C’è una nuova scadenza, dopo la quale scatta lo stop alle agevolazioni per la prima casa, per chi acquista un immobile ancora in costruzione. Il chiarimento è arrivato dalla Corte di Cassazione. Con una recente sentenza, infatti, è stato stabilito dai giudici che chi non completa i lavori entro tre anni dalla data dell’atto di acquisto perde il diritto alle agevolazioni fiscali, anche se nel frattempo ha trasferito la residenza e attivato le utenze. La buona notizia è che non riguarda indistintamente tutti i bonus prima casa, ma si riferisce a delle specifiche agevolazioni fiscali.
Quando scatta lo stop alle agevolazioni per la prima casa
La sentenza n. 25790/2025, con la quale la Cassazione a chiarito quando scatta la stop delle agevolazioni prima casa, riguarda la decadenza dell’aliquota IVA ridotta al 4%. La pronuncia riguarda il caso di due contribuenti che avevano comprato un immobile classificato come F/3, cioè “unità in corso di costruzione”, beneficiando dell’aliquota IVA ridotta al 4% prevista per l’acquisto della prima casa. Tuttavia, al termine dei tre anni previsti per completare i lavori, l’edificio risultava ancora non ultimato e privo di una destinazione catastale definitiva.
La categoria F/3 è una classificazione “fittizia” del catasto. Viene attribuita alle unità immobiliari ancora in corso di costruzione o non utilizzabili come abitazioni o locali produttivi. Finché un immobile resta in questa categoria, non può essere considerato un’abitazione a tutti gli effetti e, di conseguenza, non può beneficiare delle agevolazioni prima casa. Pertanto, secondo i giudici, la permanenza nella categoria F/3 anche dopo tre anni dall’acquisto è una prova sufficiente a dimostrare la mancata ultimazione dei lavori. Gli elementi addotti dai contribuenti (come la residenza e l’attivazione delle utenze) non bastano a superare questo dato oggettivo.
Cosa cambia con la pronuncia della Cassazione
L’ordinanza, in realtà , conferma un principio già affermato in precedenti sentenze. Chi acquista un immobile ancora da costruire e usufruisce delle agevolazioni fiscali prima casa ha l’obbligo di completare i lavori e regolarizzare catastalmente l’immobile entro tre anni dalla data dell’atto.
In caso contrario, scatta la decadenza dai benefici e l’Agenzia delle Entrate può revocare non solo l’aliquota IVA agevolata al 4%. Infatti, se l’acquirente decade dall’agevolazione principale (la riduzione di IVA/imposta registro sull’immobile) per non aver rispettato le condizioni (es. non aver ultimato i lavori in tre anni), decade automaticamente anche dal beneficio accessorio del mutuo, ovvero dall’applicazione dell’imposta sostitutiva ridotta. Il Fisco, a questo punto, può recuperare l’imposta sostitutiva anche sulle operazioni di credito e prevedere l’applicazione di sanzioni e interessi.
Redazione
Il team editoriale di Partitaiva.it