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Il contratto di locazione immobili ad uso abitativo

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Roma – È un capitolo specifico della giurisprudenza il contratto di locazione di immobili non ad uso abitativo. In questa tipologia contrattuale, vige, generalmente il principio della libertà della forma (salvo il caso dei rapporti di durata superiore a nove anni e ai contratti stipulati dalla pubblica amministrazione). In questo differisce rispetto ai contratti aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, per i quali, invece, vige la forma scritta.

Tuttavia, la libertà della forma non comporta il venir meno dell’obbligo di registrazione, il quale permane anche per gli immobili ad uso non abitativo. Se non si registra il contratto questo è, praticamente, nullo.

Oltre al principio di libertà della forma vale anche il principio di libera determinazione del canone. Quest’ultimo, in tali casi, è determinabile dalle parti. Una volta fissato non è modificabile salvo aggiornamento condizionato all’aumento dell’inflazione quindi dagli indici Istat. Lo dice la legge n.392 del 1978, la quale continua ad operare per le locazioni non abitative.

La durata minima della locazione a uso non abitativo è di sei anni per gli immobili adibiti ad attività commerciali, industriali, artigianali, d’interesse turistico e di lavoro autonomo e nove anni per lo svolgimento di attività alberghiere o imprese assimilate. Tale tipo di locazione è strettamente associata all’attività svolta dal conduttore, la cui indicazione deve risultare chiaramente dal contratto.

Il rinnovo del contratto e il rilascio dell’immobile

La stabilità del rapporto contrattuale, necessaria per il regolare svolgimento di attività commerciale, è poi garantita dal fatto che alla prima scadenza contrattuale, il rinnovo è automatico e può essere negato dal locatore soltanto nei casi espressamente previsti dalla normativa vigente. Sono tanti i motivi che alla prima scadenza contrattuale il locatore può esercitare la facoltà di diniego della rinnovazione solo se intende adibire l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta o se intende usare l’immobile all’esercizio in proprio o del coniuge/parenti entro il secondo grado in linea retta.

Si può chiedere rilascio al compimento dei sei anni anche se si tratta di un rapporto con pubbliche amministrazioni ed enti pubblici o di diritto pubblico e l’uso dell’immobile sia destinato al conseguimento di finalità istituzionali. Altro caso è la necessità di effettuare una demolizione e ricostruzione o il restauro dell’immobile o la sua ristrutturazione per rendere i locali adibiti alla vendita conformi alla legge e ai piani comunali, sempre che le opere da effettuarsi rendano incompatibile la permanenza all’interno del locale.

Se da una verifica effettuata entro i sei mesi successivi al rilascio si evidenzia la mancata realizzazione degli intenti manifestati dal locatore, il conduttore può richiedere il ripristino del contratto compreso il rimborso delle spese sostenute per il trasloco e gli altri oneri sopportati, nonchè l’eventuale risarcimento del danno subito.

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