Certificazioni uniche Airbnb sbagliate, la piattaforma si rifiuta di modificarle: cosa fare

Un nuovo grattacapo si aggiunge alle già complesse vicende fiscali degli affitti brevi in Italia: Airbnb ha infatti comunicato di non essere disponibile a modificare le certificazioni uniche relative ai redditi 2024, anche quando risultano intestate alla persona sbagliata. Una posizione che rischia di creare non pochi problemi a chi affitta attraverso la piattaforma.

Certificazioni uniche affitti brevi: cosa è accaduto

Per comprendere che cosa è accaduto, occorre procedere con ordine. Il problema nasce infatti dal fatto che molte certificazioni uniche sono state emesse a nome di chi gestisce materialmente l’account sulla piattaforma – magari un familiare o un collaboratore – anziché al legittimo proprietario dell’immobile e titolare del reddito.

Secondo gli utenti interessati da questo fenomeno, la piattaforma americana avrebbe scaricato ogni responsabilità sugli utenti: l’errore, sostiene Airbnb secondo quanto riportato sul quotidiano Italia Oggi, è di chi ha registrato sul portale una persona diversa dal reale percettore del reddito. E una volta trasmessi i dati all’Agenzia delle Entrate, non c’è modo di tornare indietro.

La scelta di Airbnb

A supporto della posizione di Airbnb vi è l’evidenza che è possibile, in continuità di servizio, procedere alla variazione dei dati in modo piuttosto semplice, ricorrendo all’assistenza della piattaforma. Per Airbnb, dunque, chi non ha provveduto in autonomia ad allineare i dati alla realtà dei fatti, pur potendolo fare ricorrendo al proprio servizio clienti, è l’unico responsabile di eventuali errori.

Ad ogni modo, le conseguenze di questa discrepanza sono tutt’altro che trascurabili. Il Fisco si ritrova infatti tra le mani della documentazione che attribuisce redditi e ritenute d’acconto a una persona, mentre in realtà dovrebbero essere dichiarati da un’altra. Un disallineamento che può facilmente attivare controlli automatici e contestazioni.

Certificazioni uniche Airbnb sbagliate: cosa fare?

Chi si trova in questa situazione ha sostanzialmente due opzioni:

• lasciare le ritenute d’acconto dove sono finite, ossia in capo a chi risulta nella certificazione unica, mentre il proprietario effettivo dichiara il reddito ma senza poter scontare le imposte già trattenute, del 21%, perché attribuite al soggetto identificato nella certificazione unica. Le ritenute già certificate non possono essere trasferite ad un diverso contribuente nemmeno se fosse il comproprietario dell’immobile oggetto della locazione breve, come indicato nella circolare dell’Agenzia delle Entrate 24/2017 al punto 3.2. Insomma, il risultato è che chi figura nella CU si ritrova con crediti d’imposta senza redditi corrispondenti, mentre chi ha realmente incassato deve versare nuovamente al Fisco quanto già trattenuto alla fonte. Un meccanismo che richiede inevitabilmente un confronto con l’amministrazione finanziaria per cercare di recuperare quanto versato due volte;
• tentare di spostare fiscalmente i dati dalla CU errata al contribuente corretto, con un’operazione che quasi certamente farà scattare alert automatici, con il rischio concreto di avvisi bonari e sanzioni. 

Chi sceglie questa via farebbe dunque bene a mettersi preventivamente in contatto con l’Agenzia delle Entrate, magari attraverso un interpello, per dimostrare la propria buona fede.

Come ridurre la dipendenza economica da Airbnb

Naturalmente, le soluzioni non sembrano accontentare nessuno. E solleva peraltro una questione più ampia: conviene davvero affidarsi esclusivamente a una singola piattaforma per gli affitti brevi? La risposta è sempre più orientata verso la diversificazione.

“Il tema della riduzione della dipendenza economica da Airbnb è ricorrente – spiega a Partitaiva.it Gianluca Capone, esperto di marketing digitale nel settore immobiliare – ma non è possibile fare delle generalizzazioni. La strada è sicuramente più agevole per coloro che hanno un’organizzazione più strutturata e, magari, avendo numerosi immobili da gestire, possono permettersi dei manager, dei consulenti di marketing e altre figure che possono intervenire proattivamente nella gestione. Per i proprietari che hanno uno o due appartamenti, il rischio è che gli investimenti per uscire dalla dipendenza economica di Airbnb non siano sufficienti per compensare la riduzione delle commissioni della piattaforma”.

Per i primi, dunque, può essere consigliabile investire in un sito web proprietario che permetta di raccogliere le prenotazioni senza intermediari, eliminando così gli oneri di Airbnb, mantenendo il controllo completo sui dati dei clienti. Con strumenti di gestione prenotazioni ormai accessibili anche a piccoli operatori, la soluzione è peraltro sempre più praticabile.

Un sito web non è tuttavia sufficiente per costruire una presenza digitale realmente competitiva. “Per i più strutturati, utilizzare contemporaneamente più piattaforme (Booking.com, Expedia e non solo) riduce l’esposizione al rischio e aumenta la visibilità. Esistono inoltre software di channel manager che sincronizzano calendari e tariffe, evitando sovrapprenotazioni”, aggiunge l’esperto. L’invito è quello di costruire un database di contatti soddisfatti da ricontattare direttamente per futuri soggiorni, tagliando drasticamente i costi, accompagnando il follow-up a piccoli incentivi per le prenotazioni dirette.

Non solo. “Accordi con agenzie turistiche, tour operator o strutture ricettive della zona riescono a creare flussi alternativi di clientela, spesso più stabile e prevedibile – conclude il consulente, che suggerisce di prestare attenzione anche al ruolo dei social network -. Instagram, TikTok e Facebook possono diventare vetrine efficaci, soprattutto per proprietà con caratteristiche uniche o in località particolari”.

In ogni caso, la lezione che emerge da questa vicenda fiscale è consolidata: dipendere da un unico canale di distribuzione significa esporsi non solo a costi elevati, ma anche a problematiche come quella delle certificazioni errate, dove il proprietario si trova sostanzialmente privo di leve contrattuali. Diversificare non è pertanto solo una strategia commerciale accorta, ma anche una forma di tutela.