Primo acconto IMU 2026: chi paga, come si calcola e gli errori da evitare

L’IMU è l’imposta municipale, che sia i privati che le imprese sono tenuti a pagare nel caso in cui possiedano immobili, capannoni, e altre proprietà similari. Tuttavia, sebbene il principio cardine sia il possesso di un bene immobile, le regole cambiano a seconda dell’uso che se ne fa. Per la maggior parte degli italiani, la prima casa non comporta alcun esborso. Infatti, per il Fisco non basta che sia l’unico immobile di proprietà e per le imprese il presupposto è diverso: non si parla più di prima casa, ma di immobili strumentali, beni merce e aree edificabili. Il principio generale è che l’impresa paga quasi sempre, ma con alcune differenze rispetto ai privati.

Chi deve pagare l’IMU

Tra i soggetti obbligati al pagamento, troviamo:

• i proprietari dell’immobile, fabbricato, area o terreno;
• l’usufruttuario (chi ha il diritto di abitare e usare la casa, mentre la nuda proprietà resta a un altro);
• chi ha il diritto di uso, abitazione, enfiteusi o superficie.
• il locatario in caso di leasing (locazione finanziaria), dalla firma del contratto.
• i concessionari, per le aree demaniali;
• il genitore assegnatario della casa familiare in seguito a provvedimento del giudice se l’immobile è di lusso, anche se non è il proprietario dell’immobile.

L’imposta spetta esclusivamente al proprietario o al titolare del diritto reale che, in caso di impresa, deve pagarla per:

• gli immobili strumentali (capannoni, uffici, negozi);
• fabbricati merce, ovvero le case costruite per essere vendute;
• aree edificabili, cioè terreni dove si può costruire.

Pagamento IMU: soggetti esonerati

Andando a vedere nel dettaglio chi sono i soggetti esonerati dal pagamento di questa tassa, troviamo prima di tutti gli inquilini che vivono presso case in affitto. In questi casi è sempre il proprietario a dover provvedere al saldo dell’IMU. Sono esclusi anche i nudi proprietari nel caso di usufrutto, ma anche alcune particolari società.

A questo proposito infatti non sono tenute al versamento le società di leasing concedenti, per cui il pagamento è a carico dell’utilizzatore. Viene escluso anche il comodatario, per cui paga il titolare effettivo dell’immobile, e l’affittuario dell’azienda, nel caso in cui questa abbia in proprietà un immobile posto in affitto.

Anche in questo caso infatti è il proprietario effettivo a dover pagare l’IMU, ovvero il titolare dell’azienda che possiede un immobile e lo ha posto in affitto. Infine, è previsto l’esonero IMU per gli immobili occupati abusivamente.

Casi particolari

Oltre a questi casi di esonero, vanno anche ricordate alcune situazioni in cui la tassa non si applica, ovvero:

• immobili dello Stato, dei comuni, province e regioni, enti del servizio sanitario nazionale;
• fabbricati che appartengono alle categorie catastali E1 (stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei) e E9 (edifici a destinazione particolare);
• fabbricati destinati ad uso culturale;
• fabbricati destinati all’esercizio del culto, o della Santa Sede;
• fabbricati appartenenti a stati esteri e organizzazioni internazionali.

Sono anche esonerati dal pagamento i soggetti proprietari, o con un diritto reale, di immobili utilizzati da enti pubblici e privati, che siano diversi dalle società, enti non commerciali del terzo settore per attività di assistenza, previdenza, sanitarie, di ricerca scientifica, didattiche, ricettive e culturali, ricreative e sportive, di religione e di culto.

IMU, le esenzioni per gli immobili merce

La Legge n. 160 del 2019 ha inserito gli immobili merce tra quelli che possono godere dell’esenzione IMU, a decorrere dal 2022. Questa legge, nel dettaglio, specifica che:

A decorrere dal 1° gennaio 2022, i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, finché permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati, sono esenti dall’Imu.

Le imprese che avevano degli immobili merce nel 2021 hanno dovuto pagare l’IMU, per i quali l’aliquota di base era stata fissata allo 0,1%. Va ricordato che sono definiti come immobili merce i fabbricati destinati da un’impresa costruttrice alla rivendita immobiliare, se non cambia la destinazione e fino al momento in cui vengono effettivamente locati.

Normativa sugli immobili merce

Nel corso degli anni, la normativa sugli immobili merce è cambiata in più occasioni. Dal 2022, il legislatore ha nuovamente previsto l’esenzione dal pagamento dell’IMU. Per poter accedere all’esenzione, i diretti interessati devono essere in possesso dei seguenti requisiti:

• il proprietario degli immobili deve essere un’impresa costruttrice. Con tale definizione si intende il soggetto che ha realizzato il fabbricato in proprio o attraverso delle imprese appaltatrici. Rientrano sotto la dicitura di imprese costruttrici anche quelle che hanno effettuato sul fabbricato degli ingenti lavori di recupero;
• le persone fisiche e le persone giuridiche che non costruiscono direttamente i fabbricati, non potranno accedere all’esenzione. Le aziende, che provvedono esclusivamente alla loro commercializzazione, non possono ottenere questa agevolazione. Un esempio è costituito dalle agenzie immobiliari, il cui scopo è quello di occuparsi delle compravendite, ma che in alcuni casi possono acquistare loro direttamente gli immobili. In questo caso non possono accedere all’esenzione IMU;
• l’agevolazione spetta unicamente ai fabbricati. Non è possibile richiederla per i terreni e per le aree edificabili;
• l’esenzione non è applicabile mentre è in corso l’intervento edilizio;
• per poter ottenere l’esenzione, gli immobili devono essere stati costruiti direttamente dall’azienda e successivamente destinati alla vendita;
• l’immobile costruito non dovrà essere locato;
• l’impresa costruttrice deve aver effettuato la dichiarazione IMU, rispettando i termini previsti dalla legge.

Immobili dati in locazione

Per quanto riguarda gli immobili locati, la normativa attuale permette alle amministrazioni locali di modulare il prelievo fiscale non solo in base alla tipologia di contratto, ma anche alle caratteristiche del conduttore.

Indipendentemente dalle scelte locali, la legge prevede riduzioni strutturali per specifiche forme contrattuali. L’agevolazione principale riguarda i contratti a canone concordato (ai sensi della Legge 431/1998, quali i contratti 3+2, quelli per studenti universitari o quelli transitori): in questi casi, l’IMU determinata applicando l’aliquota comunale è ridotta ex lege al 75%. Ciò significa che il contribuente beneficia di uno sconto automatico del 25% sull’imposta dovuta.

A partire dal 2025-2026, i Comuni hanno inoltre ottenuto la facoltà di andare oltre le riduzioni standard, costruendo scale di aliquote articolate che premiano la funzione sociale della locazione. Le amministrazioni possono ora stabilire aliquote ridotte combinando diversi parametri.

Infatti, per chi gestisce immobili in locazione, la pianificazione fiscale non può prescindere dalla consultazione del Prospetto delle aliquote standardizzato. Questo documento, obbligatoriamente approvato dai Comuni entro il 28 ottobre, è l’unico strumento che certifica se l’amministrazione ha deciso di applicare aliquote più basse per chi affitta a prezzi accessibili o con contratti regolari. In assenza di una delibera conforme, si applicano le aliquote di base fissate dalla legge nazionale.

IMU sui capannoni

Per quanto riguarda l’IMU sui capannoni, l’approvazione di un emendamento sul Decreto Crescita ha fatto salire al 100% la deducibilità dell’imposta. Si tratta della principale novità introdotta dal 2023, per cui è possibile ottenere una importante agevolazione se si possiedono capannoni. La deducibilità dell’IMU su questi ultimi, secondo quanto stabilito dalla Legge n° 160/2019, è salita dal 50% nel 2019, al 60% tra il 2020 e il 2021, per raggiungere il 100% dal 2023.

Scadenze IMU 2026

Per l’anno 2026, il calendario dell’IMU non riserva sorprese particolari, confermando la classica struttura in due appuntamenti principali. Trattandosi di un’imposta gestita dai singoli Comuni, le date sono fisse a livello nazionale, mentre gli importi possono variare a seconda delle delibere locali.

La maggior parte dei contribuenti sceglie di dividere il pagamento in due tranche:

• primo conto entro il 16 giugno 2026, in questa data si versa la prima metà dell’imposta. Per calcolare quanto dovuto, si fa riferimento alle aliquote e alle detrazioni che erano in vigore nell’anno precedente (2025).
• saldo entro il 16 dicembre 2026, in questa seconda fase si effettua il conguaglio. Il calcolo si basa sulle aliquote che il Comune ha deliberato per l’anno in corso (2026). Se il Comune non ha pubblicato nuove delibere entro i termini di legge, si continuano a usare le aliquote dell’anno precedente.

Gli errori da evitare

Per la prima rata non si devono usare le aliquote deliberate dal Comune per il 2026. La regola generale infatti è che l’acconto deve essere pari al 50% di quanto versato nel 2025 (basandosi quindi sulle aliquote e detrazioni dell’anno precedente). L’unica eccezione è rappresentata da chi ha acquistato o venduto casa nei primi mesi del 2026. In questo caso si dovrà riproporzionare il calcolo in base ai mesi di possesso, ma sempre usando le aliquote del 2025. Il conguaglio con le nuove aliquote 2026 si farà solo a dicembre.

Se l’imposta totale annua (non la singola rata) è inferiore a 12 euro, il versamento non è dovuto. Tuttavia, alcuni comuni hanno deliberato soglie diverse (ad esempio 10 o 15 euro). Quindi è sempre consiglato consultare il regolamento del tuo Comune sul portale del MEF.

L’opzione della soluzione unica

La legge permette di pagare l’intero importo dell’anno in un’unica soluzione. In questo caso, la scadenza coincide con quella dell’acconto, ovvero il 16 giugno 2026.

La dichiarazione IMU

C’è un’altra data da tenere a mente, che riguarda però solo chi ha avuto variazioni rilevanti (come l’acquisto o la vendita di un immobile, o un cambio di destinazione d’uso) nel corso dell’anno precedente. Entro il 30 giugno 2026 va presentata la dichiarazione IMU relativa alle variazioni avvenute nel 2025.

Come procedere con il pagamento

Il metodo più comune resta il pagamento tramite modello F24, che è gratuito da presentare in banca, alle poste o tramite l’home banking. In alternativa, è possibile utilizzare l’apposito bollettino postale o i servizi di pagamento elettronico messi a disposizione dai vari portali dei Comuni.

Differenziazione delle aliquote per le attività professionali

I Comuni acquisiscono il potere di variare l’imposta per gli immobili destinati a struttura turistico-ricettiva gestita in forma professionale (B&B, affittacamere e case vacanza con partita IVA). L’aliquota può essere modulata in base al codice ATECO e alla zona geografica. Un Comune può decidere di innalzare l’imposta nelle aree sature (come i centri storici) per disincentivare la concentrazione di affitti brevi professionali, oppure ridurla nelle zone periferiche per stimolare lo sviluppo turistico.

Chi affitta occasionalmente senza partita IVA rimane soggetto all’aliquota generica prevista per le abitazioni a disposizione. Il risparmio fiscale è subordinato a parametri fissati dai singoli Comuni che accertino l’effettivo inutilizzo dell’immobile, monitorando ad esempio i consumi delle utenze (acqua, luce, gas) o la presenza di arredi.