La Corte di Cassazione, con la recente ordinanza n. 18512 del 7 luglio 2025, ha chiarito un aspetto molto importante per i contribuenti che intendono sottoscrivere un atto di donazione cumulativa, per donare più immobili avvalendosi del criterio di valutazione automatica. Non è sufficiente indicare un valore complessivo riferito all’intero patrimonio donato: è necessario specificare il valore attribuito a ciascun singolo immobile.
Un chiarimento utile, soprattutto alla luce dell’incremento delle donazioni nell’ultimo anno.
Indice
Donazione cumulativa: come funziona la valutazione automatica
La valutazione automatica è uno strumento di garanzia per i contribuenti, previsto dall’articolo 34 del decreto legislativo n. 346/1990. Il meccanismo è abbastanza semplice: se il contribuente dichiara un valore pari o superiore a quello ottenuto, moltiplicando la rendita catastale dell’immobile per i coefficienti stabiliti dalla legge, l’amministrazione finanziaria non può procedere ad accertamenti di valore.
La valutazione automatica opera però solo in tre casi specifici: le divisioni immobiliari senza conguagli o con conguagli massimo del 5%, le donazioni di immobili e le successioni ereditarie. Inoltre, affinché il meccanismo funzioni, servono due condizioni essenziali:
- l’immobile deve avere una rendita catastale (sono quindi esclusi i terreni edificabili e gli immobili senza rendita);
- il contribuente deve indicare il valore di ciascun singolo bene e non solo un valore complessivo.
Valutazione automatica vs “prezzo-valore”
È peraltro importante non confondere la valutazione automatica con il “prezzo-valore”. La valutazione automatica è infatti un limite procedimentale che impedisce accertamenti, ma la base imponibile rimane pur sempre il valore venale del bene. Il prezzo-valore invece cambia proprio la base imponibile, sostituendola con il valore catastale, ma si applica solo alle compravendite di abitazioni e su specifica richiesta dell’acquirente.
Atto di donazione cumulativa: il caso esaminato
Ciò premesso, il caso sottoposto all’attenzione della Suprema Corte riguardava la donazione di nuda proprietà effettuata da un genitore a favore dei propri figli. L’atto comprendeva sia fabbricati dotati di rendita catastale sia immobili collabenti e aree di risulta privi di tale rendita. Le parti avevano indicato un valore complessivo di 390.000 euro, di cui 10.000 euro destinati ai beni senza rendita catastale.
L’ufficio finanziario, analizzando la dichiarazione, ha dedotto che il valore attribuito ai beni dotati di rendita catastale fosse pari a 380.000 euro (calcolato sottraendo i 10.000 euro dal valore complessivo). Ritenendo che l’indicazione di un valore unico per tutti gli immobili con rendita catastale non fosse compatibile con la valutazione automatica, l’Agenzia ha proceduto alla rettifica, rideterminando il valore in 1.192.032 euro e richiedendo il pagamento delle maggiori imposte dovute.
Le diverse interpretazioni dei giudici di merito
La controversia ha attraversato due gradi di giudizio con esiti opposti. La Commissione tributaria provinciale di Imperia ha confermato l’operato dell’Agenzia delle Entrate, mentre la Commissione tributaria regionale della Liguria ha accolto le ragioni dei contribuenti.
Secondo quest’ultima, il valore complessivo di 380.000 euro risultava comunque superiore alla somma dei valori catastali di tutti i beni dotati di rendita, condizione ritenuta sufficiente per l’applicazione della valutazione automatica.
La decisione definitiva della Cassazione
La Suprema Corte ha risolto il contrasto interpretativo richiamando il proprio orientamento consolidato. I giudici hanno sottolineato che quando si presenta una dichiarazione cumulativa per più cespiti, il contribuente deve indicare analiticamente il valore di ciascun bene per consentire all’amministrazione di verificare il rispetto dei parametri della valutazione automatica. L’indicazione di un valore globale impedisce questo controllo e legittima l’esercizio del potere di rettifica da parte dell’ufficio.
La pronuncia chiarisce pertanto che la valutazione automatica richiede trasparenza e specificità nella dichiarazione dei valori: chi intende beneficiare di questa tutela deve necessariamente indicare il valore attribuito a ogni singolo immobile, evitando l’indicazione di importi complessivi che non permettono la verifica della correttezza della valutazione. Il mancato rispetto di questo requisito espone il contribuente al rischio di accertamento e alla conseguente richiesta di maggiori imposte.
Roberto Rais
Giornalista e autore