Prezzi delle case in aumento in Italia: la mappa dei quartieri più cari e le zone dove conviene ancora investire

I prezzi delle case in Italia stanno aumentando, ma non ovunque e non allo stesso ritmo. La crescita riguarda soprattutto alcune città e, all’interno di queste, pochi quartieri ben definiti. Milano resta il mercato più dinamico, seguita da Roma e Napoli, mentre in molte aree del Paese i valori sono stabili o in calo. In un mercato sempre più selettivo, la scelta della città e del quartiere giusto diventa fondamentale per chi vuole investire con criterio.

Prezzi e rendimenti degli immobili nei quartieri italiani

Secondo l’analisi del Corriere della Sera, i rendimenti da investimento e la crescita dei prezzi variano molto da città a città e da quartiere a quartiere.

Milano

A Milano, il rendimento lordo medio degli appartamenti residenziali si colloca intorno al 4,5-5%, con valori più elevati nelle periferie, come Baggio o Ponte Lambro,  dove il rendimento lordo può superare il 6%. Nelle aree centrali e di pregio, come Garibaldi o Arco della Pace, l’elevato livello dei prezzi riduce invece il rendimento netto a valori inferiori al 2,5%.

Roma

A Roma, il rendimento lordo medio è stimato intorno al 5,5-6%, con punte superiori al 7% in alcune zone periferiche come la Borghesiana. I quartieri storici e centrali, (Parioli, Prati, Trastevere), offrono rendimenti più contenuti, spesso inferiori al 3% netto.

Napoli

Napoli mostra rendimenti medi in linea con Roma, intorno al 5,5-6% lordo, con alcune aree periferiche che superano l’8%. Torino si distingue per rendimenti medi più elevati, superiori al 7% lordo, in quartieri come Barriera di Milano, anche se a fronte di un rischio più elevato.

Altre città

Altre città presentano opportunità interessanti: a Palermo e Genova il rendimento netto medio supera il 4,5%, mentre Bologna e Firenze restano più vicine al 3-3,5%. Per confronto, i titoli di Stato italiani a medio termine offrono oggi rendimenti netti intorno al 2,5%, rendendo l’immobiliare competitivo solo in aree selezionate.

Aumento del valore degli immobili: le dinamiche che influiscono sui prezzi

L’aumento dei valori immobiliari è concentrato nei grandi centri urbani con maggiore capacità di attrazione economica e sociale. Al di fuori di questi contesti, la domanda rimane debole e i prezzi faticano a crescere. Lo conferma Giacomo Morri, associate professor of Practice in real estate alla SDA Bocconi School of Management e partner di Andersen Italy, l’incremento dei prezzi non è uniforme sul territorio nazionale. “Riguarda soprattutto le grandi città, mentre nei centri minori i valori risultano stabili o in diminuzione”, fa sapere a Partitaiva.it.

Urbanizzazione e spopolamento alla base della dinamica

La tendenza è legata a un processo strutturale di lungo periodo. “L’urbanizzazione comporta lo spopolamento delle aree rurali e di parte del Mezzogiorno – spiega l’esperto -. Dove le opportunità occupazionali e la qualità dei servizi sono più limitate, la domanda abitativa si riduce e i prezzi ne risentono”. Inoltre, la crescita dei valori immobiliari pone il tema della sostenibilità nel tempo, soprattutto in un contesto di redditi che aumentano più lentamente. “La sostenibilità dipende dalla capacità di allineare l’aumento dei prezzi alla crescita dei redditi. In assenza di questo equilibrio, vengono meno gli incentivi economici alla concentrazione urbana”, continua.

Centro e periferia: una polarizzazione strutturale

I prezzi restano concentrati principalmente nelle zone centrali rispetto alle periferie. “Nelle città italiane, spesso monocentriche, le aree centrali offrono maggior accessibilità, servizi e qualità urbana. Di conseguenza, la domanda cresce in queste zone proporzionalmente all’aumento dei redditi più alti, accentuando il divario con le periferie”, aggiunge.

Per gli investitori, il contesto attuale presenta diverse criticità. La redditività corrente degli immobili residenziali è generalmente contenuta, mentre il rischio rimane elevato. “L’investimento immobiliare richiede oggi una valutazione molto attenta. Oltre al rischio di insolvenze o contenziosi, gli immobili necessitano di manutenzione e ristrutturazioni per mantenere l’attrattività – continua Morri -. A questi aspetti si aggiungono costi di transazione elevati, tra imposte e commissioni, che incidono in modo significativo sul rendimento complessivo”.

La rivalutazione non è garantita

Negli ultimi vent’anni la rivalutazione dei prezzi è stata limitata a pochi casi. “La crescita dei valori si è verificata solo dove è aumentata l’attrattività della città o del quartiere – sottolinea il professore -. Milano rappresenta un’eccezione positiva, mentre altre realtà, come Genova, hanno registrato una perdita di popolazione con effetti negativi sui prezzi”. Inoltre, la componente fisica dell’immobile tende a perdere valore nel tempo, se non supportata da investimenti continui.

Le opportunità di investimento si concentrano oggi in contesti molto selettivi: quartieri ben collegati, interessati da processi di rigenerazione urbana o prossimi a nuovi poli infrastrutturali, universitari o sanitari. In queste aree, i prezzi di ingresso restano più contenuti rispetto ai quartieri centrali più consolidati.

Tassi più alti e credito più selettivo

Il contesto di tassi di interesse più elevati e di maggiore selettività nel credito ha ridotto il peso dell’investimento residenziale, soprattutto da parte dei privati. “Il residenziale ha oggi un ruolo inferiore rispetto al passato – spiega l’esperto -. Questo è dovuto sia al negativo andamento del mercato negli ultimi venti anni, sia alla maggiore accessibilità a strumenti di risparmio finanziario più efficienti. Le banche, nel concedere finanziamenti per il residenziale, prestano crescente attenzione alla solidità finanziaria dei soggetti coinvolti, più che al valore del bene posto in garanzia”. 

Tale approccio si riflette anche nel mercato degli operatori professionali, dove l’accesso al credito risulta sempre più limitato per i soggetti meno strutturati. “In particolare, nel segmento dello sviluppo immobiliare, la contrazione del credito bancario ha favorito l’ingresso di finanziatori alternativi, come i fondi di private debt, ormai attivi anche in Italia”, conclude.