Nuovo Testo unico edilizia, sanatorie più semplici per gli abusi con oltre 60 anni: le novità

Alleggerire le procedure per trasformare l’edificio e il contesto urbanistico, favorire la regolarizzazione delle irregolarità minori e differenziare le pene in ragione della gravità dell’abuso. Sono solo alcune delle novità contenute nella bozza del disegno di legge delega di riforma del Testo unico dell’edilizia (TUE), realizzato dal ministero delle Infrastrutture e Trasporti (MIT) in queste settimane. La bozza prevede sostanzialmente la razionalizzazione, il riordino e la revisione della disciplina relativa agli interventi edilizi eseguiti in assenza o in difformità di titolo abilitativo.

Testo unico dell’edilizia e sanatorie edilizie: condono “mirato” per gli abusi minori

Tra gli aspetti più rilevanti della proposta, anticipati da Il Sole 24Ore, c’è la riformulazione dell’accertamento di conformità. L’obiettivo non è quello di introdurre un condono generalizzato, come accaduto in passato, ma di rendere più agevole la regolarizzazione delle difformità parziali e non sostanziali, ovvero tutte quelle opere che, pur non in regola, non hanno alterato in modo significativo i parametri edilizi o urbanistici. I punti emersi nel processo di ridefinizione sono:

• semplificazione procedurale per la trasformazione dell’edificio;
• il processo di adeguamento della legislazione edilizia tra Regioni;
• autocertificazione, auto-asseverazione e silenzio assenso nelle procedure amministrative;
• data di definizione certa per le domande di sanatoria precedenti;
• indicazione dettagliata dei LEP (livelli essenziali delle prestazioni);
• revisione doppia conformità.

Sanzioni edilizie: scatta il principio della proporzionalità

Un altro cambiamento rispetto al passato riguarda l’introduzione di un criterio proporzionale nella determinazione delle sanzioni. Non più, quindi, un sistema “binario”, regolare o abusivo,  ma un impianto sanzionatorio graduato in base alla gravità della violazione. Il principio base è quello della proporzionalità: verranno distinte le violazioni formali da quelle sostanziali, con pene più leggere per le prime e misure più drastiche (fino alla demolizione) per le seconde. Saranno escluse dalla sanatoria tutte le opere realizzate in assenza totale di titolo e che non rispettano i parametri essenziali. 

Un altro nodo riguarda gli abusi realizzati prima del 1967, spesso privi di documentazione e formalmente non conformi, ma sostanzialmente tollerati. La bozza intende semplificare il riconoscimento della legittimità di tali immobili, favorendo la regolarizzazione senza compromettere i principi generali dell’urbanistica. L’intento è evitare che edifici esistenti da oltre 50 anni continuino a essere considerati abusivi in assenza di documentazione, generando blocchi nei procedimenti amministrativi e nel mercato immobiliare.

Testo unico dell’edilizia e rigenerazione urbana: un cambio di prospettiva

La bozza offre alle Regioni la possibilità di introdurre deroghe a limiti urbanistici (densità, altezze, distanze) per progetti di rigenerazione urbana, riconosciuti attraverso specifici piani comunali. Un cambio di prospettiva che ha come obiettivo quello di incentivare interventi di riqualificazione e trasformazione urbana, in linea con gli obiettivi del PNRR e della transizione ecologica. Si parla inoltre, di integrazione degli standard urbanistici ed edilizi nei LEP(i livelli essenziali delle prestazioni) . La proposta prevede che rientrino tra i LEP:

• standard edilizi minimi (accessibilità, sostenibilità, efficienza energetica);
• criteri per la definizione delle violazioni edilizie;
• requisiti urbanistici fondamentali.

Stop alle duplicazioni documentali

In coerenza con le direttive europee sulla semplificazione amministrativa, la bozza del nuovo Testo unico dell’edilizia prevede il principio del “once only” (il cittadino non deve fornire più volte le stesse informazioni alla PA). In pratica, le pubbliche amministrazioni non potranno più chiedere al cittadino documentazione già in possesso di altri enti. Un principio che, se applicato correttamente, potrà ridurre drasticamente i tempi di istruttoria e il contenzioso legato a cavilli procedurali.

Digitalizzazione e fascicolo del fabbricato

Un altro obiettivo dichiarato è la digitalizzazione e l’effettiva interoperabilità delle banche dati in possesso delle pubbliche amministrazioni, “anche funzionali all’istituzione e progressiva attuazione di un’anagrafe e di un fascicolo digitale delle costruzioni” per avere traccia della storia di un immobile e i diversi interventi di ristrutturazione che lo hanno riguardato nel corso degli anni.

Testo unico edilizia, titoli abilitativi con “silenzio-assenso”

Un’altra novità riguarda la semplificazione del regime dei titoli edilizi. Stando sempre a quanto scrive Il Sole 24Ore, sarà ampliata la lista delle opere realizzabili in edilizia libera o con procedure semplificate, soprattutto per piccoli interventi di manutenzione o adeguamento tecnologico.

Il nuovo quadro intende razionalizzare le tipologie di intervento, superando l’attuale frammentazione tra Scia, Cila, permessi di costruire e comunicazioni varie. L’obiettivo è una maggiore chiarezza per cittadini e operatori, a partire da un vocabolario normativo più coerente e aggiornato. Per ridurre i tempi previsti per il rilascio o la formazione dei titoli edilizi si punterà infine sul meccanismo del silenzio-assenso o del “silenzio-devolutivo in caso di inerzia dell’amministrazione competente”.

Tecnici e professionisti: più responsabilità e margini di rischio

La bozza prevede inoltre sanzioni penali per i tecnici che attestano il falso o che certificano difformità non conformi alle normative. È un passaggio delicato, che sta già generando preoccupazione tra le categorie professionali: con una responsabilità più ampia, il rischio è quello di un clima di maggiore cautela e disimpegno da parte di chi dovrebbe garantire trasparenza e legalità. La misura si aggiunge alla “patente a punti” per le imprese già introdotta a ottobre dell’anno scorso.