SCIA per affitti brevi e turistici: nuovi obblighi per chi ha più di due case

Con l’entrata in vigore della manovra 2026, il legislatore ha deciso di cambiare le regole degli affitti brevi e turistici. Dal 1° gennaio, infatti, già dal terzo immobile gli introiti derivanti da questo tipo di locazioni vengono considerati reddito di impresa. Questo comporta tutta una serie di obblighi da rispettare, come la SCIA e l’adeguamento ai nuovi requisiti di sicurezza. Avere il quadro chiaro su quali sono e come funzionano è fondamentale, perché evita di andare incontro a multe severe.

Quando la SCIA è obbligatoria per gli affitti brevi

Secondo quanto previsto dalla manovra 2026, chi concede in locazione breve più di due appartamenti verrà considerato in automatico un imprenditore. In questi casi, il soggetto in questione è tenuto all’apertura della partita IVA. Deve anche provvedere all’iscrizione al Registro delle imprese e a procedere con la segnalazione certificata di inizio attività al Comune, tramite la presentazione della SCIA.

La segnalazione è obbligatoria per: le locazioni brevi (inferiori a 30 giorni) e per le locazioni turistiche, anche se di durata superiore ai 30 giorni. Come chiarito recentemente dal ministero del Turismo, infatti, se la finalità è turistica, non importa se il contratto dura 15 giorni o 45 giorni. Se si hanno più di due case destinate a questo scopo, la legge presume che il proprietario stia mettendo in piedi un’organizzazione professionale (un’impresa). E anche in questo caso, scatta l’obbligo di SCIA.

Nuovi standard di sicurezza e obblighi

In caso di affitti brevi o turistici, il proprietario deve garantire sempre il rispetto degli standard di sicurezza a livello nazionale. La disciplina di riferimento è il DL n. 145/2023, che ha introdotto il cosiddetto CIN (codice identificativo nazionale) sia per le locazioni inferiori a 30 giorni che per quelle turistiche. Come previsto dal decreto, per ottenere e mantenere il CIN, ogni unità immobiliare deve installare estintori portatili a norma di legge. Inoltre, gli immobili devono essere dotati di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e monossido di carbonio (CO). Tali sensori devono essere funzionanti e posizionati strategicamente per segnalare tempestivamente eventuali perdite o malfunzionamenti degli impianti di riscaldamento o cottura.

Tali obblighi valgono sia per chi opera come privato (sotto i 3 immobili), sia per chi opera in forma imprenditoriale. L’assenza dei dispositivi di sicurezza (estintori e rilevatori) può portare alla revoca del CIN e al pagamento delle relative sanzioni.

Dove vanno collocati i dispositivi

Gli estintori devono essere collocati in posizioni accessibili e visibili. Solitamente vanno messi vicino agli accessi o in aree a rischio specifico (come la cucina). Ce ne deve essere uno ogni 200 metri quadrati o, in ogni caso, almeno uno per piano.

Quali sono le sanzioni per chi non rispetta le regole sulla SCIA

Se si gestiscono tre o più immobili senza aver presentato la SCIA al Comune, l’attività viene considerata abusiva. In questo caso, sono previste sanzioni da 2.000 a 10.000 euro. Sono previste inoltre sanzioni per le strutture sprovviste di CIN (da 800 a 8.000 euro). Per quelle che invece non lo espongono all’esterno dell’edificio o negli annunci online, la multa varia dai 500 a 5.000 euro.

In assenza di estintori e di rilevatori, la multa varia dai 600 ai 6.000 euro per ogni violazione accertata. La stessa scatta anche se i dispositivi sono presenti ma risultino non funzionanti o non conformi.

Infine, chi opera senza partita IVA – quando invece dovrebbe averla – viene considerato un evasore. Di conseguenza, l’Agenzia delle Entrate può richiedere il recupero delle imposte non versate, con sanzioni che vanno dal 120% al 240% dell’imposta dovuta.