Lasciare casa in eredità ai figli senza errori fiscali: strategie per ridurre le imposte e proteggere il patrimonio

Lasciare la casa in eredità ai figli è una scelta molto comune nelle famiglie italiane, ma spesso viene affrontata come una pratica da sbrigare più che come una decisione da pianificare. Donazioni anticipate, testamenti scritti in fretta o “vendite in famiglia” vengono considerate soluzioni semplici, quando in realtà possono avere effetti fiscali, legali e personali che emergono anche molti anni dopo. Il tema è tornato centrale, sia per le modifiche alle regole fiscali su successioni e donazioni, sia per una riforma attesa sulla circolazione degli immobili donati, destinata a incidere sulla possibilità di vendere una casa o di usarla come garanzia per un mutuo. In questo contesto, trasferire un immobile ai figli non significa solo pagare meno imposte oggi, ma ridurre il rischio di errori che nel tempo possono trasformarsi in contenziosi costosi.

Lasciare la casa ai figli, una decisione che non è solo fiscale

Secondo l’avvocato Angelo Cocozza, che da anni si occupa di pianificazione patrimoniale e contenzioso successorio, il primo errore è ridurre il tema a un adempimento tecnico. “Trasferire una casa ai figli non è solo una questione fiscale o notarile. È una scelta che può incidere sulla vita e sull’unità familiare”, spiega. Quando alcuni chiamati alla successione si sentono esclusi o penalizzati, il passaggio dell’immobile può diventare l’origine di una frattura difficile da ricomporre. Per questo, nella pratica, è fondamentale che notaio e avvocato lavorino insieme. “Il notaio rende l’atto formalmente corretto, l’avvocato aiuta a prevenire i rischi successori, a blindare la sostenibilità dell’operazione e a ridurre la probabilità di cause future”, continua. L’esperto ricorda che i costi più elevati, spesso, non sono quelli iniziali ma quelli legati ai contenziosi che emergono negli anni.

Donazione, testamento e vendite in famiglia: le differenze

Nella prassi quotidiana, le famiglie ricorrono soprattutto alla donazione, spesso con il trasferimento della nuda proprietà ai figli e la riserva dell’usufrutto o del diritto di abitazione ai genitori. È una soluzione che consente di anticipare il passaggio generazionale senza rinunciare all’uso dell’immobile. Il testamento resta invece la scelta più lineare quando non c’è urgenza, perché permette di dare ordine e ridurre le incertezze al momento dell’apertura della successione. Esistono poi le vendite reali a prezzo congruo, che possono essere valide solo se gestite con grande rigore. “Le vendite in famiglia fatte male possono essere facilmente contestate soprattutto quando il corrispettivo non è reale o non è coerente con il valore dell’immobile”, spiega l’avvocato.

I rischi dell’improvvisazione tra fisco, successione e rapporti familiari

Le scelte non pianificate espongono a una serie di rischi che emergono spesso a distanza di anni. “Gli errori fiscali sono molto frequenti, dalle agevolazioni invocate senza requisiti alle imposte ipotecarie e catastali non valutate correttamente”, aggiunge Cocozza. A questi si sommano i rischi successori, perché la donazione può essere contestata per lesione della legittima e quelli pratici legati alla circolazione dell’immobile. Fino a poco tempo fa, la provenienza donativa rendeva più difficile vendere una casa o usarla come garanzia per un mutuo. Inoltre, in presenza di debiti, alcune donazioni possono essere aggredite dai creditori, con conseguenze rilevanti anche per i figli beneficiari.

Le novità del 2025: fisco e sicurezza degli immobili donati

Il 2025 segna un passaggio importante, ma su due piani distinti che spesso vengono confusi. Da un lato, la riforma fiscale entrata in vigore dal 1° gennaio incide sull’imposta di successione e donazione e sulle modalità operative. “Oggi è centrale la logica della corretta autogestione e del versamento”, sottolinea l’esperto. Inoltre, l’avvocato precisa come questo aumenti il rischio di errore per chi non pianifica con attenzione o non si affida a professionisti. “Dall’altro lato, è prevista una riforma civilistica sulla circolazione degli immobili donati, destinata ad avere un impatto diretto sul mercato e sulle famiglie”, continua.

Più tutela per chi compra e per le banche

Per anni, la donazione di un immobile ha rappresentato un ostacolo concreto alla sua circolazione. Chi acquistava temeva future azioni degli eredi, mentre le banche guardavano con diffidenza a immobili considerati poco sicuri come garanzia. “Il risultato è stato spesso un valore penalizzato, vendite rallentate e mutui difficili – ricorda l’avvocato -. Con la nuova disciplina, l’impostazione cambia. Chi acquista a titolo oneroso un immobile proveniente da donazione è molto più protetto”. In caso di lesione della legittima, la tutela degli eredi tende a spostarsi su un rimedio economico, anziché sulla restituzione dell’immobile, rafforzando così la certezza dei traffici giuridici e la bancabilità delle case donate. 

Gli aspetti fiscali e legali più sottovalutati

Secondo l’esperienza dell’avvocato Cocozza, molti problemi nascono da una sottovalutazione delle imposte ipotecarie e catastali, dall’errata convinzione che tra genitori e figli non si paghi mai nulla e da una scarsa attenzione alle regole sulla legittima, sulla collazione e sulla riduzione. “Ciò che oggi sembra a posto può essere domani percepito come lesivo con effetti rilevanti anche sul piano dei rapporti familiari”, fa sapere.

Lasciare casa in eredità ai figli ed evitare contenziosi nel tempo: cosa fare

La miglior tutela del patrimonio familiare passa da una pianificazione coerente e priva di ambiguità. “Un testamento ben scritto e coordinato con quanto già dato in vita riduce davvero il rischio di liti”, prosegue l’esperto. Nelle situazioni più complesse, è fondamentale prevedere regole di gestione e strumenti di protezione che accompagnino l’immobile nel tempo. “Un trasferimento fatto bene non è quello più veloce, ma quello che regge negli anni. Spesso la vera convenienza non è risparmiare oggi qualche costo, ma evitare domani una causa che costa molto di più, anche in termini di rapporti familiari”, conclude.