Riqualificazione energetica, quanto vale una classe più alta e i bonus per aumentare il valore degli immobili

Nel mercato immobiliare italiano, l’efficienza energetica degli edifici sta diventando un fattore sempre più determinante nella formazione dei prezzi. Secondo uno studio pubblicato dall’Agenzia delle Entrate, realizzato da esperti del settore Servizi estimativi, la prestazione energetica è ormai considerata una caratteristica fondamentale nella valutazione immobiliare, al pari della posizione, della metratura o dello stato di conservazione. Con i bonus disponibili è possibile intervenire affinché la proprietà acquisisca maggior valore e possa essere venduta o affittata a prezzo più alto.

L’introduzione dell’attestato di prestazione energetica (APE) nel 2015 ha, infatti, permesso di quantificare oggettivamente l’efficienza degli edifici attraverso le classi energetiche, dalla A4 (la più efficiente) alla G (la meno efficiente). Pur con i suoi limiti, la classificazione è un indicatore sintetico che può illustrare sinteticamente agli acquirenti e ai locatari quale sia il livello di consumo energetico previsto per quell’immobile.

Quanto vale realmente una classe energetica più alta?

I dati raccolti dal Sistema informativo sugli attestati di prestazione energetica (SIAPE) mostrano differenze piuttosto importanti nei consumi energetici: un immobile in classe A4 consuma mediamente 20,1 kWh/m² all’anno, mentre uno in classe G arriva a consumare 291,9 kWh/m² all’anno. Una differenza di oltre 270 kWh/m² che si traduce in un impatto economico concreto sul valore di mercato, inversamente proporzionale a quello delle bollette.

Studi recenti condotti in Germania e in Italia hanno avuto il merito di quantificare questo impatto utilizzando modelli econometrici: la ricerca pubblicata dall’Agenzia delle Entrate evidenzia dunque come un immobile con classe energetica A possa valere fino al 22,7% in più rispetto a uno in classe G, a parità di altre caratteristiche. Una differenza tutt’altro che trascurabile: su un appartamento dal valore di 200.000 euro, significa oltre 45.000 euro di differenza di prezzo.

Anche considerando l’approccio basato sul consumo energetico continuo, emerge che ogni incremento di 100 kWh/m² anno nel consumo energetico riduce il prezzo dell’immobile di circa il 7%, con un dato che dimostra come il mercato stia progressivamente riconoscendo il valore economico dell’efficienza energetica, premiando gli immobili più performanti e penalizzando quelli obsoleti.

Le evoluzioni del mercato

“La rilevanza della classe energetica varia sensibilmente a seconda del segmento di mercato. Nel comparto delle nuove costruzioni e degli immobili di fascia medio-alta, l’efficienza energetica è ormai un prerequisito: classi elevate sono date quasi per scontate e incidono direttamente sul prezzo – dichiara Camilla Bigliardi, agente immobiliare esperta nel settore delle compravendite e locazioni residenziali e commerciali -. Nei mercati urbani centrali o ad alta domanda, soprattutto per immobili destinati alla locazione, la posizione può ancora compensare una bassa classe energetica, ma questa dinamica sta cambiando rapidamente. Gli investitori iniziano a considerare l’efficienza come un fattore di tutela del valore nel medio-lungo periodo, anche in vista delle future restrizioni normative. Nei segmenti più periferici o negli immobili datati, una classe energetica bassa può invece tradursi in una maggiore difficoltà di collocamento sul mercato e in richieste di sconto più marcate. In generale, il mercato sta evolvendo verso una maggiore consapevolezza, premiando gli immobili efficienti in tutti i segmenti”.

Il ruolo dei bonus per la riqualificazione

In questo contesto, i bonus fiscali per la ristrutturazione e la riqualificazione energetica sono un’opportunità da non sottovalutare per i proprietari immobiliari. Gli incentivi messi a disposizione dallo Stato nel corso degli ultimi anni consentono infatti non solo di ridurre i consumi energetici e le bollette, ma soprattutto di incrementare significativamente il valore patrimoniale dell’immobile.

Quando si valuta la convenienza di un intervento di efficientamento energetico, occorre dunque considerare una triplice dimensione: il risparmio immediato sui costi energetici, l’incremento di valore dell’immobile e i benefici fiscali derivanti dai bonus. Un proprietario che investe nella riqualificazione della propria abitazione, magari passando da una classe F a una classe B, non sta dunque solo riducendo le spese di riscaldamento, ma sta compiendo un investimento patrimoniale che si rifletterà positivamente sul valore di mercato.

I bonus per ristrutturare casa e migliorare l’efficienza energetica agiscono quindi come moltiplicatori di valore. Attraverso detrazioni fiscali che possono coprire una quota significativa delle spese sostenute, rendono economicamente sostenibili interventi che altrimenti potrebbero sembrare troppo onerosi. Un’evidenza particolarmente rilevante se si considera che, sempre secondo i dati SIAPE, una quota rilevante del patrimonio immobiliare italiano presenta ancora basse prestazioni energetiche, con le classi energetiche G nettamente più diffuse delle classi A.

Gli interventi migliori

Naturalmente, non tutti gli interventi soggetti a bonus hanno lo stesso impatto sul valore immobiliare. “Gli interventi che garantiscono il miglior equilibrio tra costo sostenuto e incremento del valore immobiliare – ci dice ancora Bigliardi – sono quelli che incidono direttamente sulla classe energetica e sulla percezione di comfort dell’immobile. In particolare, l’isolamento tramite cappotto esterno o interno, rappresenta uno degli interventi più efficaci. A questo si affianca la sostituzione degli infissi con serramenti ad alte prestazioni, che riducono le dispersioni e migliorano l’isolamento acustico. Un ulteriore elemento chiave è l’adozione di impianti efficienti, come pompe di calore per riscaldamento e raffrescamento, eventualmente integrate a una caldaia a condensazione per gli immobili dotati di riscaldamento autonomo. Questi interventi, soprattutto se combinati, consentono spesso un salto di due o più classi energetiche, con un impatto significativo sul valore di mercato e sull’attrattività dell’immobile, sia in vendita sia in locazione”.

I bonus disponibili

Per il 2026 la legge di Bilancio ha confermato una detrazione del 50% della spesa fino a 96.000 euro per bonus Ristrutturazioni, Ecobonus e Sismabonus. Per gli altri immobili, come le seconde case, l’aliquota di detrazione scende al 36%, mentre rimane invariato il tetto di spesa in 96.000 euro.

Per il 2026 sono previsti limiti di detrazione per i redditi tra i 75.000 e i 100.000 euro nella misura di 14.000 euro, e per i redditi oltre i 100.000 euro nella misura di 8.000 euro. Se non interverranno provvedimenti normativi, dal 2027 le detrazioni scenderanno al 36% per le prime case e al 30% per le seconde case.

La nuova direttiva europea, parco immobiliare a emissioni zero entro il 2050

La recente direttiva europea 2024/1275 sulla prestazione energetica degli edifici introduce obiettivi ancora più ambiziosi, puntando a raggiungere un parco immobiliare a emissioni zero entro il 2050. Il quadro normativo renderà dunque l’efficienza energetica ancora più rilevante dal punto di vista del valore immobiliare: gli edifici che già oggi presentano buone performance energetiche partiranno avvantaggiati, mentre quelli con classi energetiche basse potrebbero subire una progressiva svalutazione.

La direttiva prevede anche l’introduzione dei cosiddetti “passaporti di ristrutturazione”, documenti che conterranno informazioni dettagliate sulle prestazioni attuali dell’edificio e sugli interventi necessari per migliorarle: la loro introduzione aumenterà ulteriormente la trasparenza del mercato e rafforzerà la correlazione tra efficienza energetica e valore immobiliare.