Riforma dell’edilizia e sanatoria per gli abusi nel 2026: cosa prevede il Testo unico

Il nuovo codice dell’edilizia e delle costruzioni sostituirà a breve il TUE e semplificherà le normative del settore. Il governo ha già ricevuto l’ok alla delega. Così i cittadini non dovranno più sottostare alle lentezze burocratiche per il rilascio dei permessi di costruzione: se gli enti proposti non risponderanno entro i termini, il permesso si intenderà concesso. Vengono meno anche le disparità delle legislazioni territoriali, garantendo il rispetto dei LEP: le regole saranno uguali per tutti, onde evitare contenziosi costituzionali. Pure i cambi di destinazione d’uso degli immobili saranno più semplici, grazie a procedure semplificate e digitalizzate, oltre che meno onerose.

Al contrario di quanto inizialmente diffuso, il nuovo codice non introdurrà una sanatoria facilitata per gli abusi storici – precedenti al 1967 -, almeno secondo quanto precisato al MIT. Ma diversi emendamenti inseriti nella legge di Bilancio potrebbero ridefinire le regole del condono edilizio nel 2026.

Nuovo codice dell’edilizia e delle costruzioni: i principi

Il nuovo codice – che sostituirà il DPR 380/2001 – sarà un corpus che conterrà anche le altre discipline che attraversano il settore, rispettando i principi cardine di sicurezza, tutela del paesaggio e dell’ambiente, efficientamento energetico. Sarà ridefinita anche la classificazione degli interventi edili per rilevanza dell’intervento, sua natura e impatto sul territorio. Ogni intervento avrà anche il suo titolo abitativo associato, onde evitare confusioni interpretative.

Burocrazia e silenzio assenso

Per garantire maggior certezza nella realizzazione delle opere, la delega contiene anche una riduzione degli adempimenti burocratici, introducendo il criterio di proporzionalità: gli oneri documentali e i tempi d’attesa devono essere proporzionati alla portate dell’intervento che si desidera eseguire.

Per ridurre i tempi di rilascio delle autorizzazioni ai lavori, viene rafforzato il principio del silenzio-assenso o silenzio devolutivo: se le amministrazioni coinvolte non risponderanno entro i termini, i richiedenti potranno considerare ricevuta la concessione. Le scadenze, già fissate dal decreto Salva casa sono di: 30 giorni per le sanatorie presentate mediante SCIA e 45 giorni per quelle con il permesso di costruire. Per alcuni casi specifici – immobili con vincoli storici, artistici e architettonici – per i quali è previsto il nulla osta della sovrintendenza, potrebbe intervenire, invece, una terza autorità.

Abusi edilizi e sanatoria: cosa cambia nel 2026

Nel nuovo testo unico dell’edilizia saranno facilitate le sanatorie: i procedimenti per il rilascio del titolo saranno più snelli, ma non verranno modificati i requisiti essenziali, almeno stando alle dichiarazioni ufficiali del MIT. E il ministro Matteo Salvini ha detto che il decreto Salva casa del 2024 non sia un “pacchetto chiuso”, lasciando intendere che ci sia bisogno di ampliare ulteriormente la platea. Con la riforma si rendono commerciabili gli immobili con difformità. Con il Salva casa è stata superata anche la “doppia conformità asincrona”. Se prima era necessario dimostrare la conformità edilizia e urbanistica al momento della realizzazione delle opere e della domanda, adesso basta la conformità alla richiesta della sanatoria. Fanno eccezione le opere totalmente abusive e quelle in zone sismiche.

Secondo alcuni pareri, grazie alla nuova classificazione delle difformità dal titolo edilizio e alla nuova gestione degli abusi edilizi storici – su cui gravano spesso difformità minori -, sarebbero proprio gli interventi realizzati prima del 1° settembre 1967 a godere di maggiori opportunità. Ma alle novità dovute alla razionalizzazione delle norme già esistenti potrebbero aggiungersene delle altre.

Gli emendamenti sull’edilizia nella legge di Bilancio 2026

Oltre ai vari bonus in proroga, nella manovra 2026 potrebbero essere ammessi degli emendamenti che amplierebbero la sanatoria edilizia. Tra le novità più accreditate, la possibilità di sanare le irregolarità non condonate nel 2003, all’epoca del terzo condono edilizio del governo Berlusconi. La proposta di Matteo Gelmetti e Domenico Matera, di Fratelli d’Italia, è quella di riaprire i termini delle richieste. Farebbero eccezione solo gli edifici nelle zone rosse.