L’idea di mettere una parte dei propri risparmi in un pezzo di terra – per farci un agriturismo, un piccolo uliveto, un’attività da affiancare alla professione – passa prima o poi per la stessa domanda: dove si trovano terreni in vendita a un prezzo conveniente? Una risposta arriva dalla Banca nazionale delle terre agricole, lo strumento con cui ISMEA vende il proprio patrimonio fondiario tramite asta pubblica. Dal 14 settembre tornano le aste.
Vale la pena dare un’occhiata, ma senza equivoci: le condizioni di favore di cui si parla ovunque – trent’anni per pagare, tassi agevolati – non sono per tutti e il rischio urbanistico del fondo se lo assume interamente chi compra. La finestra per le offerte è di due mesi, ma le decisioni che contano vanno prese adesso: chi arriva allo sportello senza aver verificato requisiti, liquidità e stato del fondo rischia di restare vincolato per sei mesi a un’offerta che non può onorare.
Bando terreni agricoli ISMEA 2026: cosa c’è in vendita
L’edizione 2026, la nona, mette in vendita 253 terreni per una superficie complessiva di 8.863 ettari e un valore a base d’asta di oltre 121 milioni di euro. A questi si aggiungono 266 terreni del lotto permanente, pari a 5.271 ettari, per un patrimonio complessivamente disponibile che supera i 14.000 ettari. I criteri di vendita sono stati approvati con delibera del consiglio di amministrazione ISMEA del 17 giugno 2026, n. 27.
Lotto periodico vs lotto permanente: le differenze
Nel lotto periodico stanno i terreni fino al terzo tentativo di vendita. Le offerte si presentano dalle ore 12 del 14 settembre 2026 alle ore 12 del 14 novembre 2026 e non possono essere inferiori al prezzo a base d’asta. Se un terreno resta invenduto, il secondo e il terzo tentativo si tengono a un prezzo ridotto di un quarto rispetto al valore del tentativo precedente.
Nel lotto permanente finiscono i fondi rimasti invenduti dopo tre tentativi. Qui si può offrire in qualsiasi momento, fino all’aggiudicazione o al ritiro del terreno e, soprattutto, sono ammesse offerte libere sia in rialzo sia in ribasso, con un minimo fissato al 35% del valore a base d’asta, che a sua volta è già il risultato delle riduzioni applicate nei tentativi andati deserti.
È qui che stanno le occasioni vere in termini di prezzo. Ma è anche l’unico lotto su cui la rateizzazione non si applica: si paga in unica soluzione.
Chi può partecipare
Alla procedura competitiva può partecipare chiunque: persone fisiche, imprese, società. Non serve essere agricoltori, non serve una partita IVA agricola, non serve avere meno di 41 anni. I requisiti richiesti riguardano l’affidabilità del concorrente e vanno posseduti dalla partecipazione fino alla firma del contratto: assenza della pena accessoria dell’incapacità di contrattare con la pubblica amministrazione, assenza di misure di prevenzione antimafia, assenza di liquidazione giudiziale o concordato, assenza di condanne definitive per una serie di reati che comprende criminalità organizzata, corruzione, frode, riciclaggio e l’intermediazione illecita e sfruttamento del lavoro dell’articolo 603-bis del Codice penale.
Sono esclusi anche coloro che, in precedenti edizioni della banca, siano risultati aggiudicatari e poi dichiarati decaduti o rinunciatari senza diritto alla restituzione della cauzione. Se a partecipare è una società, gli stessi requisiti devono valere per amministratori, direttore tecnico, soci con poteri di rappresentanza o controllo e socio unico, anche per chi assume la carica dopo l’offerta.
Chi può accedere alle agevolazioni
Il pagamento rateale è riservato ai giovani imprenditori agricoli, e i requisiti vanno posseduti sin dal momento della pubblicazione dell’avviso di vendita e da non oltre cinque anni:
- per l’impresa individuale, l’amministrazione deve essere affidata a un soggetto tra i 18 e i 41 anni non compiuti, ci vuole l’iscrizione al registro delle imprese e la partita IVA in campo agricolo;
- per le società, è necessaria l’iscrizione al registro delle imprese, la partita IVA agricola, l’oggetto sociale limitato all’esercizio esclusivo delle attività dell’articolo 2135 del Codice civile, l’indicazione di “società agricola” nella denominazione, la maggioranza assoluta delle quote in capo a soci persone fisiche tra i 18 e i 41 anni non compiuti e l’amministrazione affidata esclusivamente a soggetti della stessa fascia d’età.
Per chi arriva da un’altra professione, la partita IVA con cui si esercita l’attività abituale non serve a nulla. E il veicolo societario non si costruisce in vista dell’asta, perché il requisito deve essere già maturato nel tempo. Chi non ha già un’impresa agricola nei termini indicati può comunque comprare il terreno, ma paga tutto subito, come chiunque altro.
Il merito creditizio
C’è poi un secondo filtro: il pagamento rateale viene autorizzato previa valutazione del merito creditizio. Serve una visura CRIF con classe di rating compresa tra “A” e “B”; con rating inferiore la rateizzazione non viene concessa. Non devono inoltre risultare pregiudizievoli, protesti o procedure esecutive.
Non tutto è rateizzabile: quanto si paga alla firma
Anche avendone diritto, non si rateizza il prezzo di aggiudicazione: si rateizza l’importo posto a base d’asta iniziale, al netto del deposito cauzionale già versato.
Se la base d’asta è 100, la cauzione 10 e l’importo offerto 115, il prezzo di aggiudicazione è 115 e si scompone così: 10 di cauzione, trattenuti come principio di prezzo; 90 di importo rateizzabile; 15 di rialzo, da versare in sede di stipula dell’atto definitivo. L’ipoteca legale viene iscritta per 90, cioè il 100% del prezzo rateizzato.
Insomma, più si rilancia, più contante serve subito. Ogni euro offerto sopra la base d’asta esce dal perimetro della dilazione.
Rate e interessi
Le rate sono semestrali, il piano di ammortamento arriva a 30 anni e il pagamento avviene solo con addebito diretto SDD. Il tasso corrisponde al tasso base europeo vigente al momento della determinazione di aggiudicazione, aumentato di 220 punti base; da quest’anno chi sottoscrive una polizza caso morte con compagnia italiana e beneficiario ISMEA, di durata pari a preammortamento più ammortamento e valore pari al debito residuo, ottiene un abbattimento dell’1% sul tasso.
Se il piano supera i vent’anni, i costi di rinnovazione dell’ipoteca sono a carico dell’acquirente. Un’ultima limitazione: chi si aggiudica più terreni può chiedere la rateizzazione per uno solo, contando anche le aggiudicazioni ottenute in edizioni precedenti.
Il fondo agricolo si compra com’è: la responsabilità sulle irregolarità
I terreni e i fabbricati sono venduti a corpo e non a misura, nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano, con eventuali irregolarità o imprecisioni urbanistiche, ipotecarie e catastali che non rendano la vendita vietata dalla legge, comprensivi di accessioni, pertinenze, diritti, servitù attive e passive, oneri, canoni e vincoli esistenti, anche se non noti o non trascritti. La sola presentazione dell’offerta implica accettazione esplicita di quella situazione e assunzione di tutti gli oneri, obblighi, rischi e costi delle regolarizzazioni.
In assenza di preventiva perizia tecnica, la regolarità urbanistica ed edilizia dovrà essere acquisita dall’acquirente a propria cura e spese dopo il rogito, entro 120 giorni, compresa l’eventuale esecuzione di demolizioni e opere di ripristino conseguenti all’insanabilità degli abusi esistenti, senza alcun diritto a risarcimento, indennizzo o rimborso a carico di ISMEA. Se il terreno risulta occupato, anche la procedura per il rilascio del fondo è integralmente a carico di chi compra.
Chi sogna di trasformare un rudere in struttura ricettiva dovrebbe partire da questo e non dal prezzo: un fabbricato con abusi insanabili non è un progetto da rimodulare, è una demolizione a proprie spese entro quattro mesi.
Prima della stipula, poi, l’aggiudicatario deve effettuare entro un termine non superiore a 60 giorni le regolarizzazioni previste dalla legge e strettamente necessarie alla compravendita, pena la revoca dell’aggiudicazione e l’incameramento del deposito cauzionale.
Come si presenta l’offerta
La prima offerta si presenta solo per via telematica sul portale della banca. Deve contenere il codice del terreno, il prezzo offerto in cifre e in lettere, l’IBAN per l’eventuale restituzione della cauzione, le dichiarazioni sostitutive sui requisiti e un indirizzo PEC funzionante, richiesto a pena di esclusione perché tutte le comunicazioni viaggiano esclusivamente per posta certificata.
Il deposito cauzionale è pari al 10% del valore a base d’asta di ogni singolo terreno, va versato con bonifico intestato a ISMEA ed è infruttifero.
L’offerta si intende completata quando l’offerente attiva il link inviato da ISMEA via PEC. Da quel momento è irrevocabile, incondizionata e vincolante per 180 giorni di calendario, salvo il caso del rilancio. Sei mesi di impegno, con la cauzione già uscita dal conto: è la ragione per cui tutte le verifiche vanno fatte prima.
ISMEA valida l’offerta entro 10 giorni lavorativi.
Le offerte concorrenti e i rilanci
Poi si apre il periodo delle offerte concorrenti – fino alla chiusura del periodo di vendita per il lotto periodico, 30 giorni per il permanente – durante il quale altri interessati possono prenotarsi per i rilanci. La gara si tiene con il sistema della vendita con incanto davanti a un notaio banditore individuato dal Consiglio nazionale del notariato, sulla piattaforma telematica RAN e aggiudica chi offre il prezzo più elevato. Attenzione al cambio di forma della cauzione: chi partecipa ai rilanci deve presentarsi con assegno circolare non trasferibile intestato al notaio.
L’aggiudicazione provvisoria
Segue l’aggiudicazione provvisoria, la verifica dei requisiti e l’aggiudicazione definitiva disposta dal direttore generale. La graduatoria resta valida due anni. L’aggiudicazione, va ricordato, non trasferisce la proprietà: quella passa solo con il rogito e il pagamento integrale del prezzo, da corrispondere in unica soluzione almeno cinque giorni prima della stipula. Tutte le spese conseguenti sono a carico dell’acquirente e il notaio rogante va individuato preferibilmente nel comune di Roma: altrove è dovuto a ISMEA un rimborso forfettario di 500 euro per spese di trasferta.
L’ulteriore insidia: la prelazione del terzo settore
Alla vendita dei terreni da parte di ISMEA non si applica la prelazione agraria. Da quest’anno, però, è riconosciuto un diritto di prelazione agli enti del terzo settore iscritti al RUNTS ai quali il fondo sia stato affidato in custodia e la circostanza è indicata nella scheda tecnica del terreno.
Il meccanismo opera anche dopo l’asta: se l’ente non ha partecipato ai rilanci, ISMEA gli comunica l’importo offerto dall’aggiudicatario provvisorio e gli concede 10 giorni per esercitare la prelazione a quello stesso prezzo. Se la esercita, il terreno esce dalla banca e viene venduto a lui; all’aggiudicatario provvisorio vengono restituiti la cauzione e i costi sostenuti per l’asta. Si può quindi vincere l’incanto e non comprare.
Ivana Zimbone
Direttrice responsabile