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Airbnb: cedolare secca o appartamento per vacanze?

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Negli ultimi anni, grazie anche alla diffusione di social e siti specializzati (tipo AirBnB), è diventato abbastanza comune per i proprietari di immobili proporre la locazione di appartamenti ad uso abitativo ammobiliati anche per brevi periodi.

Il vantaggio della locazione immobiliare al di fuori delle normali regole del contratto ad uso abitazione risiede principalmente nella possibilità di poter rientrare facilmente nella disponibilità dell’immobile, poter proporre dei corrispettivi più elevati (normalmente più breve è il periodo della locazione e più alto il corrispettivo), avere una maggiore flessibilità nella gestione e nell’uso dell’immobile con un rischio praticamente prossimo allo zero di vedere impagata la pigione.

Da un punto di vista fiscale i redditi per locazioni di brevi periodi (entro 30 giorni) possono essere anche assoggettati alla normativa sulla cedolare secca e scontare una imposta sostitutiva molto favorevole (intorno al 20%) che prescinde dal normale meccanismo della progressività dell’IRPEF (che supera in alcuni casi il 40%).

Quando gli immobili sono numerosi, gli introiti elevati (almeno 50.000 Euro) e la gestione “imprenditoriale”, potrebbe essere conveniente approcciarsi alla questione in modo più organizzato e creare una vera e propria impresa.

La convenienza è nella gestione degli immobili come una “struttura ricettiva extralberghiera” evitando la estenuante attività di registrazione dei contratti con la cedolare secca, la possibilità di detrarre tutte le spese inerenti (promozione, gestione dei siti, commissioni applicate dagli intermediari, pulizie, acquisto di arredi) e di una importante flessibilità nella entrata ed uscita degli immobili gestiti anche non in proprietà.

Un neo nella gestione imprenditoriale è la applicazione dell’iva con aliquota 10% al cliente finale con probabile aumento dei prezzi proposti rispetto ad un privato, questo aspetto tuttavia, è contro bilanciato dalla possibilità di detrarre l’iva sugli acquisti e di avere una maggiore riconoscibilità ed affidabilità sulla rete.

Difficile dire cosa sia meglio fare, a mio avviso, ogni situazione ha le sue peculiarità e necessita di un approfondimento con figure professionali specifiche: un tecnico (ingegnere, architetto o geometra) ed un commercialista.

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