Affitti brevi e presunzione di imprenditorialità: cosa cambia davvero per chi affitta più di due appartamenti

Il mondo degli affitti brevi si trova di fronte a uno dei cambiamenti normativi più rilevanti degli ultimi anni. Con la legge 199 del 2025, infatti, il legislatore ha introdotto una presunzione di imprenditorialità per chi affitta in modalità short term tre o più appartamenti: superata quella soglia, l’attività non è più considerata gestione patrimoniale privata, ma impresa a tutti gli effetti. Una distinzione che non è solo fiscale, ma che ridisegna obblighi, adempimenti e — in alcuni casi — persino la compatibilità con altre professioni.

Il Consiglio e la Fondazione nazionale dei commercialisti hanno dedicato a questo tema un documento approfondito dal titolo “Il regime fiscale delle locazioni turistiche”, che affronta le principali criticità applicative della nuova norma. Il risultato non lascia grandi dubbi: la legge è scritta in modo infelice, i termini utilizzati sono spesso atecnici e le zone grigie sono numerose.

Riforma delle locazioni brevi: una norma scritta male?

Il primo problema, per gli esperti intervenuti, è già nella formulazione della norma. Secondo una lettura letterale del testo, il presupposto che farebbe scattare la presunzione di imprenditorialità potrebbe essere la semplice indicazione su un portale della disponibilità a locare almeno tre immobili, anche senza che un contratto sia stato effettivamente concluso. Un’interpretazione che, se confermata, avrebbe effetti potenzialmente dirompenti per migliaia di proprietari che pubblicano annunci su piattaforme come Airbnb o Booking senza necessariamente registrare prenotazioni attive su tutti gli immobili.

I commercialisti propongono un approccio diverso e più ragionevole, ancorato al criterio di competenza che governa la tassazione del reddito fondiario. In pratica: ciò che conta non è quando il contratto viene pubblicizzato, ma quando il periodo di locazione si realizza concretamente. Un contratto firmato e pagato nel 2025 per un soggiorno che si svolge nei primi giorni del 2026 rileverà ai fini della verifica della soglia nell’anno 2026, non nell’anno del pagamento.

La retroattività degli affitti brevi

La questione si complica ulteriormente quando si ragiona sulla possibile retroattività della presunzione. Il documento dei commercialisti solleva non a caso un limite significativo: se un proprietario incassa nel corso del 2026 i canoni relativi a contratti già conclusi per soggiorni che inizieranno nei primissimi giorni del 2027, si potrebbe arrivare a sancire una presunzione di imprenditorialità di fatto retroattiva. 

Una conclusione che, come osservano gli stessi estensori del documento, non può che suscitare più di qualche perplessità sul piano della certezza del diritto.

È proprio su questo punto che interviene Nicola Rendina, consulente specializzato nel settore dello short term rental e CEO di Homiquogroup, secondo cui “la retroattività è il nodo più insidioso di tutta la norma. Un operatore che ha pianificato la propria attività sulla base delle regole vigenti potrebbe trovarsi a dover applicare retroattivamente un regime imprenditoriale che non aveva né previsto né strutturato. Non è evidentemente un mero problema fiscale, bensì di affidabilità del sistema normativo verso chi investe nel comparto degli affitti brevi in modo professionale e trasparente”.

Quando scatta la presunzione di imprenditorialità

Uno dei passaggi più delicati dell’intera questione riguarda l’esatta individuazione del momento a partire dal quale il contribuente deve essere considerato imprenditore. La risposta non è semplice e il documento dei commercialisti illustra due tesi distinte.

La prima, per analogia con quanto già chiarito dall’Agenzia delle Entrate in materia di superamento della soglia del regime forfettario, porterebbe a far decorrere il regime imprenditoriale dall’inizio del periodo d’imposta in cui si verifica il superamento, con effetto quindi retroattivo rispetto al momento effettivo. La seconda tesi, sostenuta anche dall’AIDC LAB nel suo focus n. 1/2026, è invece più specifica: la qualifica di imprenditore decorrerebbe dal momento preciso in cui viene superata la soglia delle due unità, lasciando le locazioni precedenti nel perimetro del reddito fondiario.

In assenza di chiarimenti ufficiali, il documento conclude che il termine per l’adempimento degli obblighi connessi all’avvio dell’attività imprenditoriale non possa che coincidere con il giorno di inizio della locazione, o con l’incasso del canone, nel caso di sublocazioni e comodati, relativo al terzo immobile.

“La mancanza di una circolare esplicativa da parte dell’Agenzia delle Entrate è un altro ostacolo per chi gestisce più unità – osserva Rendina –. Chi si trova a cavallo della soglia non sa con certezza se e da quando deve aprire una partita IVA, registrare un’impresa, modificare il proprio regime contabile. In questa situazione di incertezza, il rischio concreto è che molti operatori si trovino esposti a contestazioni su adempimenti che nessuno ha ancora chiarito come e quando vadano eseguiti. Servono indicazioni ufficiali, e servono presto”.

Affitti brevi: sublocazioni e incompatibilità con la professione ordinistica

Un’ulteriore distinzione riguarda le ipotesi di sublocazione o comodato, per le quali il criterio applicabile non è quello di competenza ma quello di cassa. Una differenza apparentemente tecnica, ma che nella pratica può spostare significativamente il momento in cui si verifica il superamento della soglia, e quindi l’eventuale insorgere della presunzione di imprenditorialità.

Tra le conseguenze meno discusse della nuova norma ce n’è una che riguarda una categoria specifica: i dottori commercialisti e gli esperti contabili. Il documento ricorda che lo svolgimento di attività di locazione breve in forma imprenditoriale, anche se determinato per obbligo normativo e non per scelta, è da ritenersi incompatibile con l’esercizio della professione ordinistica. Un professionista iscritto all’albo che supera la soglia delle tre unità si troverebbe quindi nella paradossale situazione di dover scegliere tra la propria attività professionale e la gestione del proprio patrimonio immobiliare.

“È un effetto collaterale della norma che rischia di passare inosservato – prosegue Rendina – ma che ha implicazioni molto serie. Parliamo di persone che non hanno scelto di fare impresa, ma che la legge qualifica come imprenditori sulla base di una soglia numerica. Costringerle a scegliere tra la propria professione e la gestione di tre appartamenti è una conseguenza sproporzionata, che il legislatore dovrebbe affrontare con una norma correttiva prima che i casi concreti inizino ad accumularsi”.

Un cantiere ancora aperto

Ad ogni modo, si osserva come la normativa sulle locazioni brevi sia in continua evoluzione, e il documento dei commercialisti sia un contributo prezioso per orientarsi in un quadro ancora incompleto. Ciò che emerge con chiarezza è che la legge 199/2025, pur perseguendo obiettivi comprensibili in termini di contrasto all’evasione e di regolamentazione di un mercato cresciuto rapidamente, sconta una redazione approssimativa che rischia di generare contenziosi, incertezze e oneri sproporzionati per chi opera nel settore in modo corretto.

Per i proprietari che si trovano vicini alla soglia delle tre unità, il consiglio è quello di affidarsi a professionisti aggiornati e monitorare con attenzione l’evoluzione dei chiarimenti ufficiali. Le prossime circolari dell’Agenzia delle Entrate saranno dunque molto funzionali a sbrogliare una matassa ancora troppo complessa.