Agevolazione prima casa, no al doppio beneficio anche in caso di donazione indiretta: la sentenza della Cassazione

Chi ha già usufruito delle imposte ridotte per l’acquisto della prima casa non può accedere nuovamente allo stesso beneficio fiscale in occasione di un secondo acquisto. E questo vale anche se il primo immobile è stato ricevuto per donazione indiretta dai genitori. A stabilirlo è la Corte di cassazione con la sentenza n. 2482 del 5 febbraio 2026, che chiude in modo netto un contenzioso decennale e allinea la giurisprudenza alle posizioni dell’Agenzia delle Entrate.

Agevolazione prima casa e donazione indiretta: Cosa dice la sentenza n. 2482/2026

Al centro della vicenda c’è un contribuente che, nel 2013, aveva acquistato un immobile richiedendo le agevolazioni prima casa. L’Agenzia delle Entrate aveva però emesso un avviso di liquidazione, contestando che lo stesso soggetto avesse già beneficiato delle stesse agevolazioni in occasione di un acquisto del 1993 – quando era ancora minorenne – finanziato dai genitori tramite donazione indiretta.

Il contribuente aveva sostenuto che quell’acquisto, in quanto ascrivibile a una liberalità dei genitori e non a un atto proprio, non potesse essere computato come precedente utilizzo del beneficio. I giudici di primo grado gli avevano dato ragione; la commissione tributaria regionale aveva poi ribaltato la sentenza in appello. La Cassazione ha confermato quest’ultima posizione.

“La sentenza è importante perché sgombra il campo da interpretazioni troppo formalistiche – spiega a Partitaiva.it l’avvocata Rosanna Curto, esperta in diritto di famiglia, donazioni e successioni -. Non conta come si è diventati proprietari di quell’immobile, se attraverso un atto di compravendita o una donazione, diretta o indiretta. Conta, invece, aver già goduto di un beneficio fiscale riservato a chi acquista la prima casa. Replicarlo costituirebbe una duplicazione vietata dalla norma”.

Agevolazione prima casa: i requisiti e il divieto di duplicazione

L’agevolazione prima casa permette di ridurre le imposte indirette – registro e IVA –  sull’acquisto di un’abitazione, a condizione che vengano rispettati precisi requisiti. Tra questi, quello che rileva ai fini della pronuncia in esame: l’acquirente non deve già possedere, su tutto il territorio nazionale, un altro immobile acquistato con la medesima agevolazione.

La norma di riferimento è l’art. 1, nota II-bis, primo comma, lettera c) della tariffa allegata al Dpr n. 131/1986. In alternativa al divieto assoluto, la legge consente di vendere l’immobile già posseduto entro due anni dal nuovo acquisto agevolato, termine esteso da uno a due anni dalla legge di Bilancio 2025, con effetto anche sui casi in cui, al 31 dicembre 2024, non fosse ancora scaduto il vecchio termine annuale.

Donazione indiretta: irrilevante per la Cassazione

Il punto più delicato della sentenza riguarda proprio la qualificazione giuridica del primo acquisto. Il contribuente aveva infatti impostato la propria difesa sull’argomento che una donazione indiretta – cioè il pagamento del prezzo da parte dei genitori in sede di atto di compravendita a favore del figlio minorenne – non potesse essere equiparata a un acquisto in senso stretto.

La Cassazione ha respinto questa impostazione. Ciò che conta, secondo i giudici, non è la forma dell’atto ma il risultato concreto: il contribuente è diventato proprietario di un’abitazione e su quell’atto è stata applicata l’imposta di registro agevolata prevista per la prima casa. Il beneficio, dunque, è stato materialmente fruito. E non può esserlo una seconda volta.

“È una decisione che tutela la coerenza del sistema fiscale – commenta Curto -. Se il legislatore ha riservato un’agevolazione a chi acquista la prima casa, è evidente che non possa valere due volte per la stessa persona. Il fatto che la prima operazione fosse una donazione indiretta non cambia la sostanza: il beneficio c’era e veniva usato. Chi si trova in situazioni analoghe farebbe bene a verificare con attenzione la propria posizione prima di procedere a un nuovo acquisto.”

Cosa cambia per chi compra casa

La sentenza ha un impatto diretto su chi, avendo ricevuto un immobile nell’ambito di operazioni familiari – acquisti compiuti dai genitori a favore di figli minorenni, intestazioni con denaro altrui – si trova oggi a voler comprare una nuova abitazione richiedendo le agevolazioni prima casa. In questi casi, è indispensabile verificare:

• se sull’atto originario sia stata applicata l’imposta di registro agevolata al 2% (o l’IVA al 4%);
• se l’immobile ricevuto sia ancora in proprietà o sia stato venduto;
• se, in caso di possesso attuale, i due anni di tempo per la rivendita siano ancora disponibili.

“Il consiglio – aggiunge l’avvocata – è di non dare per scontato che una donazione, anche indiretta, non lasci tracce ai fini fiscali. Prima di firmare un preliminare, è utile richiedere una verifica sulla storia catastale e fiscale di tutti gli immobili che si sono posseduti, anche in passato e anche se ricevuti da terzi”.