Investimenti immobiliari, quanto rendono davvero: le migliori città dove comprare casa

Il mercato immobiliare è in crescita in Italia: le compravendite segnano +8,1% nel secondo trimestre 2025. A dirlo sono i dati dell’Osservatorio del mercato immobiliare pubblicati dall’Agenzia delle Entrate. Alle abitazioni residenziali, ai locali commerciali/uffici si aggiungono gli investimenti immobiliari di chi sceglie di acquistare una casa per metterla a reddito. Il mattone continua a essere un investimento profittevole che risponde a una sola regola: rendere. Lo conferma anche l’ultimo studio di Tecnocasa. Per ottenere una rendita considerevole non è necessario possedere un immobile in una location ricercata e gettonata. Talvolta, anche immobili più modesti, possono consentire lauti guadagni, a patto di puntare sula qualità e di ridurre all’osso gli oneri. Ecco dunque quali sono le città italiane in cui le rendite immobiliari sono più alte e dove conviene acquistare casa.

Investimenti immobiliari in Italia: i dati

Secondo l’analisi condotta dal gruppo Tecnocasa, il mattone rappresenta il 18,4% del totale delle compravendite realizzate dalle agenzie affiliate, leggermente in calo rispetto al 19,5% dell’anno precedente. E in alcune città questa percentuale è anche più elevata: a Napoli, per esempio, si sale fino al 39,3%. Ma quanto rende questo investimento? Tecnocasa ha stilato una lista degli affitti a lungo termine, senza considerare dunque quelli stagionali. I dati del secondo trimestre 2025 dimostrano che i rendimento annui nelle grandi città (per bilocali da 65 mq)  è del 5,8%, complice l’aumento dei canoni di locazione nell’ultimo anno.

Quali sono le città in cui conviene acquistare casa

Nella classifica delle metropoli che spiccano per avere i rendimenti immobiliari maggiori ci sono: Genova (7,6%), Palermo (7,2%) e Verona (6,7%). Subito dopo seguono Bari, Napoli, Bologna, Roma, Torino, Milano e Firenze. “Gli investitori preferiscono le aree con la presenza di atenei, di aziende che attirano lavoratori fuori sede, dotate di servizi e sottoposte ad interventi di riqualificazione”, spiega Tecnocasa. Inoltre, chi ha investito a Milano vent’anni fa ha visto moltiplicarsi il valore dell’immobile. Secondo lo studio, i prezzi sono aumentati del 135,4% dal 1998 al 2024.

Strategie per investimenti immobiliare 2025

Quando si parla di investimento immobiliare, è importante prendere in considerazione non solo i rendimenti potenziali, ma anche la tipologia di locazioni. L’analisi di Tecnocasa prende in esame locazioni a lungo termine e non stagionali. Gli affitti brevi offrono una redditività maggiore, ma negli ultimi tempi  hanno meno appeal rispetto agli anni scorsi. Questo soprattutto nelle aree ormai sature. 

Cosa influenza il rendimento reale

I dati parlano chiaro: secondo i calcoli della Cna, il costo di un’abitazione in affitto, in media, assorbe il 43,7% della retribuzione netta di un operaio, ma a Milano sfiora il 65% e in città come Firenze, Roma e Bologna supera il 50%. Soltanto a Torino (37,8%) e Napoli (34,4%) tra i grandi capoluoghi l’incidenza dell’affitto è inferiore alle media nazionale. Inoltre, se un investitore vuole acquistare una casa, per affittarla deve considerare:

• la tassazione. L’imposta sostitutiva su canone (cedolare secca 21% o 10% per affitti a canone concordato), IMU su seconde case, imposta di registro
• le spese di manutenzione. Immobili datati richiedono interventi frequenti; 
• i rischi locativi. Vacanze, morosità, difficoltà nel reperire inquilini affidabili. Alcune zone sono più soggette a questi rischi;
• la gestione. Molti investitori delegano la gestione ad agenzie, riducendo l’impegno diretto ma abbassando il rendimento netto;
• la rendita netta reale. Una volta tolte le spese, la redditività effettiva può scendere al 3,5/4%.

Investire sugli immobili in Italia, conviene davvero? Pro e contro

Il primo vantaggio, evidente, è il reddito passivo. L’affitto di un immobile può infatti garantire entrate regolari e tendenzialmente prevedibili, facilitando la pianificazione finanziaria di medio-lungo periodo. A questo si aggiunge la possibilità di realizzare una plusvalenza nel tempo. Senza contare l’utilizzo personale o familiare: una casa può servire come punto d’appoggio per un figlio fuori sede o come futura abitazione per la pensione. Il valore emotivo resta un elemento forte: avere un bene tangibile, da lasciare in eredità, rappresenta ancora oggi una delle forme più comuni di costruzione patrimoniale.

Ma i vantaggi degli investimenti immobiliari vanno bilanciati con le criticità. Questo perché acquistare un immobile richiede capitale iniziale, spesso pari al 20% del valore, oltre a un reddito stabile per sostenere le rate del mutuo. A questo si aggiungono le spese di manutenzione imposte comunali, le utenze e, se presente, la gestione delegata. Inoltre, un immobile è un investimento soggetto a rischi legati al territorio. In alcune aree, la chiusura di aziende, l’aumento della criminalità o la costruzione di infrastrutture sgradite possono deprezzare rapidamente il valore della casa. 

Infine, ci sono i rischi legati alla locazione. La morosità degli inquilini è una realtà diffusa: quasi il 40% degli affittuari italiani ha avuto problemi con proprietari insolventi o difficoltà nei pagamenti, un fenomeno che può pesare enormemente sul rendimento atteso. 

Under 35, quanto ci mettono i giovani a comprare casa

Non tutti, però, possono permettersi gli investimenti immobiliari. Secondo le statistiche, per esempio, per i giovani sotto i 35 anni, comprare casa a Milano è un sogno a lungo – lunghissimo – termine. Il motivo? Stipendi troppo bassi, inflazione, precarietà occupazionale e costi degli immobili alle stelle stanno rendendo sempre più lontano il traguardo. A Milano, dove i prezzi restano tra i più alti d’Italia, un under 35 impiegherebbe 147,5 anni per acquistare casa con il solo proprio reddito.

Anche con l’accesso a un mutuo, ipotizzando un prestito con rate sostenibili rispetto allo stipendio medio, il tempo resterebbe altissimo: 141,3 anni. Ma non si tratta solo del capoluogo lombardo. A Roma, i tempi di acquisto arrivano a 101,2 anni senza mutuo e scendono a 87,6 anni con il finanziamento. A Firenze, altra città simbolo del patrimonio edilizio storico italiano, servirebbero 95,7 anni, che diventano 79,2 in presenza di mutuo. “Stiamo assistendo a una frattura strutturale tra chi può permettersi di comprare e chi no. E questa frattura, se non gestita con politiche mirate, rischia di allargarsi ancora”, sottolineano gli analisti di Ener2Crowd. Il governo starebbe studiando i termini de nuovo Piano casa per arginare il problema.