Le aste immobiliari sono uno dei canali più interessanti per l’acquisto di proprietà a prezzi vantaggiosi, dai quali ricavare rendite – nel caso di affitti brevi, affitti a lungo termine o attività commerciali – o da rivendere a prezzo maggiorato. Si tratta, infatti, di procedure giudiziarie mediante le quali vengono venduti immobili pignorati, messi all’asta per soddisfare i creditori del proprietario che non è riuscito a onorare i propri debiti. Un meccanismo che offre agli acquirenti la possibilità di accedere al mercato immobiliare con modalità diverse rispetto alla compravendita tradizionale, ma che richiede conoscenze specifiche e una valutazione attenta dei pro e dei contro. Altrimenti, ciò che si profila come il potenziale miglior affare della vita può diventare un enorme grattacapo.
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Aste immobiliari, il vantaggio economico come principale leva
Il vantaggio principale delle aste immobiliari è, intuibilmente, quello economico: il risparmio sul prezzo di acquisto costituisce senza alcun dubbio l’attrattiva principale delle aste immobiliari. Gli immobili vengono infatti generalmente messi in vendita con una base d’asta significativamente inferiore al valore di mercato, spesso con riduzioni che possono raggiungere il 20% o il 30% rispetto alle quotazioni standard.
Un’opzione sempre più premiata. Se, infatti, da gennaio a settembre 2025 le aste immobiliari erano in calo dell’11% su base annua, è pur vero che nel trimestre estivo si è verificata l’attesa inversione di tendenza, con un incremento del 5,1% rispetto allo stesso periodo dell’anno precedente, che ha trascinato al rialzo anche la base d’asta (+1,9%). Dati che dimostrano come il mercato stia assorbendo gli shock degli ultimi anni e che il sistema stia recependo sia le riforme, che l’evoluzione digitale dei processi di vendita.
Le tempistiche
I tempi di aggiudicazione sono sempre più bassi, in calo addirittura del 10% nell’ultimo decennio. Questo si spiega con la natura stessa della procedura esecutiva, che mira a liquidare rapidamente il bene per soddisfare i creditori. Inoltre, se l’asta va deserta, nelle successive tornate il prezzo base viene ulteriormente ridotto, offrendo opportunità ancora più interessanti. “È però importante fare una precisazione – spiega Stefano Parenti, agente immobiliare -. Negli ultimi anni stiamo assistendo a una partecipazione sempre più elevata alle aste immobiliari, soprattutto nelle zone più richieste. Questo comporta che, in molti casi, il prezzo finale di aggiudicazione finisca per avvicinarsi molto al valore di mercato, se non addirittura superarlo. L’idea dell’asta come occasione sempre e comunque conveniente non è quindi più automatica come in passato”.
Per chi dispone di liquidità immediata o di un accesso al credito ben strutturato, l’asta può comunque rappresentare un’interessante modalità di acquisto, se affrontata con una corretta analisi preventiva. “Valutazione reale dell’immobile, costi accessori, tempi e rischi devono essere considerati con attenzione, perché il vantaggio economico non è garantito e va costruito con competenza”, aggiunge Parenti.
L’acquisto è sicuro? Perizia giurata, trasparenza e altre garanzie legali
Un aspetto spesso sottovalutato riguarda la sicurezza giuridica della procedura d’asta. A differenza di alcune compravendite private in cui possono emergere problemi legati a vizi della proprietà o contenziosi nascosti, l’asta immobiliare offre un contesto normativo più chiaro e controllato dal tribunale.
La perizia giurata redatta da un esperto nominato dal giudice fornisce, per esempio, informazioni dettagliate sullo stato dell’immobile, sulla sua regolarità urbanistica e sulle eventuali ipoteche o gravami. “Da questo punto di vista l’acquisto in asta è oggettivamente molto sicuro – sottolinea Stefano Parenti -. Prima della vendita vengono effettuate una serie di verifiche approfondite che riguardano sia la conformità urbanistica e catastale dell’immobile, sia la situazione ipotecaria. Tutta la documentazione viene analizzata e messa a disposizione degli acquirenti, riducendo in modo significativo il rischio di imprevisti successivi”.
Inoltre, una volta aggiudicato l’immobile, l’acquirente ottiene un titolo di proprietà “purificato” da ipoteche e pignoramenti precedenti, che vengono cancellati d’ufficio: una sorta di pulizia giuridica che è una garanzia evidentemente importante, poiché elimina molti dei rischi tipici delle transazioni private.
I rischi legati allo stato dell’immobile
Tuttavia, l’impossibilità di visitare l’immobile prima dell’acquisto costituisce uno dei principali ostacoli per molti potenziali acquirenti. Nella maggior parte dei casi, gli immobili all’asta sono infatti occupati dai debitori esecutati o da loro familiari e, per questo, non è sempre possibile effettuare sopralluoghi interni approfonditi.
L’acquirente deve dunque basarsi sulla perizia tecnica allegata alla documentazione d’asta, che fornisce una descrizione dello stato dell’immobile, ma che potrebbe non essere sempre aggiornata o completa. “Questo è probabilmente il limite più rilevante delle aste immobiliari – osserva l’esperto -. Non avere la certezza di poter visionare direttamente l’immobile è un fattore limitante, perché obbliga l’acquirente a prendere decisioni basandosi su documentazione tecnica che, in alcuni casi, può essere parziale o non più attuale”.
Possono pertanto emergere problemi strutturali, difetti agli impianti o necessità di ristrutturazioni importanti che incidono significativamente sull’effettiva convenienza dell’affare. Chi partecipa a un’asta deve quindi mettere in conto la possibilità di dover affrontare spese impreviste per rendere l’immobile abitabile o conforme alle normative vigenti.
Chi partecipa a un’asta deve quindi mettere in conto la possibilità di dover affrontare spese impreviste per rendere l’immobile abitabile o conforme alle normative vigenti. “All’interno di un corretto business plan è fondamentale prevedere una voce imprevisti adeguata, spesso più ampia rispetto a una compravendita tradizionale, proprio per tutelarsi da eventuali sorprese”, suggerisce.
Le complessità amministrative e i tempi per liberare l’immobile
Vi è poi l’ulteriore evidenza che le procedure post-aggiudicazione possono rivelarsi lunghe e complesse. Dopo l’aggiudicazione definitiva, infatti, l’acquirente deve attendere il decreto di trasferimento da parte del giudice, che a volte può richiedere diversi mesi. “Dal punto di vista procedurale, i tempi legati all’emissione del decreto di trasferimento sono fisiologici e variano in base al carico di lavoro del tribunale – fa sapere Stefano Parenti -. Tuttavia, l’elemento che incide in modo più rilevante sulle tempistiche complessive dell’operazione è la condizione di occupazione dell’immobile”.
Successivamente, se l’immobile è occupato, sarà necessario ottenere il rilascio coattivo attraverso l’ufficiale giudiziario, per un processo che può protrarsi ulteriormente. “La presenza di occupanti introduce una variabile critica nella pianificazione dell’investimento, poiché i tempi di rilascio possono estendersi ben oltre quelli stimabili in fase di aggiudicazione”, aggiunge. In alcuni casi, gli occupanti potrebbero opporre resistenza o creare difficoltà, ritardando la possibilità di entrare effettivamente in possesso del bene acquistato rendendo necessaria una valutazione preventiva molto accurata dei tempi di rientro dell’investimento.
Come prepararsi per un’asta immobiliare
Partecipare con successo ad un’asta richiede una preparazione accurata e consapevolezza dei costi aggiuntivi. Oltre al prezzo di aggiudicazione, l’acquirente deve infatti sostenere le spese di giustizia, gli onorari professionali, le imposte di registro e i compensi per i custodi giudiziari. È inoltre necessario versare una cauzione iniziale per partecipare, che viene restituita solo ai non aggiudicatari. Molti acquirenti sottovalutano questi costi accessori, che possono però incidere significativamente sull’investimento totale.
“Per questo è fondamentale lavorare su un business plan completo e realmente professionale, che includa tutte le voci di costo, certe e potenziali. In alcuni casi è fondamentale avere anche una buona capacità di previsione, per anticipare problematiche che potrebbero emergere in una fase successiva dell’operazione. La pianificazione accurata consente di valutare correttamente la sostenibilità dell’investimento”, conclude Parenti.
Roberto Rais
Giornalista e autore