IMU su immobili-merce, stop all’esenzione se in affitto, cosa cambia per le imprese

L’ordinanza del 21/04/2025 n. 10394 della Corte di Cassazione ha chiarito una vicenda che da diversi anni divideva giurisprudenza e dottrina: l’esenzione IMU per gli “immobili-merce”. Si stabilisce infatti che l’esenzione è completamente persa nel caso in cui l’immobile venga affittato anche solo per un breve periodo durante l’anno, con impatti evidenti sulle tasche dei contribuenti.

Cosa sono gli immobili-merce

Gli immobili – merce sono i fabbricati costruiti dalle imprese edilizie con la finalità di essere venduti: si tratta pertanto di prodotti che verranno ceduti a ulteriori soggetti e sui quali il legislatore ha previsto un’esenzione dall’IMU proprio perché non generano reddito per il proprietario, rimanendo in attesa di acquirenti.

Quali immobili merce sono esenti dall’IMU

L’agevolazione si basa però su due condizioni fondamentali: l’immobile deve mantenere la destinazione alla vendita e non deve essere concesso in locazione. Fino ad oggi, però, c’era incertezza su cosa significasse esattamente “non essere locato“, soprattutto nel caso di affitti temporanei.

Quando l’esenzione IMU non vale: il caso

La chiarezza su tale interrogativo è ora offerta dai giudici della Suprema Corte, grazie a una controversia finita sulle proprie scrivanie e avente come protagonisti un Comune e una società edilizia, che aveva beneficiato dell’esenzione IMU per gli anni 2014-2017, nonostante avesse affittato alcuni immobili per brevi periodi. L’importo contestato era di oltre 13.000 euro.

I giudici di primo e secondo grado avevano dato ragione alla società, sostenendo che una locazione transitoria non dovesse precludere l’esenzione per il resto dell’anno. Secondo questa interpretazione, se un immobile veniva affittato per un mese, l’esenzione si sarebbe dunque dovuta applicare per i restanti undici mesi.

La Suprema Corte ha però ribaltato completamente questa impostazione. Per i giudici di legittimità, infatti, qualsiasi forma di locazione – e dunque anche quella di un solo giorno – fa perdere l’esenzione per l’intero anno fiscale. Insomma, non esistono vie di mezzo o calcoli proporzionali.

La motivazione è chiara: l’esenzione è pensata per immobili che rimangono completamente disponibili per la vendita. Nel momento in cui vengono affittati, anche temporaneamente, perdono questa caratteristica e diventano beni che producono reddito. E, come tali, sono soggetti a tassazione normale.

IMU per immobili-merce, cosa cambia per le imprese

La Cassazione ha spiegato che ammettere l’esenzione parziale significherebbe snaturare la finalità della norma, considerato che l’agevolazione in questione è stata creata per sostenere le imprese edilizie che hanno immobili invenduti, e non certo per chi cerca di ottenere ricavi extra attraverso affitti temporanei.

Inoltre, il legislatore ha già previsto espressamente i casi in cui le esenzioni possono essere applicate solo per parte dell’anno. Dunque, proseguono i giudici di legittimità, se avesse voluto permettere questa possibilità anche per gli immobili – merce, lo avrebbe fatto esplicitamente, come ha fatto per altri casi specifici.

L’ordinanza si inserisce coerentemente nell’orientamento già espresso dal ministero dell’Economia e delle Finanze nel 2014. In quell’occasione, infatti, il MEF aveva chiarito che qualsiasi forma di locazione, anche di un solo mese, avrebbe comportato la perdita dell’agevolazione. E, anche in quell’occasione, il MEF ebbe modo di adottare una posizione chiara: l’affitto, per quanto breve, rappresenta una distrazione del bene dalla sua finalità originaria di vendita, contraddicendo così i presupposti dell’esenzione.

La scelta

Per quanto concerne gli effetti sulle imprese, l’ordinanza richiederà probabilmente qualche cambio di approccio da parte degli imprenditori che in passato avevano adottato la strategia di affittare temporaneamente gli immobili invenduti per coprire almeno parzialmente i costi di mantenimento, ritenendo di poter mantenere l’esenzione per il resto dell’anno.

Considerato che la pratica non è più sostenibile dal punto di vista fiscale, le imprese dovranno ora scegliere se mantenere gli immobili completamente liberi per beneficiare dell’esenzione, oppure affittarli accettando di pagare l’IMU per l’intero anno. A nulla servirà giustificarsi che l’affitto è stato molto breve, come un solo giorno o una settimana: non conta pertanto nemmeno se il canone sia simbolico o se l’affitto sia stato motivato da esigenze particolari: qualsiasi forma di locazione, per qualsiasi durata, comporta la perdita totale dell’esenzione.