Affitti brevi in comodato d’uso: chi deve dichiarare i redditi e come gestire la cedolare secca

Si avvicina la bella stagione e si moltiplicano le opportunità di guadagno per coloro che dispongono di immobili da poter affittare per brevi periodi durante le vacanze. Ma cosa succede se si presta casa a un familiare o a un amico e quest’ultimo la vuole affittare su portali come Airbnb? Ecco come funzionano le locazioni brevi nel comodato d’uso e come si dichiarano i relativi redditi.

Il contratto di comodato

Il comodato è il contratto con cui una parte (il comodante, cioè il proprietario) consegna a un’altra parte (il comodatario) un bene mobile o immobile affinché se ne serva gratuitamente per un tempo determinato o per un uso specifico, con l’obbligo di restituirlo alla scadenza. Se è previsto un corrispettivo, anche minimo, si tratta di locazione e non di comodato.

Dal punto di vista legale, il comodato d’uso gratuito di un immobile è disciplinato dagli articoli 1803 e seguenti del Codice civile. Non è richiesta la forma scritta per la sua validità, ma la forma scritta diventa indispensabile ai fini della registrazione fiscale e per beneficiare delle (eventuali) agevolazioni IMU previste dalla legge.

Come registrare il contratto

La registrazione del contratto di comodato è obbligatoria entro 30 giorni dalla data di stipula, se il contratto è redatto in forma scritta. Può essere effettuata telematicamente tramite i servizi dell’Agenzia delle Entrate (accedendo con SPID, CIE o credenziali Entratel/Fisconline) oppure presentando il modello RAP presso qualsiasi ufficio territoriale dell’Agenzia, senza dover necessariamente recarsi nell’ufficio del proprio domicilio fiscale.

La registrazione non è gratuita, anche se il comodato è a titolo gratuito e l’imposta di registro è comunque dovuta in misura fissa:

• imposta di registro -> € 200 in misura fissa, da versare tramite modello F24 con codice tributo 1550;
• imposta di bollo -> € 16 ogni 4 facciate scritte (o ogni 100 righe), pagabile con F24, codice tributo 1552;
• termine -> entro 30 giorni dalla stipula;
• sanzioni -> dal 120% al 240% dell’imposta dovuta. È possibile sanare tramite ravvedimento operoso prima di eventuali controlli fiscali.

Come compilano la dichiarazione dei redditi comodante e comodatario

Una volta registrato il contratto il comodante dichiara l’immobile nel quadro B del 730 o nel quadro RB del Modello redditi. Il reddito imponibile è la rendita catastale rivalutata. Paga IRPEF sulla rendita catastale e IMU secondo l’aliquota comunale (con eventuale riduzione del 50% per comodato a familiari con residenza nell’immobile).

Invece il comodatario non dichiara nulla per l’utilizzo dell’immobile. Il proprietario, quindi, continua a pagare le imposte sull’immobile anche se non lo abita e non ne trae alcun reddito monetario, cedere l’uso gratuito di un immobile non fa venire meno gli obblighi fiscali del proprietario.

Chi dichiara il reddito nelle locazioni brevi?

Cosa succede quando il comodatario, anziché limitarsi a usare l’immobile, autorizzato dal comodante, decide di affittarlo su piattaforme come Airbnb o Booking per brevi periodi? La risposta dell’Agenzia delle Entrate è che il reddito derivante dalle locazioni brevi poste in essere dal comodatario deve essere dichiarato dal comodatario stesso, non dal proprietario, nella categoria redditi diversi.

Le locazioni brevi stipulate dal comodatario non rientrano nella categoria dei redditi fondiari (che spettano al proprietario), bensì in quella dei redditi diversi, disciplinati dall’articolo 67 del TUIR. Il comodatario, non essendo il titolare del diritto reale sull’immobile, non può produrre redditi fondiari. Ma ha il possesso e la disponibilità dell’immobile, e quando lo sfrutta economicamente produce un reddito che la legge qualifica appunto come reddito diverso.

Nel caso specifico il comodante (proprietario) continua a dichiarare l’immobile nel quadro B (redditi fondiari) e a pagare IMU. Non dichiara i proventi delle locazioni brevi. Il comodatario, invece, dichiara i proventi delle locazioni brevi come redditi diversi nel quadro D del 730 o nel quadro RL del Modello Redditi. Può applicare la cedolare secca al 21% (primo immobile) o al 26% (dal secondo immobile in poi).

Obbligo di ritenuta delle piattaforme digitali

Dal 2021, le piattaforme digitali come Airbnb e Booking sono tenute a operare una ritenuta del 21% sui corrispettivi pagati agli host italiani, applicando la cedolare secca in via automatica. In sede di dichiarazione, il comodatario dovrà indicare i proventi lordi e la ritenuta subita, che potrà essere scomputata dall’imposta dovuta o, se eccedente, chiesta a rimborso.

È fondamentale conservare tutta la documentazione, come estratti conto delle piattaforme, ricevute dei bonifici, certificazioni delle ritenute. In caso di controllo dell’Agenzia delle Entrate, questa documentazione permetterà di dimostrare sia l’ammontare dei proventi sia le ritenute già versate dal sostituto d’imposta e recuperarle in dichiarazione dei redditi a proprio favore.