporale di 4-5 anni) permetterebbe la riqualificazione di meno di 35.000 alloggi, circa la metà di quanto previsto, che in ogni caso non sarebbero sufficienti per risolvere il problema. Infatti, il sindacato stima che circa 650.000 famiglie siano attualmente in lista d’attesa per un alloggio popolare, mentre sono circa 100.000 le case pubbliche che rimangono vuote per mancanza di fondi necessari alla manutenzione.

Il piano è stato descritto anche come un’operazione di dismissione del patrimonio pubblico finalizzata a fare cassa, piuttosto che a risolvere il disagio abitativo. Sara Funaro (ANCI) ha sottolineato come i proventi delle vendite degli immobili comunali dovrebbero restare vincolati all’edilizia popolare, mentre il provvedimento sembrerebbe orientato a utilizzarli per il ripianamento del debito pubblico.